新發(fā)展背景下的舊城中心區(qū)規(guī)劃策略探索

陳洪梅 趙正軍

(1.貴州民族大學(xué)建筑工程學(xué)院，貴州 貴陽 550025； 2.大理市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，云南 大理 671000)

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新發(fā)展背景下的舊城中心區(qū)規(guī)劃策略探索

陳洪梅1趙正軍2

(1.貴州民族大學(xué)建筑工程學(xué)院，貴州 貴陽 550025； 2.大理市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，云南 大理 671000)

結(jié)合貴州省印江縣中心舊城區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，從功能復(fù)合、文化傳承、生態(tài)宜居等方面，提出了該城區(qū)的規(guī)劃理念，并闡述了調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、完善道路體系、增加公共空間等規(guī)劃策略，從而實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

舊城區(qū)，規(guī)劃策略，城市特色，景觀

1 項(xiàng)目背景與基地現(xiàn)狀

貴州省印江縣位于黔東北、銅仁市的中部，緊鄰世界生態(tài)保護(hù)區(qū)、旅游勝地梵凈山。雖然地處欠發(fā)達(dá)地區(qū)，但隨著杭州至瑞麗高速、印江高速連接線等區(qū)域重大交通設(shè)施的建設(shè)，印江在旅游和交通發(fā)展方面的優(yōu)勢越來越突出，城市化進(jìn)程加速。2012年，《印江土家族苗族自治縣縣城總體規(guī)劃(2011—2030)》(以下簡稱總體規(guī)劃)提出采取“精致、特色、宜居”的城鎮(zhèn)建設(shè)理念，至規(guī)劃期末城區(qū)人口達(dá)18萬人的發(fā)展規(guī)模。2013年印江全縣城鎮(zhèn)人口已達(dá)16.54萬人，城鎮(zhèn)化率為37.45%，城市發(fā)展迅速?？h城建成區(qū)面積2013年年底達(dá)到6.96 km2，城內(nèi)可供開發(fā)的土地并不多，舊區(qū)的改造成為了印江城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中亟待解決的問題。

基地總用地面積20.4 hm2，北至北門坳，南抵解放路，東起印江河，西至中心街。從區(qū)域發(fā)展的要求看，位于中心城區(qū)縱、橫向發(fā)展軸線的交叉節(jié)點(diǎn)，是縣城南、北新舊城區(qū)聯(lián)系的關(guān)鍵區(qū)域，也是縣城向東和向西發(fā)展的重要依托，擁有優(yōu)越的地理位置、良好的人文環(huán)境和濃厚的商業(yè)氛圍，區(qū)位價(jià)值凸顯。使用功能以居住為主，沿中心街、解放路形成沿街商業(yè)，內(nèi)部分布有縣城二完小、印江縣武警中隊(duì)、印江縣看守所、印江縣歷史墓用地、印江縣藥用公司、印江縣老年大學(xué)、印江縣統(tǒng)計(jì)局及幼兒園等；基地內(nèi)自然山體植被茂密、南部有一條古渠道，歷史悠久，水勢自東向西流，溝渠寬約3 m，極具特色。隨著城市的不斷更新發(fā)展，城區(qū)風(fēng)貌改變巨大，只有基地內(nèi)還留有一定量的歷史痕跡，但該區(qū)域建筑密集、居住密度較大。初步統(tǒng)計(jì)約有1 714戶居民，各類建筑質(zhì)量參差不齊，改造涉及的利益主體眾多，且現(xiàn)有規(guī)劃體系不完善。在政府財(cái)力有限、改造資金缺乏來源的情況下改造工作面臨頗多困難。

2 規(guī)劃理念

2.1 功能復(fù)合——改善區(qū)域環(huán)境，增強(qiáng)舊區(qū)活力

基地地處縣城中心區(qū)，應(yīng)是綜合性的公共服務(wù)核心。但現(xiàn)狀居住環(huán)境質(zhì)量低，沿中心街和解放路利用民房建筑的一層形成商業(yè)帶，商業(yè)承載能力弱，其余公共配套設(shè)施都缺乏；受地形和現(xiàn)有建筑的影響，巷道盡管相通但異形路和路寬不夠，車輛通行困難。作為城市的中心區(qū)域，光靠居住來提升活力是不夠的，改造擬對用地性質(zhì)及結(jié)構(gòu)進(jìn)行一定的調(diào)整。

