貸款項目房地產(chǎn)市場分析的有效性評估

【摘要】在我國的房地產(chǎn)市場中，由于每個金融機構(gòu)的發(fā)展歷史和業(yè)務(wù)側(cè)重點的不同就導致了每個金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款項目的評估分析也是不一樣的，但是在基本的實質(zhì)性的問題上還是一致的。房地產(chǎn)商在分析貸款項目評估的時候，對其中存在的問題和分析的結(jié)果，大多時候是需要進行大量的融資。那么在融資的過程中就需要金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目進行審核以及分析其房地產(chǎn)項目的可行性，通過此次分析和評估才決定房地產(chǎn)項目的投資潛力。由此看來房地產(chǎn)市場分析報告是相當重要的，是作為房地產(chǎn)項目可行性的重要標志，在這個過程中金融公司的評估能力也是非常重要的。從房地產(chǎn)項目的可行性報告中我們可以評價出這個項目的經(jīng)濟能力，某種意義上也就意味著貸款和投資有了一個好的市場基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】市場分析；房地產(chǎn)市場；貸款項目；有效性；市場評估

由于每個金融機構(gòu)的發(fā)展歷史和業(yè)務(wù)側(cè)重點的不同就導致了每個金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款項目的評估分析也是不一樣的，但是在基本的實質(zhì)性的問題上還是一致的。貸款項目房地產(chǎn)評估基本上都是通過評估借款人的信用以及申請貸款的項目和擔保的方式來評估其中的貸款風險是多少。這個貸款的風險度也就決定了金融機構(gòu)是否會對該房地產(chǎn)項目進行放貸。

1、貸款項目房地產(chǎn)市場評估的作用

眾所周知房地產(chǎn)開發(fā)投資項目是需要大量的資金融入的，在融資的過程中，金融機構(gòu)需要對房地產(chǎn)項目進行可行性評估，就是要對該項目的投資潛力進行評估。由此看來房地產(chǎn)市場評估在房地產(chǎn)貸款項目中起到非常重要的作用。貸款項目房地產(chǎn)市場評估是確保貸款和投資能有收益的重要基礎(chǔ)，房地產(chǎn)的市場分析報告也是預期貸款質(zhì)量的重要標志之一，對房地產(chǎn)市場的有效分析和預測，也是金融機構(gòu)降低貸款風險度一種有效方式。想要對房地產(chǎn)市場進行有效分析主要是依賴于對房地產(chǎn)項目所在的市場環(huán)境和周邊環(huán)境進行的有效分析。但是房地產(chǎn)市場分析是相當復雜的，首先它的分析角度是相當多的，并且從不同的角度去分析會得出不同的分析結(jié)論，這就給貸款項目房地產(chǎn)市場分析帶來了很大影響。但是在貸款項目房地產(chǎn)市場評估是不可或缺的，也是保障金融機構(gòu)和房地產(chǎn)商收益的重要標志。

2、貸款項目房地產(chǎn)市場評估中存在的問題

2.1審貸人員專業(yè)能力不夠

在我國的房地產(chǎn)市場中，金融機構(gòu)對于貸款項目房地產(chǎn)市場分析是沒有嚴格的要求的，審貸人員的多數(shù)沒有系統(tǒng)的方法來評估房地產(chǎn)的質(zhì)量以及不清楚高質(zhì)量的房地產(chǎn)市場分析所要具備的條件和特征，這就導致了房地產(chǎn)的開發(fā)商和投資者提供的開發(fā)項目市場分析報告，金融機構(gòu)是很難評估這個房地產(chǎn)項目是否是高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目。這就導致了部分貸款之后就可能出現(xiàn)無力償還的現(xiàn)象，導致這一現(xiàn)象的原因基本上都是對房地產(chǎn)市場的評估和預期不夠準確或不切實際等原因造成的。因此，當這一現(xiàn)象多次發(fā)生時，導致金融機構(gòu)對貸款項目市場產(chǎn)生了懷疑和拒絕，列貸款項目也越來越嚴格。但是在中國加入世貿(mào)組織之后，外資即溶機構(gòu)就了機會來強中國的市場。

