房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實踐初探

【摘要】去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板是2016年我國經(jīng)濟工作的重點，也是房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的內(nèi)容。因供給和需求的變化，以及行業(yè)發(fā)展環(huán)境的變化，房地產(chǎn)業(yè)急需供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。經(jīng)過2016年的探索和努力，行業(yè)發(fā)生了一些好的變化，庫存去化效果明顯、土地供應(yīng)方式有所創(chuàng)新、金融配套更加靈活、企業(yè)經(jīng)營更貼近市場和消費者。2017年是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之年，房地產(chǎn)業(yè)如何落實，需要在正確認識行業(yè)改革特殊性的基礎(chǔ)上，處理好供給側(cè)與需求側(cè)、當(dāng)前與長遠、企業(yè)實踐與政府政策、房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈這四個方面的關(guān)系。

中央2015年底提出的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體要求和方案，是從長遠性和根本性出發(fā)，對現(xiàn)階段制約我國經(jīng)濟發(fā)展主要問題的積極應(yīng)對，同時改革也將對我國后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。聚焦房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過近20年的快速發(fā)展，供需結(jié)構(gòu)、市場環(huán)境已發(fā)生根本性變化，但也累積了不少問題，是需要去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的重點行業(yè)，因此，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對于房地產(chǎn)業(yè)尤為必要和迫切。

1、房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的必要性

1.1供給和需求的變化促使房地產(chǎn)進行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

供給數(shù)量上，2014年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積33.3平方米，戶均成套住房接近1套，已告別極度短缺，基本實現(xiàn)了供需平衡。這一變化決定了未來住房供應(yīng)的對象應(yīng)以改善型群體和新市民為主。改善性群體對住房品質(zhì)、住區(qū)環(huán)境、醫(yī)療、教育、休閑等配套服務(wù)勢必提出更高的要求；而新生代農(nóng)民工群體已然不能接受其父輩時代簡陋的居住環(huán)境，他們要扎根城市，長久生活。同時老齡化時代的到來，也要求為老齡群體提供更加適老化、更具宜養(yǎng)性的居住環(huán)境。反觀目前的住房供給，房價高企，規(guī)劃設(shè)計不合理、精裝修成品房比例低、配套設(shè)施不完善、物業(yè)服務(wù)單一等現(xiàn)象仍大量存在，難以有效滿足上述群體需求，造成供需錯配，資源浪費。

1.2行業(yè)發(fā)展的環(huán)境要求房地產(chǎn)進行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

外部來說，經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)，需要房地產(chǎn)業(yè)進一步優(yōu)化資源配置，增強創(chuàng)新意識和創(chuàng)新能力，形成新的發(fā)展動能；互聯(lián)網(wǎng)等移動信息技術(shù)的快速發(fā)展，要求房地產(chǎn)業(yè)不斷滿足信息時代新的居住、消費需求，實現(xiàn)融合發(fā)展；BIM、住宅產(chǎn)業(yè)化等技術(shù)的研發(fā)實踐和標(biāo)準體系的建立完善，也為房地產(chǎn)開發(fā)提高質(zhì)量、綠色發(fā)展提供了技術(shù)支撐。內(nèi)部來講，隨著融資成本、建筑原材料、人工成本，尤其土地成本的大幅增加，房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升，企業(yè)經(jīng)營利潤下降明顯；行業(yè)集中度提高明顯，恒大、萬科、綠地、萬達等500強開發(fā)企業(yè)，與中小房地產(chǎn)企業(yè)差距不斷拉大，與中小城市距離越來越遠，開發(fā)偏重大城市、大項目。成本上升，競爭加劇，企業(yè)生存壓力增大，迫使企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級，不斷提升產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，挖掘潛在市場和潛在客戶。

2、當(dāng)前房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一些實踐

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提出一年多來，中央政府要求各地因城施策實施調(diào)控，地方政府相繼出臺了以去庫存為主的房地產(chǎn)供給側(cè)改革實施方案，房地產(chǎn)企業(yè)也順應(yīng)改革形勢，在提升產(chǎn)品品質(zhì)、完善服務(wù)配套、增加有效供應(yīng)、滿足有效需求方面進行了一些有益嘗試，取得了較好的效果。

2.1全國去庫存總體成效明顯

房地產(chǎn)去庫存是2016年經(jīng)濟工作五大重要任務(wù)之一，2016年初，我國商品房待售面積73931萬平方米，待售面積和去化周期均達歷史高位，高企的庫存增大了系統(tǒng)性風(fēng)險。在中央因城施策調(diào)控思路下，各地通過降低交易稅費、拓寬房企融資渠道、支持新市民在城市安家、加大棚改貨幣化安置、完善公共配套設(shè)施等多種途徑努力化解庫存，庫存去化尤其住宅成效明顯。2016年全年商品房累計減少2758萬平方米，其中住宅累計減少4791萬平方米（商業(yè)和辦公不降反增，分別增加940萬平方米和160萬平方米）。但寬松的貨幣環(huán)境加上金融杠桿的作用，去庫存呈現(xiàn)明顯分化態(tài)勢，一、二線城市房價上漲過快，偏離了“住”的屬性，中西部和東北地區(qū)的三四線城市去庫存問題仍比較嚴重；相比住宅，商業(yè)辦公庫存數(shù)量大、去化慢，還需積極應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的沖擊和改變。

