我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存相關(guān)影響因素分析

【摘要】從大環(huán)境來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了開(kāi)工不足、需求不旺、總量過(guò)剩的特征，市場(chǎng)整體庫(kù)存量愈來(lái)愈大，這顯然不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然具備較大的發(fā)展空間，若能夠讓后續(xù)新建房地產(chǎn)規(guī)模維持在適當(dāng)水平，房地產(chǎn)庫(kù)存將持續(xù)下降，從而為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展贏得空間。基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存相關(guān)影響因素進(jìn)行了綜合性分析，并提出了一定建議，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；庫(kù)存；調(diào)控

1、我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存情況概述

目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景不容樂(lè)觀。前幾年，由于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，出現(xiàn)了過(guò)度增長(zhǎng)問(wèn)題。一旦出現(xiàn)市場(chǎng)周期性調(diào)整，整體需求量會(huì)有所下滑，這樣便容易出現(xiàn)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存逐漸上升[1]。在需求側(cè)，隨著地價(jià)、房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資門(mén)檻、風(fēng)險(xiǎn)也在不斷上升，相應(yīng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售去化率卻有所下降。我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)供需失衡現(xiàn)象已經(jīng)十分顯著，這使得行業(yè)的短期庫(kù)存壓力愈來(lái)愈大，已經(jīng)影響到了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并對(duì)部分部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)定性產(chǎn)生了影響。在社會(huì)主義建設(shè)不斷深入的過(guò)程中，要繼續(xù)實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，就必須加快房地產(chǎn)去庫(kù)存步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)造空間。

2、現(xiàn)階段房地產(chǎn)庫(kù)存相關(guān)影響因素

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，它的發(fā)展將會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展動(dòng)態(tài)產(chǎn)生直接影響。針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)象，中央政府及部分地區(qū)地方政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列政策，盡管取得了一定效果，但庫(kù)存問(wèn)題依然較為嚴(yán)重。目前來(lái)看房地產(chǎn)庫(kù)存主要與以下因素存在密切關(guān)聯(lián)：（1）人口城鎮(zhèn)化滯后于土地城鎮(zhèn)化。客觀上來(lái)看，城鎮(zhèn)化建設(shè)會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)投資及需求。我國(guó)一些發(fā)達(dá)城市、地區(qū)城鎮(zhèn)化水平較高，但整體城鎮(zhèn)化發(fā)展依然處于落后水平，并且城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高。由于市民化進(jìn)程較為緩慢，因此人口城鎮(zhèn)化落后于土地城鎮(zhèn)化，讓城鎮(zhèn)化率的真實(shí)水平受到了影響。上述情況也從側(cè)面反映了部分地區(qū)地方政府熱衷于土地買(mǎi)賣(mài)，通過(guò)土地交易來(lái)拓寬城鎮(zhèn)空間，但卻忽視了人口城鎮(zhèn)化。雖然城鎮(zhèn)化吸引了農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，但基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)福利、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)存在缺失。很多農(nóng)村人口無(wú)法在城市扎根，城市真正意義上吸納的人口卻十分有限。（2）地方土地財(cái)政因素。部分地區(qū)地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)無(wú)法匹配。由于財(cái)力能力有限，且不能出現(xiàn)赤字財(cái)政，地方政府不得不發(fā)展新的財(cái)源。而土地資源能夠?yàn)榈胤秸畡?chuàng)造極大的財(cái)政空間。受利益驅(qū)使，地方政府并未優(yōu)先考慮房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，依舊大量出讓土地，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存不降反增。（3）人口流動(dòng)性不均衡。事實(shí)上，我國(guó)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然具備較大的上升空間。這些城市有著巨大的人才缺口，會(huì)持續(xù)性地吸引高凈值人群持續(xù)凈流入，這也讓城市具備了良好市場(chǎng)去化能力，去庫(kù)存壓力相對(duì)較小。但部分中小城市卻存在巨大的庫(kù)存壓力。流入三、四線城市的農(nóng)村人口購(gòu)買(mǎi)力并不強(qiáng)，薪資水平上升緩慢，并且部分職業(yè)及行業(yè)具有不穩(wěn)定的因素，制約了農(nóng)村人口的購(gòu)房能力，無(wú)法成為化解房地產(chǎn)庫(kù)存的助力。