基地的改造是印江城市面貌改善，城市品位提升和提高市民居住質(zhì)量和改善生活環(huán)境的亮點(diǎn)。從發(fā)展規(guī)劃來看，該片區(qū)應(yīng)以居住及其配套為主，增加商業(yè)金融服務(wù)設(shè)施和完善文化娛樂設(shè)施；同時(shí)，作為沿江區(qū)域，在打造“精致、特色、宜居”及旅游服務(wù)配套的目標(biāo)下，基地將成為主城區(qū)的文體中心，最大化發(fā)揮中心城區(qū)土地的經(jīng)濟(jì)利用價(jià)值。

改造以后，基地功能集中、開發(fā)強(qiáng)度高，其產(chǎn)生和吸引的交通量將高于其他片區(qū)。此外，該區(qū)域承擔(dān)著印江河兩岸的交通聯(lián)系，交通問題將逐漸凸顯。按《印江縣城城市綜合交通規(guī)劃(2012—2030)》的規(guī)劃指標(biāo)：中心城區(qū)主次干道網(wǎng)密度為3 km/km2，道路網(wǎng)(含支路)面積率達(dá)到15%～20%；沿河發(fā)展區(qū)應(yīng)30 min到達(dá)。改造擬拓寬基地內(nèi)部分路段，完善現(xiàn)狀道路體系，增加路網(wǎng)布局；同時(shí)通過挖填方措施改造用地內(nèi)的異形路。調(diào)整后基地內(nèi)外交通環(huán)境都將得到改善，形成合理、高效、便捷的的交通系統(tǒng)，極大的增強(qiáng)基地的集聚和輻射能力。

2.2 文化傳承——保障公共利益，創(chuàng)造特色空間

在總體規(guī)劃中主城區(qū)的定位是綜合性的公共服務(wù)核心?；仄瑓^(qū)在對功能進(jìn)行逐步調(diào)整，增加商業(yè)、金融服務(wù)業(yè)設(shè)施和完善文娛設(shè)施的同時(shí)沿印江河保留風(fēng)貌相對完整的區(qū)域和梳理古渠道沿線，豐富基地內(nèi)的空間層次感。同時(shí)，對基地入口區(qū)的道路交叉節(jié)點(diǎn)、內(nèi)部的山體及濱河界面區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格控制，塑造城市節(jié)點(diǎn)，預(yù)留綠化廣場及印江河沿岸的公共活動空間，打造城市濱水景觀界面及城市景觀軸線，保障居民的公共利益。

2.3 生態(tài)宜居——規(guī)劃引領(lǐng)，加強(qiáng)可實(shí)施性

在印江城市的快速發(fā)展下，基地北部、西南部、南部用地均已被置換。其中，北部為振興房地產(chǎn)和黔江新城在建項(xiàng)目，南部為金玉小區(qū)。周邊在建項(xiàng)目均以居住為主，公共空間為內(nèi)部所共享。基地緊鄰印江河，內(nèi)部山體植被豐富，有著得天獨(dú)厚的自然條件，改造規(guī)劃充分利用現(xiàn)有資源，創(chuàng)造生態(tài)宜居的環(huán)境品質(zhì)。規(guī)劃在減少居住用地比例的同時(shí)增加教育、行政辦公等用地類型，保障公共設(shè)施用地不被侵占；改善交通環(huán)境，提高區(qū)域通達(dá)性。布局中對入口節(jié)點(diǎn)、內(nèi)部山體及濱河界面等區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格控制，建議將公共空間控制性內(nèi)容作為政府對改造項(xiàng)目管理實(shí)施的依據(jù)。

