淺析智能化住宅建筑現(xiàn)狀及針對公租房項目管理的智能化設計構想

[摘要]智能化住宅建筑通過對建筑物的結構、系統(tǒng)、服務和管理四個基本要素以及它們的最優(yōu)組合來提供一個具有安全性、舒適性、高效性、便捷性的人性化信息環(huán)境。由于北京市公租房項目自身獨特的特點，智能化設計將會成為應用的必然趨勢，應該考慮在傳統(tǒng)智能化住宅建筑的基礎上，較低成本地實現(xiàn)人員管理和控制。

[關鍵詞]智能化；住宅；公租房；保障房管理

1、智能化設計在住宅建筑中的應用現(xiàn)狀

住宅建筑智能化設計通過對建筑物的結構、系統(tǒng)、服務和管理四個基本要素以及它們之間的內在聯(lián)系的最優(yōu)組合來提供一個具有安全性、舒適性、高效性、便捷性的人性化信息環(huán)境。當前住宅建筑內的智能化設計主要分為網(wǎng)絡通訊和報警系統(tǒng)兩部分。

1.1網(wǎng)絡通訊的智能化設計

網(wǎng)絡通訊技術的應用是智能住宅的核心部分，它通過網(wǎng)絡將住宅區(qū)內的各個系統(tǒng)連接在一起，實現(xiàn)了小區(qū)自身內部與外部的溝通，物業(yè)可以及時地為居民提供良好的服務。網(wǎng)絡通訊系統(tǒng)實現(xiàn)了住宅區(qū)內各個用戶的計算機網(wǎng)絡連接及通信工具連接，為居民提供了方便。

1.2報警系統(tǒng)實現(xiàn)智能化

一般的智能住宅的報警系統(tǒng)由災情自動報警系統(tǒng)、安全防盜系統(tǒng)和緊急呼救系統(tǒng)構成。

1.2.1災情自動報警系統(tǒng)

災情自動報警系統(tǒng)中的火災報警系統(tǒng)，主要是將火災探測器安裝在樓道內、電梯口處以及居民家庭內并與住宅區(qū)的報警系統(tǒng)連接，一旦發(fā)生火災，報警系統(tǒng)就會啟動，及時通知物業(yè)及消防部門進行滅火措施。另外在廚房內安裝的天然氣泄露報警設備也屬于災情自動報警系統(tǒng)，當住宅戶的天然氣發(fā)生泄露時，通過聲光報警，及時提醒業(yè)主、物業(yè)及消防部門進行安全防護。

1.2.2安全防盜系統(tǒng)

安全防盜系統(tǒng)包含的門禁設備，主要是在住戶的門框上安裝門磁設施，住戶可以用鑰匙正常開門，但是發(fā)生有人撬門的情況，設備就會發(fā)出警報，警報會及時地傳到住宅區(qū)的保安那里，保安可以及時地到達現(xiàn)場進行處理。安全防盜系統(tǒng)還體現(xiàn)在對講設備的安裝和使用上，在家庭中安裝對講機，有人來訪時須先通過對講機進行確認才可以讓來訪者進門。視頻監(jiān)控也是防盜系統(tǒng)的主要設施，其主要在住宅區(qū)的入口和出口處、停車場和道路上安裝攝像頭，保安可以看到視頻中路段上人們的行為，有效防止盜竊行為。

目前，北京很多住宅小區(qū)已經部分完成了建筑安防監(jiān)控和小區(qū)門禁，并設置了與之對應的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)智能化的系統(tǒng)。但是現(xiàn)有的智能化系統(tǒng)只是滿足了監(jiān)控事后調取、門禁即時開啟這類簡單的物業(yè)方和業(yè)主方的需求，對系統(tǒng)未來應用的擴展性和穩(wěn)定性等因素考慮較少。結合小區(qū)項目管理和控制的智能化設計，預計將成為進行后期運營管理中的重點核心。

2、當前北京公租房項目的特點和智能化需求

目前北京市公租房歸政府或公共機構所有，用低于市場價格的形式向中低收入家庭出租。北京市目前推行的公共租賃住房與過去的直管公房存在著很多不同之處：一是建設用地跨出主城區(qū)，小區(qū)分布較廣；二是保障對象打破“戶籍限制”，居住群體素質差異性較大，人員的流動性頻繁；三是公共租賃住房周轉保障性要求更強，迫切需要解決承租家庭入住后的實際困難問題。隨著北京公共租賃住房普遍進入交付期，如何管理好數(shù)量龐大的公共租賃住房，既能做到服務到位、管理高效，又能使房源有效流轉，已經成為擺在所有公共租賃住房管理者面前的重要課題。由于公租房項目租賃戶有些家庭經濟條件不好，教育水平參差不齊，有部分租戶沒有形成繳納租金的概念，造成公租房項目出現(xiàn)租賃戶欠繳租金，追繳困難、租期到期退出難等情況，傳統(tǒng)追繳方法對于公租房這一新興事物力度不夠，需要結合智能化設計促進公租房管理問題的解決。

