探析小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因和困境

石瓊路

在中國(guó)特色的社會(huì)主義制度下，小產(chǎn)權(quán)房在當(dāng)今中國(guó)的處境特別的位置，其在法律上一直都不被認(rèn)可?，F(xiàn)實(shí)中大量存在小產(chǎn)權(quán)房帶來了諸多問題，小產(chǎn)權(quán)房的問題實(shí)質(zhì)上是以土地為主的利益分配。對(duì)此，可以有諸多探討。各方面更應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，敢于破除慣性思維，科學(xué)地進(jìn)行分析，科學(xué)把握小產(chǎn)權(quán)房的原因及其困境，建立起農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度。

小產(chǎn)權(quán)房土地流轉(zhuǎn)制度合同無效

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，與國(guó)家頒發(fā)房產(chǎn)證的“大產(chǎn)權(quán)房”相對(duì)，通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房是伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度的改革而產(chǎn)生和發(fā)展的，是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)現(xiàn)象。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因。

1.農(nóng)地制度不合理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度導(dǎo)致集體土地所有權(quán)虛無化。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅款等房地產(chǎn)商成本費(fèi)用也都大大節(jié)省，這也是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)價(jià)格低廉的決定性因素。

2.國(guó)家土地流轉(zhuǎn)政策不合理，商品房房?jī)r(jià)過高和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足。國(guó)家規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。但是事實(shí)是一些地方政府又以高于支付給失地農(nóng)民費(fèi)用幾倍的價(jià)款出賣給開發(fā)商，以此作為地方財(cái)政的重要收入來源，被稱為“土地財(cái)政”。導(dǎo)致開發(fā)成本較高，房?jī)r(jià)較貴，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足，人們紛紛將目光轉(zhuǎn)向低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房。

3.對(duì)違法小產(chǎn)權(quán)房處理不嚴(yán)格。城市人口購(gòu)買集體土地房屋屬非法行為，但“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷多年且大部分房屋并未被強(qiáng)拆，政府方面雖制止“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，但并未追究鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。依據(jù)我國(guó)《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條、65條、66條和68條均規(guī)定了“限期拆除”強(qiáng)制措施，這是我國(guó)法律針對(duì)違法建設(shè)的否定性評(píng)價(jià)，也是違法所導(dǎo)致法律后果，但在實(shí)際中并未嚴(yán)格執(zhí)行。

二、小產(chǎn)權(quán)房的困境。

1、嚴(yán)重影響社會(huì)誠(chéng)信。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，法院不能適用商品房買賣法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購(gòu)房人權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同是無效，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求出售方退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據(jù)目前已審結(jié)案件來看，由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認(rèn)可，不能在房管部門備案，根本不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此即使出售方違約，由于合同無效，購(gòu)買人要求賠償損失訴訟請(qǐng)求也將無法得到滿足。在使用房屋過程中，如果遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)等問題，購(gòu)房者救濟(jì)途徑非常有限。

2、引起法律之間沖突。從法律規(guī)定上看，依據(jù)《物權(quán)法》30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。房屋蓋成后就取得了物權(quán)，并不需要取得產(chǎn)權(quán)證即享有物權(quán)。《物權(quán)法》第31條規(guī)定：依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。同時(shí)，《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。據(jù)此，“小產(chǎn)權(quán)房”屋買賣合同應(yīng)該有效。然而，根據(jù)《合同法》第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定，因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

3、造成社會(huì)資源浪費(fèi)。違法用地和違法建設(shè)一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進(jìn)而損害了國(guó)家權(quán)益。在法律上講，大多都違法了國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，即主要表現(xiàn)為違反了“土地利用總體規(guī)劃”，又無法補(bǔ)辦用地或建設(shè)手續(xù)。在一定程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然解決了城鎮(zhèn)中低收入階層居住需求，但“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)且多采取強(qiáng)拆方式。強(qiáng)拆“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是對(duì)社會(huì)財(cái)富巨大浪費(fèi)，而且很可能激化社會(huì)矛盾，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。

4.引起法律風(fēng)險(xiǎn)。一是無法取得產(chǎn)權(quán)證。即使買方取得有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)蓋章所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似文件，也不受法律保護(hù)，如果鄉(xiāng)政府或村委會(huì)反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價(jià)款，無法繼續(xù)保留房屋。二是存在交易風(fēng)險(xiǎn)。買方如果購(gòu)買預(yù)售“小產(chǎn)權(quán)房”，由于售房者不受政府監(jiān)管，行政機(jī)關(guān)也無法對(duì)預(yù)售行為審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無法交付情形，買方無法討回房款。三是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買方利益很難得到維護(hù)。

三、結(jié)論

綜上所述，我們要充分看到，小產(chǎn)權(quán)房的存在有其深刻的背景原因也因此產(chǎn)生了巨大的困境。小產(chǎn)權(quán)房的問題實(shí)質(zhì)上是以土地為主的利益分配問題。但我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是非法的，目前法律層面上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行法律規(guī)制，效果并不理想。正如博登海默所說：“一個(gè)法律制度之所以成功，是由于它成功地到達(dá)并且維持了極端任意的權(quán)力與極端受限制的權(quán)力之間的平衡。文明的進(jìn)步會(huì)不斷使法律制度喪失平衡。通過理性適用于經(jīng)驗(yàn)之上，然后恢復(fù)這種平衡，而且也只有憑靠這種方式，政治組織和社會(huì)才能使自己得以永久地存在下去?！币虼?，在當(dāng)下大力推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，發(fā)展成果由人民共享的時(shí)代，各方面更應(yīng)認(rèn)清問題癥結(jié)，著力在法律制度上突破創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，敢于破除慣性思維，科學(xué)地進(jìn)行分析，以便對(duì)癥下藥，科學(xué)合理解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。

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