我國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題

李思蒙

(天津財(cái)經(jīng)大學(xué) 天津 300222)

我國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題

李思蒙

(天津財(cái)經(jīng)大學(xué) 天津 300222)

房地產(chǎn)交易繁瑣且復(fù)雜，牽涉面較廣，面對(duì)這樣一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的評(píng)估，我國(guó)相對(duì)比于國(guó)外在此方面的不足就顯得愈發(fā)明顯，通過(guò)將中國(guó)和外國(guó)在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展歷程、從業(yè)制度、評(píng)估方法、評(píng)估技術(shù)、評(píng)估報(bào)告認(rèn)可度、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以及現(xiàn)行國(guó)家政策這七個(gè)方面進(jìn)行對(duì)比，找到中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題，并可以在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)合理的建議。

房地產(chǎn)評(píng)估；存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的不斷發(fā)展，住房制度也進(jìn)行了深化改革，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。因房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)評(píng)估緊密相連，故房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間，同時(shí)對(duì)評(píng)估提出了更高的要求。但從目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)得發(fā)展還不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的要求，故對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估中存在問(wèn)題的研究是有必要的。

又因我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，存在立法滯后，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，社會(huì)公信力不高等諸多問(wèn)題，為促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展，建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律法規(guī)，加強(qiáng)評(píng)估人員的資格認(rèn)證制度，全面推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠(chéng)信體系的建設(shè)，故需要研究我國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題。

通過(guò)查閱資料，搜集信息，閱讀前人寫(xiě)過(guò)的文章以及自己在此基礎(chǔ)上的思考，綜合來(lái)看，前人基本從以下四個(gè)方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析：

1.我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了30多年的發(fā)展和創(chuàng)新過(guò)程，通過(guò)國(guó)家各級(jí)人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)過(guò)注冊(cè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也逐漸步入正軌，整個(gè)評(píng)估行業(yè)都處在健康發(fā)展的過(guò)程中。

2.我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中立法滯后的問(wèn)題。盡管《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)評(píng)估制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)門(mén)法律一直是空白。缺乏法律保障的評(píng)估結(jié)果是很難得到大家的信任，其評(píng)估結(jié)果自然而然也就難以得到大眾以及社會(huì)的認(rèn)可和支持。

3.我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊的問(wèn)題。房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)，房地產(chǎn)價(jià)值具有個(gè)別的性質(zhì)，所以，任何兩處房地產(chǎn)的價(jià)值不可能是一樣的，所以房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果就很看重評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)和誠(chéng)信度。但是我國(guó)存在較為混亂的準(zhǔn)入現(xiàn)象，還存在門(mén)檻偏低、非相關(guān)專(zhuān)業(yè)出身，學(xué)歷層次較低等現(xiàn)象。

4.我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中社會(huì)公信力不高的問(wèn)題。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展較好的國(guó)家，不僅有健全的法律法規(guī)，相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)揮著重要的監(jiān)督和規(guī)范作用。但我國(guó)由于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。

因?yàn)殚喿x前人的論文，翻閱的雜志資料都存在時(shí)間的差異?？墒?，隨著當(dāng)代社會(huì)的迅速發(fā)展、制度改革的不斷更新完善、教育水平日益強(qiáng)大深入、科學(xué)技術(shù)的迅猛突飛，顯然前幾年的房地產(chǎn)評(píng)估制度存在的問(wèn)題與目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題是有所差異的。又隨著時(shí)代的潮流，國(guó)際化成為了發(fā)展的大趨勢(shì)，在此趨勢(shì)下，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，將我國(guó)和外國(guó)一些評(píng)估行業(yè)較為成熟的國(guó)家進(jìn)行對(duì)比，以此找尋不足，找到改進(jìn)和努力的方向。由于國(guó)外如美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)等國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)歷史發(fā)展比較久遠(yuǎn)，相對(duì)發(fā)展較為成熟，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)有很大的借鑒意義。故通過(guò)與這些國(guó)家進(jìn)行比較，尋找中國(guó)評(píng)估業(yè)所存在的問(wèn)題。在前人的思路指引下，再加上我本人通過(guò)查閱資料對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)立法的一些了解，一方面延續(xù)更新了前人的思路，另一方面又提出來(lái)自己的幾點(diǎn)新的思路方法，下面是我依據(jù)搜集的所有資料并結(jié)合目前我國(guó)的制度環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、房地產(chǎn)環(huán)境提出的三個(gè)問(wèn)題：

1.目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)評(píng)估人員素質(zhì)的國(guó)內(nèi)外對(duì)比。國(guó)外：在從業(yè)人員素質(zhì)方面，國(guó)外對(duì)估價(jià)師在學(xué)歷方面、相關(guān)評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn)、考試科目、后續(xù)的教育培訓(xùn)方面要求很高。例如美國(guó)對(duì)加入房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)的條件很苛刻。

中國(guó)：房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)參差不齊。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師的考試制度相對(duì)低。另外，從考試科目上來(lái)看，國(guó)外的考試科目涵蓋面積較廣，除了關(guān)于房地產(chǎn)方面的知識(shí)之外，還涵蓋了經(jīng)濟(jì)、法律、建筑方面的知識(shí)。

