探究不動產(chǎn)登記與房屋交易管理

【摘要】隨著我國社會經(jīng)濟不斷地發(fā)展與進步，不動產(chǎn)登記與房屋交易管理等工作也發(fā)生了改變，結束了原有的房屋登記和交易一體化的管理模式。在這個新環(huán)境下不動產(chǎn)登記以及房屋交易等相關的工作，必須要有相關的法律法規(guī)作保障。不動產(chǎn)登記一般都是在不動產(chǎn)機構進行相關事宜的，目前我國不動產(chǎn)實施統(tǒng)一登記，房屋交易、產(chǎn)權管理等。本文主要對不動產(chǎn)登記與房屋交易管理進行研究，將對房屋登記與交易管理的基本模式進行分析，并探究其中的注意事項。

【關鍵詞】不動產(chǎn)；房屋登記；房屋交易管理；注意事項

隨著人們社會經(jīng)濟水平的不斷提高，人們的意識也在不斷地增加，當下我國不動產(chǎn)登記的數(shù)量一直在呈上升的趨勢，但是，在房屋登記以及交易管理過程中，也有很多需要注意的

事項。不動產(chǎn)有很多的種類，下文主要針對房屋的登記與交易管理作為研究對象，分析并了解房屋登記與交易管理之間存在的聯(lián)系?，F(xiàn)階段，我國行政管理機構對當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記與管理加大了重視，進行有效的管理，即方便了權利人，又提高了工作效率與質(zhì)量。在一定程度上還保障了登記管理資料的安全性。

1、不動產(chǎn)的基本介紹

1.1房屋登記與交易管理機構現(xiàn)行設置的幾種模式

現(xiàn)階段，我國關于房屋登記和交易管理的機構設置可以分為三種形式：

第一種形式是房屋交易管理與房屋登記能夠達到完全融合在一起的狀態(tài)，可以進行合并設置或者可以是合署進行工作；第二種形式是登記與交易管理中的部分職能合并成為一個部門，交易管理另外一部分的職能與其分開設置；第三種形式便是登記與房屋交易管理設置進行完全分來的模式，互不影響。

對于第一種形式，在房屋交易過程中，將部分審核管理融入進登記受理與審批中，這樣就使房屋登記的相關信息與部分交易信息的內(nèi)容進行融合，使之能夠成為共同體，相互影響、相互作用，登記審核交易能夠一口受理，大大的提高了工作效率。對于第二種形式，交易管理的部分職能與房屋登記相互融合，而所謂的部分交易管理職能是與登記聯(lián)系比較大的職能進行融合，另一部分交易管理工作事宜在其他的管理部門設置，這樣達不到一口受理的狀態(tài)。對于第三種模式，所實行的是登記與交易管理部門分別設置在多個機構中，利用網(wǎng)絡信息技術可以實現(xiàn)登記信息與交易信息共享的狀況。

1.2不動產(chǎn)登記基礎平臺建設

隨著網(wǎng)絡信息技術在不斷地發(fā)展進步，我國不動產(chǎn)登記基礎平臺建設已基本完善。不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺大體是由數(shù)據(jù)庫、地理信息系統(tǒng)以及不動產(chǎn)應用平臺三部分組建的。對于平臺建設的設計方面，應與實際應用相結合，打造完善的數(shù)據(jù)共享系統(tǒng)應用，保證各個系統(tǒng)的安全，做好防御措施，并可以進行修改以及擴充。在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)方面，通過數(shù)據(jù)引擎和地理信息系統(tǒng)將結合，可以不受空間的限制，對相關的數(shù)據(jù)進行儲存與管理。而地理信息系統(tǒng)平臺的主要功能便是能夠通過互聯(lián)網(wǎng)的應用系統(tǒng)來完成不動產(chǎn)信息的審批、受理、交易、等工作，并能實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、查詢等功能。

1.3不動產(chǎn)登記中心的形式

根據(jù)我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》的制定，我國已經(jīng)各地區(qū)開展了不動產(chǎn)登記的活動，房屋登記所有的工作，登記內(nèi)容、交易活動等很多形式都是在登記中心進行的。目前登記中心主要有四種形式：一是由政府成立的登記中心，這種形式的登記中心相對比較獨立，不受住建與國土的管制，建立這種登記中心的形式相對比較齊全，能夠包含所有機構的登記工作，以及所涉及的管理職能，這種登記中心形式的實現(xiàn)是需要大量的人力與物力資源，而這種形式的建設并不多，需要當?shù)亟?jīng)濟的支持。二是由國土局進行下設的建設，其主要的形式是通過發(fā)證平臺，能過將登記信息進行傳送到當?shù)氐牡怯浿行?，從而能夠完成發(fā)證工作。這種登記形式，適合短時間的房屋登記，由于業(yè)務相對比較單一，投入的人力、物力較少，需要經(jīng)過一定的過渡期，再慢慢發(fā)展成熟。第三種也是國土局設立的另一種形式的登記中心，這種形式的登記中心對比于上一種登記形式，登記比較復雜化，因為它的職能能夠與其他登記機構相結合，使其不容易將不動產(chǎn)登記與其他的管理部門職能進行有效的分離。另一種國土局成立的登記職能涉及房屋登記以及林權登記，能夠將登記信息進行轉移，也可以將登記人員的資料進行轉移。