3、針對北京公租房項目結合智能化的具體設計構想

公共租賃住房小區(qū)具有獨特性，不能簡單照搬普通智能化住宅建筑設計方案，應該考慮在傳統(tǒng)智能化住宅建筑的基礎上，較低成本地使用現(xiàn)有網(wǎng)絡，訪客機、小區(qū)門禁、單元梯控門禁和入戶門禁進行集成應用，實現(xiàn)人員管理和控制。通過智能化設計、信息化建設促進標準化管理體系的形成。建議公租房項目智能化應用時可以考慮“2+1”門禁系統(tǒng)、可視抓拍系統(tǒng)、小區(qū)服務系統(tǒng)等功能設計，運用技術手段提升公租房運營管理水平。

3.1“2+1”門禁系統(tǒng)

公租房項目中，門禁卡、人臉識別和數(shù)字密碼取代傳統(tǒng)的鑰匙，承租戶通過門禁卡和人臉識別獲得所對應的單元門權限，通過數(shù)字密碼解鎖方式進入戶門。人臉識別系統(tǒng)以人臉識別技術為核心，采用區(qū)域特征分析算法，利用計算機圖像處理技術從視頻中提取人像特征點，利用生物統(tǒng)計學的原理進行分析建立數(shù)學模型，將捕獲得到的人像或是指定的人像與數(shù)據(jù)庫中已登記的某一對像作比對核實確定其是否為同一人。

租戶的租金繳納情況與門禁卡及數(shù)字密碼鎖權限直接對應。當房租即將到期時，租戶通過門禁卡和人臉識別方式進入單元門時，門禁識別系統(tǒng)將發(fā)出提醒；當發(fā)生短期房租拖欠時，戶門密碼鎖部分會暫時失效，需要租戶到物業(yè)公司或管理服務站進行短期激活，一般一次激活有效期為3天，通過這種方式提醒住戶繳納費用；租金拖欠兩個月，失去單元門權限（即無法打開單元門）；拖欠超過三個月，物業(yè)公司或管理服務站的短期激活權限也將失效，租戶只有補交租金后方可進入房間。要想正常地居住在公租房內，就必須按時交納房租，從而有效地通過技術手段解決公租房租金收繳難的問題。此外，通過門禁卡將租戶人臉識別信息綁定，可以有效防止轉租、轉借、群租等違規(guī)使用公租房的行為。

3.2可視抓拍系統(tǒng)

每個單元門安裝相應的智能視頻設備，當訪客呼叫住戶時，住戶不僅可以通過門禁室內機與訪客對話，還能通過攝像頭實時對單元門口的情況進行監(jiān)控。抓拍系統(tǒng)還會對門禁系統(tǒng)的使用情況進行數(shù)據(jù)記錄，保存在數(shù)據(jù)庫內，也就是說，哪個人在什么時候使用哪張卡開了哪扇門都會有詳細記錄。在公租房管理部門及轄區(qū)公安部門設置數(shù)據(jù)終端，以便需要時調用相關數(shù)據(jù)，通過科技手段助力公租房項目內的治安維穩(wěn)、防止轉租等日常管理工作。

3.3小區(qū)服務系統(tǒng)

針對租住公租房的老齡、大病、重殘等人員，可以在智能系統(tǒng)的終端上，設置專門的物業(yè)和社區(qū)呼叫按鈕，當公租房承租戶需要服務或發(fā)生緊急情況時，可以直接按下按鈕呼叫社區(qū)和物業(yè)；社區(qū)和物業(yè)接到呼叫后，通過系統(tǒng)馬上就可以知道租戶的住址及基本信息，及時進行妥善處理。

由于公租房項目自身獨特的特點，智能化設計將會成為應用的必然趨勢。住宅產業(yè)化的系統(tǒng)推進，也必將促進住宅科技含量的不斷提升，隨著網(wǎng)絡技術迅速發(fā)展，在公租房項目的智能化實施中，應該堅持以人為本的思想，健全完善標準化管理體系，從實際需求出發(fā)，進行功能設置，合理考慮實用性、經濟性，努力為公租房租住家庭營造一個安全、智能、舒適的居住環(huán)境。