房地產(chǎn)市場競爭加劇，行業(yè)結(jié)構(gòu)面臨重塑

路青

由中國房地產(chǎn)TOP10研究組主辦的“2017中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十四屆中國房地產(chǎn)百強企業(yè)家峰會”3月16日在北京成功舉行。會議發(fā)布了《2017中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》及《2017中國房地產(chǎn)專題研究報告》，對中國房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)群體做出了客觀、公正的評價。

剛剛過去的1年，我國經(jīng)濟在“穩(wěn)中求進”的總基調(diào)下保持平穩(wěn)、健康發(fā)展，質(zhì)量和效益穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)市場在供給側(cè)改革的深化下，總體供求結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，城市分化持續(xù)加劇，一、二線重點城市與部分三、四線城市冷暖迥異，因城施策常態(tài)化，市場變化加速、復(fù)雜性加深。

強者恒強的市場格局愈顯

《2017中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2016年，在經(jīng)濟緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)中向好的背景下，我國房地產(chǎn)市場迎來了新的發(fā)展高峰，熱點城市量價齊升帶動全國商品房銷售額和銷售面積同比分別大幅增長34.8%和22.5%。百強企業(yè)精準把握市場機遇，以優(yōu)異的銷售業(yè)績輕松跑贏市場大勢。2016年，百強企業(yè)銷售規(guī)模再上新臺階，銷售總額、銷售面積分別達48027.1億元、40251.7萬平方米，同比分別增長52.5%、39.4%（圖1）。受益于規(guī)模和品牌效應(yīng)的持續(xù)擴大，百強企業(yè)銷售額和銷售面積增長率分別高于同期全國增幅17.7和16.9個百分點，行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢進一步彰顯。

伴隨銷售業(yè)績的快速增長，百強企業(yè)市場份額超過40%，行業(yè)集中度加速提升。2016年，百強企業(yè)銷售額市場份額快速上升至40.8%，較2015年提高4.7個百分點，增幅高于2015年3.6個百分點，行業(yè)集中度加速提升。其中，綜合實力前10名企業(yè)充分發(fā)揮行業(yè)整合加速下的資源配置和運營管理優(yōu)勢，2016年市場份額為18.6%，較2015年提高2.3個百分點，占百強企業(yè)銷售總額的45.5%，強者恒強的態(tài)勢延續(xù)。

除此之外，百強企業(yè)精準把握熱點城市發(fā)展機遇，部分百強企業(yè)依托在熱點城市布局的深化，實現(xiàn)銷售業(yè)績的更快增長。從百強企業(yè)2016年在26個熱點城市的業(yè)績貢獻率變化與銷售額增速之間的關(guān)系來看，熱點城市銷售額貢獻率顯著提升的企業(yè)實現(xiàn)了更高的銷售額增速（圖2）。

此外，隨著百強各層級企業(yè)的盈利能力分化加劇，強者恒強的發(fā)展態(tài)勢愈加顯現(xiàn)。2016年百強企業(yè)凈利潤率因規(guī)模和綜合實力的差異呈現(xiàn)出逐級遞減的趨勢，前10企業(yè)、11～30企業(yè)、31～50企業(yè)、51～100企業(yè)的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。規(guī)模較大的百強企業(yè)通過在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)“降本增效”：第一，在土地市場持續(xù)升溫、“面粉貴過面包”的壓力下，規(guī)模較大的百強企業(yè)在土地一級、二級市場同時發(fā)力，嚴格控制土地成本，拓展利潤空間；第二，更低的融資成本是百強企業(yè)產(chǎn)生盈利分化的另一主因，也是百強企業(yè)未來發(fā)展的核心競爭力；第三，百強企業(yè)強化運營管理內(nèi)功，向管理要效益，內(nèi)部開展合伙人制度，外部實施輕資產(chǎn)運營模式，由內(nèi)而外促進企業(yè)運營效率和效益的提升。

行業(yè)洗牌進程加速

在實現(xiàn)良好發(fā)展的同時，2016年的房地產(chǎn)市場亦蘊藏了一些風(fēng)險和隱憂。部分熱點市場布局過于集中的百強企業(yè)，若依存度過高的城市需求透支將對其未來銷售造成不利影響；部分短期債務(wù)集中的高杠桿企業(yè)，若集中償付壓力與銷售回款壓力共存將潛藏財務(wù)風(fēng)險隱患。因此，織密扎牢財務(wù)安全的保障網(wǎng)，是部分百強企業(yè)面臨的重要任務(wù)。

2017年，房地產(chǎn)市場進入新一輪休整期，房企面臨的生態(tài)環(huán)境更加復(fù)雜多變：在調(diào)控政策作用下，熱點城市市場量價將逐步回調(diào)，“分化”主題延續(xù)，行業(yè)洗牌進程加速；與此同時，特色小鎮(zhèn)、長租公寓等新興藍海市場的發(fā)展機遇也將不斷顯現(xiàn)。在此背景下，百強企業(yè)需直面挑戰(zhàn)，把握機遇，在行業(yè)的格局重構(gòu)的背景下占據(jù)主導(dǎo)地位：首先，“5000億元”時代即將開啟，行業(yè)集中度進一步提升，加速邁向寡頭競爭時代；其次，競爭壓力加劇，資源爭奪戰(zhàn)升級，“大魚吃小魚”格局常態(tài)化，資源整合能力成企業(yè)決勝的關(guān)鍵，影響行業(yè)格局重塑；最后，行業(yè)轉(zhuǎn)型加速，大型企業(yè)謀求多元化發(fā)展版圖，中小企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型出路或退出。

大風(fēng)起兮云飛揚。目前，房地產(chǎn)行業(yè)格局在競爭加劇、優(yōu)勝劣汰加速的背景下面臨重構(gòu)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，能在不斷深化調(diào)整的房地產(chǎn)市場中，通過前瞻性的思變與積極高效的自我調(diào)節(jié)，找到并始終遵循正確的發(fā)展路徑，才能在百舸爭流的環(huán)境中贏得成功突圍的機會，否則將在不進則退的壓力下發(fā)展停滯或慘遭淘汰。在此背景下，一批優(yōu)秀房企未雨綢繆、思變未來，結(jié)合外部環(huán)境和自身資源稟賦制定中長期發(fā)展路徑，并不斷創(chuàng)新、探索，為行業(yè)提供有益的發(fā)展經(jīng)驗。但走向千億甚至萬億的前路漫漫，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要瞄準規(guī)?；哪繕?biāo)奮力前行，更需內(nèi)外兼修，注重規(guī)模與效益的協(xié)同增長、擴張速度與運營能力的相互匹配等，方能在龍爭虎斗的“地產(chǎn)江湖”中行穩(wěn)致遠。