淺析不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)土地評(píng)估業(yè)的影響分析

【摘要】自2013年以來，我國(guó)推出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)于土地行業(yè)來說具有重要的影響。文章以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)土地評(píng)估業(yè)的影響為寫作對(duì)象。首先介紹了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能和用途，接著分析了房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)作用，最后介紹了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)土地估價(jià)行業(yè)的影響，以便使得不動(dòng)產(chǎn)登記可以更好地服務(wù)于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；土地評(píng)估業(yè)；影響

在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度始于2013年，國(guó)務(wù)院秘書長(zhǎng)馬凱曾指出，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以更好落實(shí)物權(quán)法，使得不動(dòng)產(chǎn)交易更加有效，保證當(dāng)事人合法財(cái)產(chǎn)不受侵犯。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利為對(duì)象以保護(hù)產(chǎn)權(quán)為目標(biāo)，從制度上進(jìn)行創(chuàng)新性管理，具有一定防治腐敗功能。在2013年，我國(guó)正式確定由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記事項(xiàng)，做到登記機(jī)構(gòu)、登記內(nèi)容、登記依據(jù)、等事項(xiàng)統(tǒng)一管理。

不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)法律制度，它主要是指利益相關(guān)人向國(guó)家申請(qǐng)，由國(guó)家公職機(jī)關(guān)向其頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書或不動(dòng)產(chǎn)登記證明。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于我國(guó)今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的影響，本文選取對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的影響作為寫作對(duì)象。

1、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能與用途

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。有關(guān)人士認(rèn)為，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的今天，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有非常重要的意義，與每一名公民的切身利益息息相關(guān)，有助于保障社會(huì)穩(wěn)定。對(duì)于制度本身來說，制度符合經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值，也有利于促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度主要是為了發(fā)揮其自身主導(dǎo)作用，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，如果自身主導(dǎo)價(jià)值都不能有效發(fā)揮，那這項(xiàng)制度很可能會(huì)功敗垂成，沒有任何價(jià)值可言。由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)權(quán)非常明晰，這就使得產(chǎn)權(quán)交易具有非?？煽恳罁?jù)。與此同時(shí)，我們還可以發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記的其他價(jià)值，由于制度之間具有關(guān)聯(lián)性，很多制度會(huì)相互影響，相互配合。在黨的十八大以來，我黨開展了轟轟烈烈的反腐敗運(yùn)動(dòng)，反腐敗制度建設(shè)并不是單打獨(dú)斗的，而是充分利用現(xiàn)有一切制度資源進(jìn)行組合，將權(quán)力關(guān)在籠子里。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度來說，不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立的初衷并不是為了反腐需求，但是在建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的過程中確實(shí)可以達(dá)到反腐敗效果。由于這種效果存在，反腐敗的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)融入到該項(xiàng)制度之中，我們應(yīng)當(dāng)為反腐敗在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中預(yù)留空位，不應(yīng)消除其市場(chǎng)價(jià)值的核心作用。

2、房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)和作用

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)實(shí)質(zhì)上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)特定價(jià)值進(jìn)行判斷，需要第三方意見。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)特定價(jià)值進(jìn)行判斷時(shí)，我們可以判斷不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、使用價(jià)值、投資價(jià)值等多種不同方向價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)所必須包含的行業(yè)，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律所決定的。由于房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、價(jià)格復(fù)雜等多方面原因，在確定其價(jià)值時(shí)很難使用簡(jiǎn)單方法進(jìn)行確定，需要由第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)于我國(guó)而言，現(xiàn)在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正在蓬勃發(fā)展，他隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展而興起。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)來說，首先必須確定估價(jià)對(duì)象通過登記發(fā)生的效力主要包含有抵押、轉(zhuǎn)讓、使用權(quán)出讓、征收、司法估價(jià)等等一系列服務(wù)。根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示，在2016年，全國(guó)一級(jí)資產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的價(jià)值高達(dá)10萬億元。對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)利來說，是否進(jìn)行登記是價(jià)格形成基礎(chǔ)。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，交易實(shí)質(zhì)是所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而房地產(chǎn)價(jià)值高低很大程度上取決于權(quán)利類型。對(duì)于房地產(chǎn)來說，房地產(chǎn)等一系列股權(quán)設(shè)立轉(zhuǎn)賬都需要登記為效力，由于權(quán)力不同，很可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)值內(nèi)涵不同，這就要求在估價(jià)首先必須弄清估價(jià)對(duì)象。

