淺談公共租賃住房法律制度

于 洋

(云南財經(jīng)大學(xué) 云南 昆明 650000)

淺談公共租賃住房法律制度

于 洋

(云南財經(jīng)大學(xué) 云南 昆明 650000)

自從我國取消了福利分房制度以來，實行住房的全面市場化、商業(yè)化。但是在市場化下，房價飛漲，很多年輕人和收入低的人群無力購買住房。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人才戰(zhàn)略的不斷推進，社會保障制度的不斷完善，公共租賃房越來越多的出現(xiàn)在人們的視野。公共租賃房屬于保障性住房的一種，由于它突破了傳統(tǒng)保障性住房的各種不足，所以對于城市中對于人們住房權(quán)的保障以及人才的引進有著不可代替的作用。但是因為我國公共租賃房制度剛剛起步，各種配套措施不夠完善，因此在實施的過程中也出現(xiàn)了不少的問題，本文將探討我國公共租賃房法律制度方面的問題，并提出如何完善的一些建議。

公共租賃房;人才;保障;法律制度

一、公租房概述

公共租賃住房是指由國家提供政策支持，各種社會主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個國家住房保障體系的重要組成部分。①公共租賃房屬于社會性保障住房的一種。社會性保障住房是指一個國家或者地區(qū)政府和社會根據(jù)法律法規(guī)以及相關(guān)的國家政策規(guī)定，為了滿足中低收入住房困難群體的基本居住需要，對建造標(biāo)準進行限制，對銷售價格或者租金標(biāo)準設(shè)定上限，以保障其基本的居住的需要。我國在1994年以后，先后出臺了經(jīng)濟適用房、廉租房制度。然而由于經(jīng)驗不足經(jīng)濟適用房和廉租房都存在著很多弊端。并且公共租賃房最為重要的特點就是針對于城市中中低收入的人群的救濟，包括除了經(jīng)濟適用房、廉租房的購買范圍以外的外來務(wù)工人員和大學(xué)畢業(yè)生等人群。

二、公租房的特征

1.公租房有行政保障性。公共租賃房是政府保障居民住房權(quán)的重要方式。公租房由政府組織建設(shè)，雖然融資模式多樣，但是產(chǎn)權(quán)依然屬于政府所有，所以可以很好的防止公共租賃房的價格隨著市場價格的飆升而上漲，同時由于政府通過各種資金的投入，保障后期對于公共租賃房的各種管理和監(jiān)督。

2.公共租賃房保障范圍更大。通常廉租房和經(jīng)濟適用房只面對城市擁有本市戶口的低收入本地居民，它們的范圍比較小，無法覆蓋到所有的低收入人群。而公共租賃房卻不光只面對擁有本事戶籍的居民，還面向沒有本市戶籍的非本地居民，外來務(wù)工人員和大學(xué)生。所以通常我們所稱的城市中的“夾心層”這一類人群住房也有了保障。

3.公共租賃房的租賃價格比較低。由于公共租賃房是非營利性住房，所以它的租金通常比市場價格要低1/3左右，政府通過實房配租為主，補貼為輔的方式或者其他方式既可以維持房屋維修、物業(yè)等必要的資金，同時也讓低收入的群體可以按照低于市場價格的定價住上房子，具有很高的優(yōu)惠性。

三、公共租賃房制度的發(fā)展

2009年《政府工作報告》首次提出了“積極發(fā)展公共租賃住房，滿足居民多層次住房需求，努力實現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)”②2011年3月，十二五規(guī)劃綱要強調(diào)“重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體”。③雖然有了國家政策的指導(dǎo)，但是公共租賃住房制度依然沒有一個完善的規(guī)定進行保障。到2012年隨著《公共租賃住房管理辦法》的公布，公共租賃房的申請條件、運營機制、退出機制變得明晰起來，而特別是城市中的中低收入群體，處于“夾心層”的群體的住房權(quán)的保障終于有了保障。后來又出臺了《關(guān)于全面推進公共租賃住房和廉租住房并軌運行的實施意見》，使得公共租賃住房制度的完善更進一步。

四、公共租賃住房所存在的問題以及解決的建議

1.公共租賃房制度立法層次低，沒有一部專門性的法律對此進行規(guī)定。我國的公共租賃住房制度剛剛起步，所以雖然國家對住房高度的重視，不斷地出臺各種政策和規(guī)定，但是公共租賃住房制度依然缺乏一部完善的法律對此作出統(tǒng)一的規(guī)定，雖然有些學(xué)者認為，由于全國各地經(jīng)濟的發(fā)展情況不同，所以住房的保障通過全國性的立法并不一定可以更好的指導(dǎo)地方的公共租賃住房保障，但是筆者依然認為，公民的居住權(quán)需要一部統(tǒng)一的法律對此來進行宏觀上的指導(dǎo)，只有這樣才能更好的完善公共租賃住房法律制度，建立起一個有進有出，權(quán)責(zé)明晰，利國利民的住房保障制度。而目前我國不同地區(qū)都在嘗試著進行住房制度的完善，但是因為立法層級較低，在現(xiàn)實中配套措施以及可操作性都比較差，所以阻礙了公共租賃住房的使用。