2.2土地供應(yīng)有保有限，積極嘗試制度創(chuàng)新

土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的首要生產(chǎn)要素，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的入口。為配合全國房地產(chǎn)去庫存，土地供應(yīng)有保有限，一方面繼續(xù)做活土地流轉(zhuǎn)市場，另一方面嚴格限制高庫存城市新增土地供應(yīng)，同時適時調(diào)整用地性質(zhì)，通過商改住、降低車位配建比等方式，改善庫存結(jié)構(gòu)。針對土地出讓中“價高者得”、“地王”頻出等問題，2016年末北京等地采取了限地價、限房價，競企業(yè)自持面積的供地方式，是對創(chuàng)新土地供應(yīng)方式的有益嘗試，也對發(fā)展住房租賃市場有推動作用，政策疊加效應(yīng)明顯。

2.3企業(yè)經(jīng)營更加貼近市場和消費者

一是隨著增量房市場向存量房市場的轉(zhuǎn)化以及國家加快發(fā)展住房租賃市場的政策推動，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始介入住房租賃市場，提供專業(yè)的長租公寓服務(wù)，如萬科的“泊寓”，招商蛇口的 “壹?！薄ⅰ耙奸g”和“壹棠”，中海、龍湖、嘉華、陽光城等也都積極布局長租公寓。首開集團也計劃拿出3萬平米土地來進行住宅自持經(jīng)營的嘗試。

二是以PPP模式為主的特色小鎮(zhèn)建設(shè)如火如荼，科技小鎮(zhèn)、養(yǎng)老小鎮(zhèn)、農(nóng)林小鎮(zhèn)、文化旅游小鎮(zhèn)等概念和實踐不斷涌現(xiàn)，小鎮(zhèn)選址一般在中心城市或城市群可以輻射到的周邊城市，一方面盤活了當(dāng)?shù)赝恋丶疤厣Y源，完善了基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)等配套，注入了發(fā)展活力，另一方面也加速中心城市人口和產(chǎn)業(yè)功能外溢，推動區(qū)域平衡發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

三是國家著力擴大消費，促使房地產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老、文旅、體育健康等新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合更加緊密，發(fā)展更加多元。如養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)已創(chuàng)新發(fā)展出烏鎮(zhèn)雅園的學(xué)院式養(yǎng)老、親和源的會員制養(yǎng)老、太陽城的中國式CCRC養(yǎng)老等多種模式。專注地產(chǎn)+旅游的華僑城，經(jīng)歷了四代旅游產(chǎn)品的更迭，不斷滿足不同時期消費者的旅游需求。

四是服務(wù)廣度進一步向產(chǎn)業(yè)內(nèi)外延伸，從服務(wù)物業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)人、服務(wù)產(chǎn)業(yè)。如在住宅物業(yè)引入互聯(lián)網(wǎng)提供社區(qū)O2O購物、點餐、金融理財?shù)榷嘣憬莘?wù)，運營社區(qū)商業(yè)，方便居民生活消費，例如保利地產(chǎn)的“若比鄰”社區(qū)超市；商業(yè)地產(chǎn)運營中更加注重消費體驗，空間設(shè)計場景化，活動組織趣味化，線上帶動線下，活動帶動消費。如華潤置地在北京北五環(huán)的商業(yè)項目五彩城，不但親子游樂、教育品牌多、層次高，每周末還舉辦四五場以親子為主題的會員沙龍，活動有繪本課堂、趣味運動會、生日會、職業(yè)體驗等，親子類消費板塊帶動很強。寫字樓辦公中傳統(tǒng)呆板的辦公環(huán)境正在向更開放、更輕松的氛圍改變，在為創(chuàng)業(yè)者提供辦公空間的同時，更提供資金、資源支持、戰(zhàn)略咨詢、稅務(wù)籌劃等全方位創(chuàng)業(yè)服務(wù)。

五是新材料、新技術(shù)的應(yīng)用和探索越來越普遍。出現(xiàn)了一些鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)建筑的嘗試，如好家環(huán)境公司在常州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（武進）綠色建筑博覽園內(nèi)投資打造了“建得起、用得省、造得快、壽命長、安全、健康”的木結(jié)構(gòu)示范屋。3D打印、BIM技術(shù)、SI內(nèi)裝體系、裝配式建造等建造技術(shù)更加成熟，綜合應(yīng)用更加廣泛。龍信集團的龍鑫家園，是上述多項技術(shù)綜合應(yīng)用的典型，項目具有很好地經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。

2.4金融配套支持更加多元和靈活

國家層面，不管是2016年年初促進樓市去庫存還是年末穩(wěn)定市場的調(diào)控，均堅持差別化的住房信貸政策，通過調(diào)整首付款比例和利率杠桿來促進或穩(wěn)定消費。

