淺析房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式及其危害形成

杜蓮

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠保持相對(duì)平衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，某種程度上決定了我國(guó)基本國(guó)民情況的健康運(yùn)行。本文就此闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式，并就其存在的危害進(jìn)行了簡(jiǎn)要剖析。本文的分析旨在為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供可借鑒性思路。

房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)危機(jī)可持續(xù)性行業(yè)發(fā)展

1泡沫的概念

美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德爾伯格針對(duì)泡沫這一概念給出了如下闡述：一定時(shí)間內(nèi)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，那么起初人們的預(yù)計(jì)價(jià)格也會(huì)上漲，從而致使越來(lái)越多的人購(gòu)置資產(chǎn)來(lái)獲取資金鏈，但是伴隨著價(jià)格的與日俱增，往往最終的結(jié)果差強(qiáng)人意，容易引起資產(chǎn)價(jià)格的暴跌，那么這才導(dǎo)致了金融危機(jī)的爆發(fā)。在此之后其又針對(duì)房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象給列出如下解釋：房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)的過程，而這類現(xiàn)象是人們對(duì)于價(jià)格的預(yù)估，所以這才吸引越來(lái)越多的人投資參與，等待后續(xù)金額的累計(jì)增加，而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格高于實(shí)際價(jià)格時(shí)，這類現(xiàn)象就可以稱作房地產(chǎn)泡沫，過度累計(jì)后資產(chǎn)鏈就會(huì)崩潰，所以實(shí)際上這是不理智的消費(fèi)活動(dòng)。

日本的著名學(xué)者三木谷良說(shuō)道：泡沫經(jīng)濟(jì)實(shí)際上指的是固定不動(dòng)的資產(chǎn)價(jià)格，特質(zhì)常說(shuō)的不動(dòng)資金；而另外一位金融專家又指出：在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域范疇內(nèi)的泡沫，實(shí)際上是股票等資產(chǎn)隨機(jī)出現(xiàn)的上漲或者下跌，并且最終都是突然暴漲或暴跌。其實(shí)際上與實(shí)體的經(jīng)濟(jì)并不相符，會(huì)受到流通、增長(zhǎng)率等因素影響出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象而后又暴跌。

2房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式有四種區(qū)別，分別是：土地價(jià)格、房屋空置、房地產(chǎn)投資以及房?jī)r(jià)虛漲。看似沒有關(guān)聯(lián)的它們實(shí)際上不僅僅相互制約而且還相互關(guān)聯(lián)平衡，一般情況而言，土地價(jià)格泡沫和房屋空置泡沫以及房?jī)r(jià)虛漲泡沫呈正相關(guān)趨勢(shì)，同樣的房?jī)r(jià)虛漲泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫也呈正相關(guān)趨勢(shì)，具體的表現(xiàn)關(guān)系如下圖所示。

2.1土地價(jià)格泡沫

土地本身就比較稀缺而且市場(chǎng)需求也較大，所以說(shuō)土地市場(chǎng)具有很大的潛在價(jià)值，那么極容易出現(xiàn)土地價(jià)格過高的局面，那么這時(shí)倘若超出的價(jià)格遠(yuǎn)高于其自身價(jià)值，就可以稱之為經(jīng)濟(jì)泡沫，而后續(xù)土地的價(jià)格仍然持續(xù)增長(zhǎng)，就會(huì)演變成我們常說(shuō)的泡沫經(jīng)濟(jì)。例如日本在上世紀(jì)地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，以東京為代表的城市地價(jià)上漲了數(shù)倍，預(yù)估整個(gè)土地市場(chǎng)共計(jì)萬(wàn)億日元，同比于當(dāng)時(shí)的美國(guó)還要高出很多倍，于是這就形成了土地價(jià)格泡沫。年后土地的價(jià)格又開始持續(xù)跌落，這樣的反差引發(fā)了金融危機(jī)，給當(dāng)時(shí)人民的經(jīng)濟(jì)和生活都造成了很大的不良影響。

2.2房屋空置泡沫

不同的國(guó)家以及不同的地區(qū)，不論是居民的住房情況、固定人口、流動(dòng)人口、地理位置還是土地供給情況都存在著不同程度的差異性，所以在計(jì)算房屋空置率時(shí)就存在著諸多的差異性，不過計(jì)算的原理是永恒不便的。美國(guó)的社會(huì)調(diào)查是覆蓋率非常廣泛的住房調(diào)查單位，有關(guān)統(tǒng)計(jì)局使用的計(jì)算公式是：