3 規(guī)劃策略

3.1 從城市設(shè)計(jì)的角度思考，打造城市特色

印江歷史悠久，有“書法之鄉(xiāng)”“土家族風(fēng)情園”等美譽(yù)，基地內(nèi)的文化底蘊(yùn)也很豐厚。在梵凈山旅游的帶動下，該區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行蜗蟮闹匾獙ν庹故緟^(qū)。在對開放空間進(jìn)行控制，充分保證民眾公共利益的同時(shí)還應(yīng)保留用地內(nèi)獨(dú)具特色空間。

1) 風(fēng)貌保留。對沿街老建筑進(jìn)行整治和修復(fù)，延續(xù)城市的歷史記憶；梳理巷道空間，使印江河與基地內(nèi)景觀視線得以通透；在延續(xù)原有空間肌理的基礎(chǔ)上新建部分低層建筑，減少對傳統(tǒng)機(jī)理的破壞；把基地原有的文化活動融入其內(nèi)，打造特色步行空間，同時(shí)融入更多的旅游休閑功能，將印江的文化特性凸顯出來。

2) 古水渠利用。保留古水渠，結(jié)合基地排水系統(tǒng)的改建對部分水渠駁岸美化處理，形成貫穿多個(gè)空間節(jié)點(diǎn)的開敞空間和濱水景觀帶，提供舒適和親切感，貫徹印江建設(shè)宜居城市的方針。

總之，在符合城市建設(shè)發(fā)展定位的要求下使城市文化持續(xù)傳承和發(fā)展，新舊并存，打造城市特色，貫徹保護(hù)與更新相統(tǒng)一的辯證關(guān)系。

3.2 政企合作，政府主導(dǎo)，加強(qiáng)改造可控性

在印江城市的現(xiàn)狀發(fā)展態(tài)勢下舊城更新必然加速，而改造資金的缺乏必然要引入開發(fā)商，并使其成為建設(shè)活動的主體操控者。但印江縣現(xiàn)有規(guī)劃體系不完善，2011年完成城市的總體規(guī)劃后未及時(shí)編制下一層次的控制性詳細(xì)規(guī)劃。總體規(guī)劃中對舊城區(qū)內(nèi)的用地性質(zhì)、道路體系、設(shè)施配套等要求并未詳盡。但基地現(xiàn)狀用地結(jié)構(gòu)不合理，道路體系不完善，在規(guī)劃控制條件缺失的情況下一味的由開發(fā)商來主導(dǎo)，則會導(dǎo)致公共利益無法得到保障。在這樣的現(xiàn)狀下務(wù)必要加強(qiáng)改造的可操作性，補(bǔ)充控規(guī)層面的缺失，加強(qiáng)改造范圍的可控性，從而保障公眾利益。

3.3 經(jīng)濟(jì)測算，效益兼顧，增加可操作性

基地作為印江首批城市更新項(xiàng)目，面臨著拆改難度大，建設(shè)收益小的問題，招商階段的工作就已成為了政府頭疼的問題。為了達(dá)到改造的目的，經(jīng)濟(jì)測算是一項(xiàng)必做的工作，這是實(shí)現(xiàn)政府主導(dǎo)、開發(fā)商參與的最主要經(jīng)濟(jì)依據(jù)。通過經(jīng)濟(jì)測算也更有利于兼顧公眾、政府和開發(fā)商各方的利益。

首先，調(diào)查統(tǒng)計(jì)基地內(nèi)土地使用情況及現(xiàn)狀建筑量；結(jié)合城市的更新目標(biāo)劃定須拆除新建、須改造和須保護(hù)的地塊、建筑量，從政府和投資方的角度進(jìn)行投資效益測算。假設(shè)改造周期為3年，根據(jù)“利潤=銷售總收入-總投資”的基本公式分項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算。其中，支出部分由七項(xiàng)構(gòu)成；還遷部分按住宅和商業(yè)兩類進(jìn)行償還，完成還遷以后剩余的進(jìn)行銷售得到最后的盈利。具體計(jì)算詳見表1。