2、與登記相關聯(lián)的交易管理事項

2.1商品房樓盤表以及網(wǎng)上備案合同

商品房的樓盤表在建立完成后，并經(jīng)過審核，與登記相關聯(lián)的事宜主要有以下幾點：

1.商品房的初始登記

商品房的初始登記界面應與商品房銷售界面保持一致，這樣能夠快速、便捷的將商品房轉移并進行登記，商品房的屬性也要與銷售狀況界面保持一致，并要保證它們之間要有準確的聯(lián)系，這樣能夠將對房屋的所有權其中共有的權力進行清晰的記錄。

2.用未經(jīng)售出的商品房設置成在建工程的抵押權。此種形式的抵押權要根據(jù)所銷售商品房的樓盤表以及房屋的屬性特質(zhì)的建立，要將房屋樓盤表進行登記，進而能夠進行落地關聯(lián)的后續(xù)工作，并建立起與待售商品房樓盤表中以房屋代碼向符合的關系，有利于信息的傳輸。這樣可以大大提高工作人員的效率，能夠快速的將相關的抵押信息傳輸?shù)酱蹣潜P的表中，進而能夠更好的控制被抵押房屋的銷售情況。

3.提前查封

對于一些沒有經(jīng)過登記的預售商品房進行提前查封，進行這個過程同樣也是需要建立落地并要與預售商品房的樓盤表相關聯(lián)的房屋登記樓盤表，能夠清楚商品房的銷售狀況，使提前查封工作能夠順利的進行，并將所查封的商品房信息傳輸?shù)缴唐贩繕潜P表中，這樣做能夠有效的控制被查封的預售商品房的交易等一切變動。

4.預售商品房登記

預售商品房要設置成預告登記一定要建立落地并且和預售商品房的樓盤表相關聯(lián)的登記房屋對應的樓盤表，并能快速的調(diào)出商品房銷售的相關備案信息。根據(jù)備案合同中的備案信息進行辦理預售商品房的預告登記或是預售商品房抵押權的登記。完成之后將登記信息傳給商品房樓盤表中，目的是能夠更好的控制預售商品房的合同變更或者注銷情況。

5.商品房轉移登記

對于商品房所有權進行轉移時，要在原始登記后，還要進行所有權轉移登記，辦理轉移登記時需要調(diào)取并審理商品房相關的登記事項與商品房銷售備案的信息是否沒有差異。在這個過程中，需要注意的時一旦商品房發(fā)生交易變動，要及時的將信息傳送到商品房登記信息數(shù)據(jù)庫中，保證商品房的交易信息能夠得到及時的更新。

2.2存量房轉讓以及市場準入

目前我國存量房有很多不同的取得形式，這樣就促使了房屋性質(zhì)也有所不同，如果是因為政策因素獲得的房屋，在房屋轉讓時就會有一定的限制，比如房屋產(chǎn)權是軍產(chǎn)的，當下還不能進行交易。以政府住房政策因素獲得的優(yōu)惠住宅，比如現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房、扶持房、和政府共有產(chǎn)權的住宅、享受最低成本價房等，在進行房屋登記時，應準確記錄相關房屋的性質(zhì)，在轉讓時要經(jīng)過上市準入方進行交易，交易過程中審批需要查看原始登記以及交易的相關材料，并記錄好相關的內(nèi)容。存量房在網(wǎng)站上進行銷售時，相關的交易管理部門要根據(jù)相對應的登記信息以及交易內(nèi)容進行對房源信息的核對，保證網(wǎng)上發(fā)布的房源真實有效、保證雙方的交易安全。在發(fā)生交易變動后，應將相關的信息及時的傳送到登記信息數(shù)據(jù)庫。

2.3建立個人住房信息系統(tǒng)

建立個人住房信息系統(tǒng)所涉及的內(nèi)容是商品房銷售備案信息、房屋所有權登記信息、存量房網(wǎng)上信息，是將登記信息與交易信息相結合。房屋登記信息以及房屋交易信息是個人住房信息的基礎，記錄個人住房信息，為之后的審核、受理提供條件，只有將房屋登記以及交易登記準確的記錄到個人住房信息中，才能更好的為后期工作提供便利條件。所以，要及時的將信息傳送給個人住房信息中，使住房政策能夠更有效的實施。

2.4房屋租賃管理與房屋抵押

對于房屋租賃的信息管理應要清楚房屋的所有權登記信息，并依據(jù)我國《合同法》中的相關規(guī)定，租客享有與他人同樣條件并且能夠優(yōu)先購買的權力。在進行交易管理登記時，需要對房屋租賃的備案合同進行審核，并要提前通知租客，獲得租客的書面同意書，這樣才能夠進行轉移登記。

房屋抵押的實質(zhì)是一種交易行為，在交易過程中需要進行登記才能有法律效益。將所有權的房屋進行抵押，被抵押的房產(chǎn)的權屬清楚，沒有任何限制交易的情況，在交易時，要進行是否被權力限制的核查，是否此房屋被查封、是否成為凍結資產(chǎn)、是否是順應抵押、是否是公司改建的留置房，一定要將情況核查清楚，保證交易安全。