所以，通過立法來對公共租賃住房制度和其他保障性住房制度進行統(tǒng)一的規(guī)定，才能夠使我國的保障性住房制度得到更好的發(fā)展。

2.部分地區(qū)現(xiàn)實中入住率較低

根據(jù)統(tǒng)計，有些地區(qū)公共租賃住房出現(xiàn)了入住率較低的情況，由于是政策性保障住房，沒有營利性，所以雖然是有政府指導(dǎo)建設(shè)的，但是有些開發(fā)商為了降低成本增加利潤，就采用很多低質(zhì)量的建筑材料建設(shè)公共租賃住房。同時很多公共租賃住房由于沒有營利性，通常把好的地塊批給商業(yè)地產(chǎn)，而公共租賃住房往往離市區(qū)較遠也比較偏僻。后期政府由于監(jiān)督和管理的力度不夠，導(dǎo)致公共租賃住房的物業(yè)以及維修等服務(wù)跟不上。所以由于種種原因，公共租賃住房在某些區(qū)域出現(xiàn)了大量的空置房。而實際中這些公共租賃住房也并不能保障外來務(wù)工人員以及大學(xué)畢業(yè)生的居住權(quán)。不利于他們在城市里工作和生活。有些專家認為應(yīng)該通過住房補貼等形式來取代保障性住房，但是補貼每年都不斷地投入會非常大的增加政府的財政成本，并且起不到治標(biāo)治本的作用。而住房補貼的具體去向也無法核實，即使?jié)M足條件的申請者也未必就把政府的住房補貼用到了住房上。特別是剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，在用錢上通常比較松散，如果無法合理的使用這筆補貼，也很難保障他們的居住權(quán)。

3．財政投入有限，建設(shè)資金不足

公共租賃住房并非營利性住房，所以利潤非常有限，甚至沒有利潤，如果僅僅靠中央和地方的財政撥款或者銀行的貸款肯定是不夠的，所以如果無法保障公共租賃住房的資金投入，那么保障性住房只能是一紙空文。在近幾年，各種融資模式不斷地出現(xiàn)，公共租賃住房也通過不同的方式得到了融資，但是由于剛剛起步，所以很多方面經(jīng)驗不足，配套措施也并不完善，制度上也存在著一些問題。所以如果想要使公共租賃住房制度更加完善，就必須要解決好資金來源的問題。筆者認為公共租賃住房可以引入PPP模式，通過這種政府和社會資本合作的形式來投入到地方的公共事業(yè)中，實現(xiàn)雙贏，同時在摸索中不斷地完善我國的政府民間資本融資體制，從而使公共租賃住房得到更好的保障。

4.準入準出以及監(jiān)督機制不完善

公共租賃住房的各項準入、準出機制不完善。很多地區(qū)的公共租賃住房都出現(xiàn)了只進不出的現(xiàn)象，同時對于后期申請者資質(zhì)的監(jiān)督也不足。通常只要申請人在申請的時候具備了合理的申請資質(zhì)通過了審查，事后就沒有相關(guān)部門對后續(xù)繼續(xù)進行跟進。而申請人對于公共租賃房是否進行了合理的使用也無法得知。由于監(jiān)管的不到位和配套措施不足，導(dǎo)致公共租賃住房并無法形成一個完善的循環(huán)模式，使城市中的中低收入群體可以更多的享受到這種福利。由于建造公共租賃住房的數(shù)量有限，而需求卻在不斷地增加，要定期的對已經(jīng)的到資格并入住的申請人進行資格的審查以及入住情況的調(diào)查，這樣不僅可以更好的跟進保障申請人的居住的質(zhì)量，同時還可以對已經(jīng)不符合居住資格的申請人進行清理，讓更需要的人得到住房的保障。

【注釋】

①公共租賃房_百度百科https://baike.baidu.com/item/%E5%85%AC%E5%85%B1%E7%A7%9F%E8%B5%81%E6%88%BF/6982053 fr=aladdin

②2009年國務(wù)院政府工作報告http://www.gov.cn/test/2009-03/16/content_1260221.htm

③沈衛(wèi)平.我國住房保障制度建設(shè):經(jīng)驗、問題與發(fā)展[J].《現(xiàn)代經(jīng)濟探討》，2009.10.15

于洋(1989.11-)，男，漢族，山東威海人，碩士研究生，云南財經(jīng)大學(xué)，研究方向：國際法。