2.目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)內(nèi)外對(duì)比。國(guó)外：從評(píng)估報(bào)告認(rèn)可度和執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)依托于完善的評(píng)估機(jī)構(gòu)、嚴(yán)格的從業(yè)制度、先進(jìn)的評(píng)估技術(shù)以及各種評(píng)估方法的靈活運(yùn)用，評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量得到一定的保證，評(píng)估結(jié)論的法律糾紛也比較少。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師的地位比較高，相應(yīng)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也比較低。

中國(guó)：房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高。目前由于中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在著一些不合理的競(jìng)爭(zhēng)。在評(píng)估業(yè)務(wù)中，經(jīng)常受制于委托方，并沒(méi)有遵從獨(dú)立、客觀、公正的原則，違背了評(píng)估行業(yè)的一些基本原則，從而使房地產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高。

3.房地產(chǎn)評(píng)估方法的國(guó)內(nèi)外對(duì)比。國(guó)外：在國(guó)外，從評(píng)估方法來(lái)看，已然是非常完善了。國(guó)外在房地產(chǎn)評(píng)估的三種方法：成本法、市場(chǎng)法和收益法上，結(jié)合其比較先進(jìn)的評(píng)估技術(shù)提出了更多的房地產(chǎn)評(píng)估方法。而中國(guó)在這方面就比較欠缺，不如國(guó)外做得好。

中國(guó)：在中國(guó)，評(píng)估方法應(yīng)用非常受限制。國(guó)內(nèi)評(píng)估數(shù)據(jù)缺乏、房地產(chǎn)估價(jià)人員知識(shí)受限，各個(gè)方法的應(yīng)用并不理想。這就需要：第一，需要找定大方向；第二，細(xì)化選定所想要研究的領(lǐng)域；第三，選定行業(yè)中具體想要研究的問(wèn)題。

在此篇文章中，我所選定的是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展歷程、從業(yè)制度、評(píng)估方法、評(píng)估技術(shù)、評(píng)估報(bào)告認(rèn)可度、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以及現(xiàn)行國(guó)家政策這七個(gè)方面，通過(guò)對(duì)這七個(gè)方面的了解，再將這七個(gè)方面與國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估體系發(fā)達(dá)的國(guó)家進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)不足、找尋問(wèn)題。

作為資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)的我，首先是想要在資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域找尋問(wèn)題，又因資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)發(fā)展相對(duì)不完善，而且相對(duì)滯后，但房地產(chǎn)行業(yè)近些年在中國(guó)發(fā)展迅猛，故聯(lián)想到它們之間肯定存在一些問(wèn)題，評(píng)估行業(yè)的發(fā)展落后于房地產(chǎn)行業(yè)，必定可以找尋一些問(wèn)題，故選定了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行問(wèn)題的研究。

通過(guò)閱讀、查找一些關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)信息和論文，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)有了一個(gè)大體的了解，初步定了七個(gè)方面作為研究的重點(diǎn)和方向：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展歷程、從業(yè)制度、評(píng)估方法、評(píng)估技術(shù)、評(píng)估報(bào)告認(rèn)可度、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以及現(xiàn)行國(guó)家政策這七個(gè)方面。再通過(guò)對(duì)這七個(gè)方面與國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家進(jìn)行對(duì)比，找尋中國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的問(wèn)題所在。

在閱讀前人文章的基礎(chǔ)上，他們主要是從發(fā)展歷程、立法滯后、從業(yè)人員素質(zhì)、社會(huì)公信力這四個(gè)方面進(jìn)行說(shuō)明論述，說(shuō)明了在這四個(gè)方面我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有什么不足與缺陷。

前人的論述沒(méi)有錯(cuò)誤，但是由于時(shí)代的發(fā)展與進(jìn)步，社會(huì)在變化，制度在變化，一切都在發(fā)生改變，我在前人的思路引導(dǎo)下，一方面，沿用了這個(gè)思路，對(duì)這個(gè)思路進(jìn)行現(xiàn)代化的修改和改進(jìn)，另一方面，又做了創(chuàng)新，我總共在七個(gè)方面進(jìn)行了問(wèn)題的研究與探索：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展歷程、從業(yè)制度、評(píng)估方法、評(píng)估技術(shù)、評(píng)估報(bào)告認(rèn)可度、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以及現(xiàn)行國(guó)家政策這七個(gè)方面，是通過(guò)將國(guó)內(nèi)與國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的不足與差距。

[1]沈悅,劉洪玉.住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面:1995- 2002年中國(guó)14城市的實(shí)證研究[J].經(jīng)濟(jì)研究,2004(6):78- 86.

[2]李春吉,孟曉宏.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素的實(shí)證分析[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究,2005(6):48- 56.

[3]趙聽(tīng)東,,《中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)一一一基于模型的研究》,《經(jīng)濟(jì)評(píng)論》第期一頁(yè)