3、不動產(chǎn)登記制度存在的問題

我國現(xiàn)階段不動產(chǎn)登記制度相對于來說還比較完善，但還是存在一些問題，我國現(xiàn)有的物權法的法律效力范圍和它的有效實施受登記制度一定程度的影響。結合我國目前的現(xiàn)狀分析當下實行的登記制度，存在以下問題：

3.1登記機構過于分散

由于我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構，導致目前沒有將對完善統(tǒng)一的登記制度，不動產(chǎn)登記機構過于分散。對于房屋登記的相關體制也是過于復雜，這種復雜的房屋登記制度會產(chǎn)生很多嚴重的影響。

1.給房屋登記人會造成極大的不便，浪費當事人的時間。

2.登記制度達不到統(tǒng)一會使房、地進行分開抵押以及曹成房產(chǎn)重復被抵押的狀況。

3.不同機構進行負責也會使登記程序以及有效性有著一定的差異，進而導致了給正常交易程序帶來阻礙的現(xiàn)象。

4.因為登記機構過于分散，給交易過程中的當事人帶來了極大的不便，不利于相關資料的審查，不能提供完整的信息。

5.各個登記機構為了能夠獲取其中的利益，對于房屋登記呈競爭的趨勢，各部門之間互相競爭，導致現(xiàn)存的登記制度只是走走形式。

3.2房屋登記機構制度不完善

我國現(xiàn)有的登記機構在房屋所有人進行登記時，會經(jīng)常出現(xiàn)錯誤、漏洞以及一些相關資料的丟失，直接導致相關的當事人造成嚴重的損失，而由于登記機構造成的損失他們卻從不去承擔任何后果。第一，登記機構在給當事人進行房屋登記時是收取一定的費用的，但是他們只是享有收費的權利，并沒有對錯誤登記所造成的后果進行任何責任的承擔以及資金的賠償，這在一定程度上損害了當事人的合法權益，對房屋所有人是不公平的。這種不公平的現(xiàn)狀是導致許多登記糾紛的重要因素。

3.3登記機構的收費問題

目前我國不動產(chǎn)登記機構的工作都是建立在收費的基礎上，如果房屋所有人去進行登記，登記機構會根據(jù)當事人所擁有的財產(chǎn)進行收取相對應的登記費用。這一做法，很多人都不理解。登記機構是屬于國家服務型的機關，其本質(zhì)是為社會服務的，對其當事人收費是沒有任何依據(jù)的。

4、建立合理的登記和交易管理協(xié)調(diào)機制

4.1登記和交易管理案件受理的問題

房屋進行轉讓、抵押等的登記與房屋交易管理事項受理過程大致相同，對于同一項申請的文件需要提供兩份原件，并且不在同一個窗口辦理，當事人是先進行交易然后再進行登記，這樣會導致成本很高，效率不會得到提升。如果在同一個窗口辦理事項，提供一份原件，就要一口受理的窗口要明確所屬法律的主體。如果不動產(chǎn)發(fā)生審查或是登記錯誤，誰去承擔責任，一份原件是歸換交易部還是登記部。針對出現(xiàn)的問題，一定要進行協(xié)調(diào)處理，明確法律關系。

4.2登記和交易信息系統(tǒng)重建和信息共享

登記與交易部門都應該建立完善的登記交易信息庫，重新制定相關流程。通過網(wǎng)絡數(shù)據(jù)的傳輸，及時更新新登記的交易信息材料，能夠使雙方方便管理，也能夠通過數(shù)據(jù)的查詢，在保證網(wǎng)絡安全的基礎下，能夠使兩個部門共享有關信息。并且，要保證相關的數(shù)據(jù)要建立相同的數(shù)據(jù)標準，將房屋的關系進行準確的定位。

4.3建立健全的登記機構賠償制度

登記機構在進行房屋登記的過程中，難免會有出錯的情況，這樣會導致房屋所有人造成嚴重的財產(chǎn)損失，所以要建立健全的登記機構的賠償制度。可以制定相關的賠償制度，對產(chǎn)權人造成多少的經(jīng)濟損失按照一定的比例進行相應的賠償，

結語：

綜上所述，我國不動產(chǎn)登記與房屋交易管理相關的制度應進一步進行完善，能夠使產(chǎn)權人的經(jīng)濟效力能到保證，也能使雙方在交易的過程中，能夠得到安全的保障。應加大對不動產(chǎn)登記和房屋交易管理的重視，使我國不動產(chǎn)行業(yè)能夠得到更好的發(fā)展。在對不動產(chǎn)登記及交易的管理方面，應從各個角度去考慮，將更好的完善我國不動產(chǎn)登記與交易的相關制度。

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作者簡介：

魯剛（1977-），男，山東省聊城市人，民族：漢，職稱；高級工程師，學歷：在讀研究生，研究方向：企業(yè)管理，學科專業(yè)；mba，單位；山東建筑大學商學院2014級mba。