例如，在進(jìn)行抵押過程中，抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)與抵押價(jià)值類型相一致。如果沒有確定法定優(yōu)先受償權(quán)，市場(chǎng)價(jià)值可以減去房地產(chǎn)優(yōu)先受償款。由于優(yōu)先受償款是基于抵押權(quán)才產(chǎn)生的，而市場(chǎng)信息又出現(xiàn)了不對(duì)稱等特點(diǎn)，過去一些評(píng)估的業(yè)務(wù)主要因?yàn)樾姓芾淼漠a(chǎn)生。對(duì)于登記部門而言，登記部門由于自身的需要對(duì)服裝行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，要求必須進(jìn)行備案，并且辦理合法有效的登記手續(xù)。商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，抵押估價(jià)報(bào)告可以被當(dāng)作擔(dān)保債權(quán)數(shù)額予以確認(rèn)，同時(shí)交由房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行審批。

3、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)土地評(píng)估業(yè)的影響

在2014年全國(guó)國(guó)土資源會(huì)議上曾明確指出，我們應(yīng)當(dāng)由全方位基礎(chǔ)，切實(shí)保障公民的合法財(cái)產(chǎn)不受侵犯。在這之后，我國(guó)推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度及安全利益，降低了公民在市場(chǎng)買賣房產(chǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)。

3.1確立土地評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

在推出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，我國(guó)土地資源和土地分類都必須嚴(yán)格按照規(guī)章制度進(jìn)行管理，嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)用地用途管制制度，不同的土地用途，土地評(píng)估的結(jié)果會(huì)相差很大。從這個(gè)程度上看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度不僅使資源的管理更加高效，而且可以使各行各業(yè)相關(guān)部門做好信息統(tǒng)一和工作準(zhǔn)備，以便更好地對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估。地價(jià)的評(píng)估應(yīng)該具有相對(duì)獨(dú)立性，防止任何其他因素干擾土地評(píng)估，例如腐敗因素。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，在進(jìn)行房地合一評(píng)估時(shí)，必須堅(jiān)持土地評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)與原則。

3.2整合土地評(píng)估機(jī)構(gòu)

在目前土地評(píng)估中，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)并不是同一個(gè)機(jī)構(gòu)，兩者還處于分開狀態(tài)，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)很多還獨(dú)立在國(guó)土資源管理部門，由于市場(chǎng)價(jià)格只可能有一個(gè)價(jià)格，這個(gè)價(jià)格在土地價(jià)格和房屋價(jià)格上進(jìn)行整合，在實(shí)施了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)就需要進(jìn)行整合。在二級(jí)市場(chǎng)上，房地分開評(píng)估將越來越?jīng)]有市場(chǎng)，也不能給市場(chǎng)一個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)估價(jià)格。然而，土地權(quán)利與房產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)的不同，土地評(píng)估還必須保持相對(duì)獨(dú)立。在一級(jí)市場(chǎng)上，還必須保持政府的高度壟斷，以達(dá)到政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控和管理。所以，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)既要在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，轉(zhuǎn)變思路適應(yīng)市場(chǎng)，又要把握政策導(dǎo)向，服務(wù)于政府對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理需求。同時(shí)積極開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后基準(zhǔn)地價(jià)的研究，并根據(jù)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)，對(duì)農(nóng)地價(jià)格進(jìn)行專門的研究，提供對(duì)農(nóng)村土地征收和農(nóng)村房屋拆遷償?shù)确矫娴脑u(píng)估報(bào)務(wù)。

總之，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，要按照自身的特點(diǎn)，發(fā)揮自身的長(zhǎng)處，同時(shí)開展與土地有關(guān)行業(yè)的對(duì)按，形成業(yè)務(wù)上的相互融合，把自身做大做強(qiáng)。更好地服務(wù)于我國(guó)的改革與發(fā)展。