2.3房地產(chǎn)投資泡沫

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度要略微領(lǐng)先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)，所以應(yīng)當(dāng)將總體的房地產(chǎn)投資率和增長(zhǎng)率盡可能維持在同一高度，已達(dá)到供需平衡的目的。盡管部分發(fā)展中國(guó)家仍然處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段，但是顯然它的房地產(chǎn)行業(yè)要領(lǐng)先于任何一個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)率，這也說(shuō)明了市場(chǎng)需求關(guān)系中供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，所以導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的不斷歇增長(zhǎng)，投資者往往忽視了背后的危機(jī)，認(rèn)為前景還很開明樂觀，只會(huì)去增加投資，開發(fā)商則繼續(xù)購(gòu)置土地建造房屋，導(dǎo)致資金注入過多而覆水難收，最終價(jià)格膨脹、房屋銷售停滯，金融危機(jī)這才全面爆發(fā)，導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)幻滅，這個(gè)現(xiàn)象類似于美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)。

2.4房?jī)r(jià)虛漲泡沫

住房?jī)r(jià)格實(shí)際上與地產(chǎn)價(jià)格彼此密不可分而又相互制約著，因?yàn)橹灰幸环缴蠞q那么另一方面勢(shì)必價(jià)格也會(huì)上漲。本質(zhì)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)的價(jià)格是由房?jī)r(jià)和地價(jià)兩者共同組成，那么只要有一方上漲那么整體的價(jià)格也會(huì)隨之上漲。在日常生活中，有相當(dāng)一部分的黑心開發(fā)商為了謀求高額利潤(rùn)，經(jīng)常虛報(bào)價(jià)格借此哄抬價(jià)格，于是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲形成泡沫現(xiàn)象。

3房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)生的最初階段都是為了能夠促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的繁榮，但是一味的放任自流而不加以限制，那么勢(shì)必會(huì)膨脹的越來(lái)越大，直至嚴(yán)重威脅到和人民、經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的一切產(chǎn)業(yè)。本文在這里針對(duì)房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象所引發(fā)的膨脹現(xiàn)象產(chǎn)生的危害進(jìn)行具體的分析。

3.1房?jī)r(jià)收入比過高易引起房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定

房?jī)r(jià)的收入比是為了能夠衡量房地產(chǎn)泡沫再具體過程中出現(xiàn)的過渡需求現(xiàn)象，因此國(guó)內(nèi)外很多的專家學(xué)者都有針對(duì)房?jī)r(jià)收入的具體現(xiàn)象進(jìn)行了界定分析，但是其秉承的原則實(shí)際上還是比較統(tǒng)一的，即房?jī)r(jià)的收入比重是房地產(chǎn)價(jià)格和家庭平均收入的比值，最終的結(jié)果和種種跡象也表明了居民是否有住宅的支付能力，實(shí)際上呈負(fù)相關(guān)趨勢(shì)，即比值越小支付能力越高。在市場(chǎng)當(dāng)中如若房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展也較好那么極可能會(huì)產(chǎn)生泡沫現(xiàn)象，現(xiàn)給出房?jī)r(jià)收入比的一般公式：

Bertnard Renaud于1989年發(fā)表了一篇報(bào)告，該篇報(bào)告中提到：發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)比重應(yīng)當(dāng)控制在1.8-2.5的既定范圍內(nèi)，而發(fā)展中國(guó)家不論是人口密度還是城市大小還是家庭收入顯然都有所區(qū)別，因此盡量將比值控制在4-6間最為合適。后來(lái)在1991年他又表明部分發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比值要高于6。

3.2房地產(chǎn)泡沫影響城市競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)泡沫不管是膨脹過度還是破滅勢(shì)必會(huì)對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展產(chǎn)生不良影響，與此同時(shí)，房屋的租金以及價(jià)格都會(huì)增長(zhǎng)，所以建筑的成本對(duì)應(yīng)也對(duì)增加，于是附屬品物價(jià)都在上漲，競(jìng)爭(zhēng)力下降，那么就會(huì)轉(zhuǎn)移到部分三線城市，從而不利于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。還有一個(gè)問題就是房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)必會(huì)增加城市的競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)槌杀驹谠黾幽敲此芪耐赓Y勢(shì)必會(huì)降低，部分投資者為了能夠降低成本使得資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，往往會(huì)投放到其它的城市，這樣城市勢(shì)必會(huì)不堪重負(fù)，而房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象尤其在北京、上海等一些大城市表現(xiàn)的非常明顯。于是失業(yè)率比重增加、銀行資金鏈斷開、企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)象更是時(shí)有發(fā)生，城市也喪失了其競(jìng)爭(zhēng)力，不再有外資的注入。