2.2房地產(chǎn)市場復雜，完成房地產(chǎn)市場分析比較困難

在我國對于房地產(chǎn)市場分析評估并沒有成熟的標準和手段，并且中國的房地產(chǎn)市場較為復雜，分析起來也相當?shù)穆闊?，而且貸款項目房地產(chǎn)市場也沒有那么多的時間給審貸人員去審核申請貸款項目的可行性報告，也很難花人力和物力對市場的各個部門進行研究和分析。因此如何快速有效的進行房地產(chǎn)市場分析也是如今的一大難題，以及在此過程中如何對房地產(chǎn)市場評估進行質(zhì)量報告研究也并沒有一個清楚的標準，此外還有就是金融機構(gòu)選擇房地產(chǎn)項目、提高貸款決策的質(zhì)量也并沒有得到解決。由此看出房地產(chǎn)市場復雜，完成房地產(chǎn)市場分析比較困難。

3、貸款項目房地產(chǎn)市場分析的主要內(nèi)容

從上文中可以看出我國的房地產(chǎn)市場分析評估是不合理的，也并不成熟以及沒有一個評估的標準。由于我國的房地產(chǎn)市場的較為復雜，因此也出現(xiàn)房地產(chǎn)市場分析困難的情況，但是追其根本還有由于沒有一個恰當?shù)姆治龇椒?，和系統(tǒng)的評定標準。貸款項目房地產(chǎn)市場分析的主要內(nèi)容是房地產(chǎn)市場的概況分析以及市場的供求分析還有就是該房地產(chǎn)項目的市場競爭力的分析。

3.1市場概況分析

市場概況分析是指對房地產(chǎn)項目周邊地區(qū)的房地產(chǎn)各類市場的趨勢的分析，以及將該項目所在的專業(yè)市場在整個地區(qū)中進行比對，以此來分析它的地位和具體情況，從人口、公共設(shè)施、周邊配套環(huán)境、經(jīng)濟社會法律等等方面研究是否適合該項目的進行。此外還要找到影響該項目進行的主要原因和促進該項目成功的關(guān)鍵因素，在分析中要明確項目的目標和方向以及該項目的特點。

3.2市場供求分析

金融機構(gòu)在決定是否貸款的時候，主要是根據(jù)該項目在其所在地方的競爭力，并對所在區(qū)域進行市場分析。對項目中所產(chǎn)生的產(chǎn)品需進行細致的劃分以及對消費者的劃分也是相當重要的，那么首先就是要找出消費群體以及該項目的消費市場，其根本就是要分析該地區(qū)房地產(chǎn)市場的供求。在這方面金融機構(gòu)應(yīng)當極其注重，供需缺口較大的地區(qū)才能促進消費，從而能夠得到收益，不至于貸款還不齊的狀況出現(xiàn)。由此可可見，金融機構(gòu)應(yīng)當將供需缺口較大的地區(qū)最為目標，以及將具體求出目標項目在市場供求缺口中的數(shù)量。

3.3市場競爭力分析

無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是金融機構(gòu)，在決定地區(qū)的時候，都應(yīng)該將市場競爭力作為重要的因素考慮到房地產(chǎn)開發(fā)中去，因為它直接影響了收益。那么在房地產(chǎn)市場競爭力分析中主要分析目標物業(yè)的特點然后根據(jù)目標物業(yè)的特點，在進行選擇性的競爭物業(yè)，并對該房產(chǎn)項目物業(yè)進行競爭評估，預測其價格和用此特征進行營銷的應(yīng)效率和市場占有率還有吸引消費者的量等等。于此同時還要研究該地區(qū)與市場份額之間的關(guān)系等等這些因素都影響著開發(fā)商企業(yè)的收益，也就與貸款項目直接掛鉤，因此在貸款項目房地產(chǎn)市場評估中市場競爭力分析是相當重要的。

總結(jié)：

綜上所述房地產(chǎn)市場分析報告是相當重要的，是作為房地產(chǎn)項目可行性的重要標志，在這個過程中金融公司的評估能力也是非常重要的。由此看出在貸款項目中應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點和進程，然后從自身的安全角度考慮，金融機構(gòu)就應(yīng)當對整個借貸的發(fā)放和使用以及整個項目的進程進行全程的監(jiān)控。此外還要完善我國對房地產(chǎn)市場的分析，以此來提高市場評估的質(zhì)量，進行有效的防范和降低金融違約的風險，保證資金的安全。