對總體規(guī)劃用地進(jìn)行調(diào)整時(shí)在保證公共服務(wù)設(shè)施用地比例的基礎(chǔ)上，住宅和商業(yè)的比例通過經(jīng)濟(jì)測算來進(jìn)行確定。同樣達(dá)到10%的收益，當(dāng)住宅與商業(yè)比為9∶10，容積率必須做到4.41；當(dāng)住宅與商業(yè)比為8.5∶1.5，容積率則為3.5?？紤]到中心區(qū)土地利用的價(jià)值，通過用地的調(diào)整，提高商業(yè)用地的比例到15%，并建議采取“資本置換”，走政府和市場雙重盤活資本的方法來開展改造工作。

表1 總投資計(jì)算一覽表

4 規(guī)劃內(nèi)容

4.1 規(guī)劃構(gòu)思

在“功能復(fù)合、文化傳承、生態(tài)宜居”的理念下，改造采取部分保留和拆除區(qū)域進(jìn)行高強(qiáng)度開發(fā)的改造措施。將文化傳承的同時(shí)融入現(xiàn)代元素，打造良好的居住環(huán)境。

改造設(shè)計(jì)形成居住、城市功能配套、商務(wù)休閑及餐飲、旅游購物休閑及創(chuàng)意等多功能的空間組合來達(dá)到增值的效果。提高商業(yè)的比例后形成高端的集多種功能于一體的商業(yè)中心，利用高強(qiáng)度的開發(fā)集聚人口和提升城市的活力，這樣將利于提升城市品位和繁榮城市經(jīng)濟(jì)。

4.2 功能布置

沿城市主要道路的區(qū)域融入商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店、居住等多種功能，打造城市的綜合體；而其他區(qū)域采取居住加大型的底商，沿改造用地進(jìn)深方向形成商業(yè)步行街和商業(yè)廣場，將商業(yè)功能從城市綜合體的位置引入到用地內(nèi)部，提升城市的活力。教育服務(wù)設(shè)施調(diào)到用地東北角，避免占據(jù)中心位置造成的用地分割，同時(shí)可預(yù)留和增加其教育用地的面積。

4.3 景觀特色

濱水界面景觀視線良好，建筑空間錯落有致，將其作為保留區(qū)域，通過低層建筑使濱河景觀向內(nèi)滲透；對原有的巷道進(jìn)行梳理，融入更多的旅游休閑功能，同時(shí)在延續(xù)原有的空間機(jī)理上新建部分低層建筑，作為城市文化與歷史的展示區(qū)域。

5 結(jié)語

目前，國內(nèi)在舊城改造方面還未建立統(tǒng)一的實(shí)施細(xì)則。在城市的快速發(fā)展下，欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市中心區(qū)也處于不斷更新的進(jìn)程。貴州省印江縣城北舊城區(qū)改造有著不同的現(xiàn)狀和問題，本文以該項(xiàng)目的改造設(shè)計(jì)為例，就規(guī)劃技術(shù)層面對欠發(fā)達(dá)城市中心區(qū)的舊城改造進(jìn)行一定的探討。無論是政府進(jìn)行主導(dǎo)還是非政府主導(dǎo)的舊城改造，在規(guī)劃技術(shù)層面探索和采取控制措施對實(shí)現(xiàn)舊城改造的目的，兼顧公眾、政府和開發(fā)商的利益及處理城市的可持續(xù)發(fā)展都有重要的實(shí)踐意義。

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Exploration on old urban center planning strategies under the new development background

Chen Hongmei1Zhao Zhengjun2

(1.CollegeofBuildingEngineering,GuizhouUniversityofNationality,Guiyang550025,China; 2.DaliAcademyofPlanning&Design,Dali671000,China)

Combining with old Yinjiang county area development status in Guizhou province, starting from aspects of functional composition, cultural inherit and ecological living, the paper puts forward the planning concepts, and describes planning strategies, such as adjusting land structure, improving road system and increasing public space, so as to realize the sustainable city development.

old urban area, planning strategies, city specialty, landscape

1009-6825(2017)07-0012-03

2016-12-21

陳洪梅(1987- )，女，碩士，講師； 趙正軍(1990- )，男，助理規(guī)劃師

TU984

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