3.3房地產(chǎn)泡沫引發(fā)銀行危機(jī)

之所以會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象實(shí)際上有相當(dāng)一大部分的原因是有著銀行的各項(xiàng)業(yè)務(wù)在支撐著它的運(yùn)轉(zhuǎn)，換句話說(shuō)即銀行是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象迅速膨脹的主要載體，因此銀行實(shí)際上和房地產(chǎn)有著莫大的關(guān)聯(lián)，主要是開發(fā)商的資金來(lái)源大都是通過銀行貸款而來(lái)的，所以它的地產(chǎn)價(jià)格一直都在上升，那么投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)低的貸款勢(shì)必會(huì)給銀行帶來(lái)不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的上升是隨銀行貸款抵押而不斷上升的。倘若銀行監(jiān)管力度不夠，那么將會(huì)面臨很多不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)，也不能提前給出應(yīng)對(duì)措施，如下圖所示我們將其稱作是危機(jī)短視癥，即銀行過于低估了這類信貸背后的風(fēng)險(xiǎn)，通過圖案可以更加直觀地意識(shí)到危機(jī)癥狀。

也正因?yàn)殂y行出現(xiàn)了這類現(xiàn)象最終才會(huì)在泡沫破沒后無(wú)法抵債才導(dǎo)致的破產(chǎn)，如果銀行破產(chǎn)那么還會(huì)引發(fā)很多的企業(yè)也會(huì)倒閉、企業(yè)倒閉則會(huì)引發(fā)很多金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，從而影響了整個(gè)金融體系產(chǎn)生危機(jī)。

3.4扭曲資源合理配置，過度消耗稀缺經(jīng)濟(jì)資源

在部分房地產(chǎn)市場(chǎng)上總是會(huì)出現(xiàn)部分區(qū)域大熱的現(xiàn)象，那么短時(shí)間內(nèi)獲取利潤(rùn)最大化引來(lái)了很多投資者的廣泛關(guān)注，尤其是人力物力等資源競(jìng)相注入，那么投資者最關(guān)注的土地資源成了最受關(guān)注和追求的目標(biāo)之一。由于土地資源的過度開發(fā)以及占用，使得大范圍的土地都在閑置圈地，沒有及時(shí)的被開發(fā)。還有很多的開發(fā)商為了謀求利潤(rùn)收益的最大化，將很多的土地開發(fā)成別墅住宅區(qū)，如此一來(lái)土地的利用率大大降低，還有閑置率也會(huì)提升，這是對(duì)土地資源的一種揮霍。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)還與很多的產(chǎn)業(yè)資源息息相關(guān)，如鋼筋水泥、木材沙石等等，一旦不能對(duì)此進(jìn)行周密的規(guī)劃和使用，那么勢(shì)必會(huì)造成浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，從而影響了資源的合理配置。

4結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)下我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)不再是一個(gè)獨(dú)立存在的個(gè)體，更多的是其市場(chǎng)運(yùn)行與總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)政策都息息相關(guān)，現(xiàn)階段人民生活水平的日益提高、金融政策的調(diào)整，這兩項(xiàng)因素都是相互制約發(fā)展的。自從東南亞地區(qū)爆發(fā)金融危機(jī)之后，逐漸的我國(guó)很多的學(xué)者都開始意識(shí)到泡沫現(xiàn)象的危害以及其和金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)在聯(lián)系點(diǎn)。從2000年直到今日，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一直都在突飛猛進(jìn)地發(fā)展，而越來(lái)越多的專家學(xué)者開始都對(duì)此產(chǎn)生了關(guān)注，針對(duì)我國(guó)出現(xiàn)的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象給出了分析和研究，特別是美國(guó)上次爆發(fā)的次貸危機(jī)損失慘重，這也給我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起到了警示作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜嬋娟中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的理論與經(jīng)驗(yàn)研究[D].復(fù)旦大學(xué)，2011.

[2]張寶林，何小鋒.房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫測(cè)度理論述評(píng)[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2009（11）：44-46.

[3]張紅，李文誕.北京商品住宅變動(dòng)實(shí)證研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2001（03）：78-81.

[4]Robert H. Edelstein， Sau Kim Lum House price，wealth effects，and the Singapore Macroeconomy Journal of Housing Economics[J].2004（13）：342-367.