3、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的有效建議

3.1大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)

通過(guò)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，有效提升整體收入水平，吸引勞動(dòng)人口流入，有利于緩解庫(kù)存壓力。對(duì)于房地產(chǎn)去庫(kù)存而言，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有重要的意義。當(dāng)然區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不同發(fā)展程度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的影響作用也是不一樣的。區(qū)域經(jīng)濟(jì)愈發(fā)達(dá)，居民收入水平也就愈高。市場(chǎng)的有效需求就能夠得到釋放，有利于提升市場(chǎng)的活躍程度，這必然能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存提供動(dòng)力。發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)可吸收更多的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移至城市當(dāng)中，這些勞動(dòng)力當(dāng)中部分群體將成為去庫(kù)存的消費(fèi)主力。從大環(huán)境來(lái)看，我國(guó)中西部地區(qū)的去庫(kù)存壓力相對(duì)于東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)更大，去化周期明顯更長(zhǎng)。只有大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，不斷提升居民收入水平、消費(fèi)水平，并吸引更多的勞動(dòng)人口流入，才能夠?qū)①?gòu)房潛在需求進(jìn)一步釋放出來(lái)，以此來(lái)盤(pán)活市場(chǎng)。

3.2充分發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用

在房地產(chǎn)去庫(kù)存過(guò)程當(dāng)中，政府始終占據(jù)了主導(dǎo)性地位。為了促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，政府應(yīng)該充分發(fā)揮宏觀調(diào)控功能，對(duì)地區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)行強(qiáng)制性控制。居民收入水平偏低與房?jī)r(jià)過(guò)高的矛盾是導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存量持續(xù)正常的直接原因。政府通過(guò)政策調(diào)控、強(qiáng)制性管理，來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并實(shí)現(xiàn)居民增收，以此來(lái)刺激居民的消費(fèi)能力，從而提升市場(chǎng)消化能力。降低開(kāi)發(fā)商成本是政府控制房?jī)r(jià)的主要手段。一方面，要規(guī)范一級(jí)土地市場(chǎng)，讓供求信息充分交流，可試行土地租賃制，將出讓金繳納方式轉(zhuǎn)變?yōu)榘茨晔杖?，變相降低開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)成本。另一方面，可通過(guò)降低稅費(fèi)來(lái)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，以合理比例分?jǐn)偣卜?wù)設(shè)施和配套設(shè)施費(fèi)用。還要加強(qiáng)相關(guān)監(jiān)管工作，杜絕行政性亂收費(fèi)情況出現(xiàn)。

3.3實(shí)施差異化利率政策

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，大部分資金來(lái)源于銀行貸款，普通居民購(gòu)房時(shí)也可以申請(qǐng)貸款。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行利潤(rùn)存在密切關(guān)聯(lián)。銀行利率上升也就意味著消費(fèi)者及房地產(chǎn)投資商貸款成本都會(huì)提升。對(duì)于投資商而言，貸款成本上升意味著其資金渠道將會(huì)受到阻礙，在一定程度上能夠抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資；消費(fèi)貸款成本上升，會(huì)抑制部分人的購(gòu)房需求。通過(guò)實(shí)施差異化的利率政策，對(duì)盲目投資的開(kāi)發(fā)商或投機(jī)者，可采取較高的貸款利率；對(duì)于具備穩(wěn)定收入來(lái)源的消費(fèi)者，則采取較低的貸款利率，降低其貸款成本，刺激購(gòu)房，以此來(lái)提升市場(chǎng)流動(dòng)性。

結(jié)語(yǔ)：

目前，我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存形勢(shì)不容樂(lè)觀，部分地區(qū)庫(kù)存壓力較大，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)受到了明顯制約。房地產(chǎn)去庫(kù)存需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，任重而道遠(yuǎn)。在市場(chǎng)去化過(guò)程中，政府要充分發(fā)揮宏觀引導(dǎo)、調(diào)控作用，加強(qiáng)市場(chǎng)管理，通過(guò)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)市場(chǎng)潛在購(gòu)買(mǎi)力，并加大政策調(diào)控力度，逐步緩解庫(kù)存壓力，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重新步入正途。