淺談如何做好房地產(chǎn)成本投資測算

[摘要]隨著國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)技術(shù)的迅速提升，同時(shí)也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤的提高奠定了良好的基礎(chǔ)。本文主要是就房地產(chǎn)成本投資測算在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中的積極作用進(jìn)行了分析和研究。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)i成本測算；成本控制

成本測算是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施之前首先要做的工作，只有深入的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估和分析，才能精確的計(jì)算出項(xiàng)目開發(fā)所需要的成本，然后再將其與相關(guān)數(shù)據(jù)緊密的融合在一起，從而計(jì)算出項(xiàng)目開發(fā)完成后所獲得的利潤，并以此為基礎(chǔ)制定最佳的房地產(chǎn)開發(fā)方案。一旦房地產(chǎn)開發(fā)方案確定之后，就必須嚴(yán)格的按照要求控制項(xiàng)目開發(fā)的成本，加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本管理工作的力度，才能從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步提高。

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本測算的主要類型

所謂的房地產(chǎn)開發(fā)成本，指的就：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所需要花費(fèi)的相關(guān)費(fèi)用，而房地產(chǎn)開發(fā)成本測算的目的就是要將這些花費(fèi)按照成本項(xiàng)目進(jìn)行整理和重新分配，并以此為基礎(chǔ)計(jì)算出項(xiàng)目開發(fā)在總成本以及單位建筑面積的實(shí)際成本。為國家相關(guān)部門頒布和實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本測算準(zhǔn)確無誤的主要依據(jù)。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的占地面積、容積率以及規(guī)劃要點(diǎn)等已經(jīng)確定，同時(shí)建材市場的行情處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)，此時(shí)影響房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利潤提高的因素主要有以下幾方面。

1.1項(xiàng)目土地使用成本

所謂的土地使用成本主要指的是城鎮(zhèn)土地的出讓金、土地征用的費(fèi)用以及拆遷安置所需要的補(bǔ)償費(fèi)用等。隨著土地公開競拍制度的實(shí)施，房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用費(fèi)已經(jīng)成為了項(xiàng)目開發(fā)開本最重要的組成部分。就我國目前的現(xiàn)狀而言，城鎮(zhèn)商品房價(jià)格中土地使用費(fèi)的占比已經(jīng)超過30%，而這一比例還在逐漸增加。

1.2項(xiàng)目開發(fā)前期的工程費(fèi)

所謂的項(xiàng)目前期工程費(fèi)用主要指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、懂自己哦勘察以及三通一平等土地開發(fā)所產(chǎn)生的費(fèi)用。這一費(fèi)用在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本中占據(jù)的比例相對較低，一般都不會(huì)超過整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本的6%。

1.3建筑工程的安裝成本

建筑工程安裝成本主要指的是房屋建筑工程，施工過程中的設(shè)備、工程安裝等所產(chǎn)生的費(fèi)用。這些費(fèi)用在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中所占的成本投資比例大約在40%左右。

1.4市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)用主要是由基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施兩部分組成。在這其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用主要指的是道路、自來水、污水、電信、旅館呀等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。而公共配套設(shè)施費(fèi)用則主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為居民無常建設(shè)的非營利性的配套服務(wù)設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用。市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占據(jù)的比例也相對較大，在我國這部分費(fèi)用在整個(gè)投資成本中占據(jù)的比例大約在20%左右。

1.5項(xiàng)目開發(fā)所產(chǎn)生的間接費(fèi)用

這一部分的費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。其主要有：①管理費(fèi)用。主要包括了所有工作人員的工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用以及其他開支等，這一費(fèi)用在總投資成本中所占的比例根據(jù)企業(yè)管理水平的高低而不同。②銷售費(fèi)用。主要是項(xiàng)目廣告宣傳、樣板房裝修、銷售人員工資以及銷售提成等費(fèi)用，這部分費(fèi)用主要是以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)容為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算的。③銷售稅費(fèi)。實(shí)際上就是房地產(chǎn)銷售向國家繳納的稅費(fèi)。④其他不可預(yù)見費(fèi)用。這一部分的費(fèi)用主要指的是項(xiàng)目開發(fā)過程中因不可預(yù)知因素發(fā)生而產(chǎn)生的費(fèi)用。像地質(zhì)情況、物價(jià)上漲、市場壓力等等都屬于不可預(yù)知因素。

2、控制房地產(chǎn)開發(fā)成方式

房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本具有極為重要的作用。不管是整個(gè)項(xiàng)目投資決策的階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)的階段、方案設(shè)計(jì)階段，還是工程建設(shè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須嚴(yán)格的按照成本控制的要求，控制整個(gè)項(xiàng)目的投資成本。一旦發(fā)現(xiàn)成本投資出現(xiàn)超標(biāo)現(xiàn)象的話，必須及時(shí)的進(jìn)行修正，以確保項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行，才能從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤的穩(wěn)步提高。

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)征地拆遷等費(fèi)用的控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的選址，不僅要以城市發(fā)展規(guī)劃為基礎(chǔ)，同時(shí)對于項(xiàng)目所在地的交通狀況等因素也必須予以充分的重視，才能確保項(xiàng)目開發(fā)的順利實(shí)施。

2.2嚴(yán)格控制項(xiàng)目勘察以及前期

工程設(shè)計(jì)費(fèi)用充分發(fā)揮政府優(yōu)惠正常的優(yōu)勢，促進(jìn)行政事業(yè)性收費(fèi)的下降；項(xiàng)目開發(fā)的勘探設(shè)計(jì)必須以國家頒布的招投標(biāo)制度實(shí)施，采取公開找的方式確定項(xiàng)目勘探承包單位，促進(jìn)項(xiàng)目勘探設(shè)計(jì)費(fèi)用的有效降低。

2.3全程實(shí)施建筑安裝工程的成本控制

采取積極有效的措施，建立完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目決策體系，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步提高；在確保項(xiàng)目相關(guān)功能的基礎(chǔ)上，采取積極有效的措施使用價(jià)格相對低廉的建筑材料，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤的穩(wěn)步提高。

2.4項(xiàng)目管理費(fèi)用的控制

采取科學(xué)合理的管理措施，避免項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)工作人員冗的積情況。積極的推行企業(yè)內(nèi)部各部門之間的項(xiàng)目管理費(fèi)用的承包制度，實(shí)現(xiàn)有效降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的目的。

2.5財(cái)務(wù)管理費(fèi)用的控制

制定科學(xué)合理的企業(yè)融資，降低企業(yè)的融資成本，嚴(yán)格的按照要求控制項(xiàng)目貸款總額、貸款期限以及貸款利率等。

2.6相關(guān)稅費(fèi)的控制

科學(xué)合理的籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)工作，采取積極有效的措施實(shí)現(xiàn)合理避稅，促進(jìn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步降低的目標(biāo)。

2.7動(dòng)態(tài)成本控制機(jī)制的建立

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制制度實(shí)施的過程中，必須嚴(yán)格的按照要求分析動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本之間存在的偏差，才能實(shí)現(xiàn)有效控制投資成本的目的。而這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格的控制每個(gè)成本支出的時(shí)間點(diǎn)，切實(shí)的將成本控制的制度落實(shí)到項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段。

結(jié)語：

為了促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤的穩(wěn)步提高，必須嚴(yán)格的按照要求開展成本測算和成本控制的工作，以項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況為基礎(chǔ)。制定科學(xué)合理的項(xiàng)目開發(fā)方案，進(jìn)一步加大成本管理工作的力度，才能從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤的持續(xù)增長。