地方層面，積極創(chuàng)新住房公積金制度，提高制度價值。一是實行住房公積金資產(chǎn)證券化，2016年上半年，包括上海、蘇州等8個地方嘗試發(fā)行了住房公積金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總計獲得390.14億元的充?，F(xiàn)金，為基本住房群體提供了強有力的資金支持。二是擴大住房公積金繳存及使用范圍。安徽蕪湖縣大膽創(chuàng)新，允許農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口一次性躉交相當(dāng)于6個月公積金繳存額后，即可申請使用公積金貸款，該縣2015年10月試點至2016年8月底，已有560戶繳存住房公積金，受理貸款申請465筆，發(fā)放貸款406筆，共9026萬元，使用公積金貸款購房的占農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進城購房的26%，有效促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存。

企業(yè)層面，平安銀行深化事業(yè)部改革，提升金融供給有效性，農(nóng)業(yè)銀行不斷優(yōu)化“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，助力新市民圓住房夢。開發(fā)企業(yè)則通過與險資、銀行合作，通過成立基金、發(fā)行企業(yè)債券、抵押貸款證券（MBS）、私募、REITS、眾籌等多種方式，不斷拓寬間接融資渠道，滿足資金需求。如金科集團繼2015年將旗下68個物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費打包成ABS出售，成功募集15億元資金后，2016年底又將購房尾款資產(chǎn)證券化，募資18億元支持企業(yè)發(fā)展。

3、深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要注意的問題

2017年中央提出要繼續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，中央經(jīng)濟工作會議指出“房子是用來住的、不是用來炒的”，要求綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的長效機制，這為深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提出了明確方向，但知易行難，基于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革推行一年來的實踐和情況，如何貫徹執(zhí)行好這一要求，要注意以下幾個方面：

首先要正確認識供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。改革是頂層設(shè)計，是制度架構(gòu)，具有重要性、長期性、長久性和艱難性，因此要做好打持久戰(zhàn)的準備，不能因某些方面推進的速度慢、效果不明顯而懷疑甚至否定改革。同時，與鋼鐵、煤炭、石油等行業(yè)不同，房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革具有特殊性：庫存和產(chǎn)能不能像傳統(tǒng)行業(yè)一樣“關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)”，只能通過進一步優(yōu)化資源配置、提升品質(zhì)性能來化解；涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較長，占用的資金較大，必須是牽一發(fā)而動全身的改革，只注重某一局部、某一鏈條的小修小補難以達到改革目的。

其次在推進過程中要做好四個結(jié)合。一要將供給側(cè)改革與需求側(cè)改革相結(jié)合。這也是我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革不等同于西方供給學(xué)派的地方，要通過優(yōu)化供給的改革，解決供需錯配矛盾，創(chuàng)造、引導(dǎo)消費，同時要結(jié)合需求側(cè)改革，提振和促進消費，以此減輕供給端壓力，助推改革。二要將防范當(dāng)前風(fēng)險與做好長遠設(shè)計相結(jié)合。房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的路徑已明確，要以五大發(fā)展理念為思想，以技術(shù)為手段，以建筑和服務(wù)為產(chǎn)品，不斷適應(yīng)、滿足并引導(dǎo)人們的居住、工作、生活需求。因此，要在制度上做好長遠設(shè)計，引導(dǎo)行業(yè)向此方向發(fā)展。同時，要對當(dāng)前形勢和問題有正確認識，及時防范發(fā)展中的資金、價格、庫存、制度等風(fēng)險。2016年對“首付貸”的叫停、對房屋中介違規(guī)經(jīng)營行為的整頓及穩(wěn)定樓市發(fā)展調(diào)控政策的密集出臺和加碼都是對發(fā)展中突出問題的及時應(yīng)對。三要將制度改革和企業(yè)創(chuàng)新相結(jié)合。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點和難點是制度改革，包括土地制度、戶籍制度、公積金等金融配套制度，要勇于破除部門利益，綜合統(tǒng)籌，同時在制度改革中要充分發(fā)揮市場主體能動性，尊重地方和企業(yè)首創(chuàng)精神，用創(chuàng)新實踐推動制度改革。四要將房地產(chǎn)業(yè)改革與產(chǎn)業(yè)鏈改革相結(jié)合。房地產(chǎn)業(yè)是一個資源整合型行業(yè)，涉及面廣，產(chǎn)業(yè)鏈長，包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、施工建造、裝飾裝修、物業(yè)服務(wù)等。房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，說白了就是將提升產(chǎn)品、優(yōu)化服務(wù)的理念和要求落實在上述各個節(jié)點中，缺一不可，規(guī)劃設(shè)計不合理，出來的產(chǎn)品就不受歡迎，部品部件不節(jié)能，就達不到綠色宜居要求，等等。

綜上，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大幕已拉開，任務(wù)已明確，需要全行業(yè)共同努力，用改革的態(tài)度和決心不斷實踐，繼續(xù)前進。

參考文獻：

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