房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素分析及對策研究（1）

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，其對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性不言而喻。面對競爭激烈的市場環(huán)境，我們只有保證了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，才能更好的推動國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。因此，在對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)普遍重視的新時期，如何讓房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康、持續(xù)發(fā)展，已成為房地產(chǎn)領(lǐng)域中工作人員所急需解決的熱點(diǎn)問題。本文探討了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素分析及對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動；影響因素；對策

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。為了能夠掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，需要對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素進(jìn)行分析，從而提出相應(yīng)的解決對策，建立完善的融資體制。在加強(qiáng)對土地的規(guī)范化管理的同時，調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，提高對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素分析

1.1經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)體系的一部分，受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策和大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來說，早期過度的涉及金融資本，房地產(chǎn)企業(yè)與銀行、民間借貸等領(lǐng)域交集甚密，并度過了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的“蜜月期”；而在后期市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，國家政策限制等原因，造成房地產(chǎn)企業(yè)生存困境，而大量資金被投放到房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)運(yùn)作失靈。

1.2土地因素

房地產(chǎn)行業(yè)提供的商品為房產(chǎn)建筑，房屋不可能是“空中樓閣”，無論是高層建筑或其他形式都需要占用大量的土地資源。但相對而言，我國的可利用土地資源并不豐富，如此一來造成了房地產(chǎn)市場土地資源供求矛盾；如果資源利用不合理，會造成一些優(yōu)質(zhì)土地的浪費(fèi)和破壞。相應(yīng)的，土地作為一種不可再生資源，受到國家和政府的嚴(yán)格監(jiān)管，尤其是近年來農(nóng)村土地政策的大幅度變動，企業(yè)在獲得使用權(quán)之后只能在一定范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)交易，如果在商品交換中，土地資源出現(xiàn)利用不合理的問題，那么勢必會影響企業(yè)的后續(xù)經(jīng)濟(jì)活動，不可避免地產(chǎn)生波動。

1.3市場因素

市場及房地產(chǎn)市場，但市場影響因素卻不局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，包括建材市場、鋼鐵市場、勞動力市場等，都存在一定的波動機(jī)制。例如勞動力市場的波動，由于大量從事基礎(chǔ)建設(shè)的農(nóng)民工會受到季節(jié)性影響，勞動力成本會呈現(xiàn)間歇性變化，進(jìn)而影響到不同時期建設(shè)的成本。判斷房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景核心要素的剛需，而不是經(jīng)濟(jì)投資，圍繞著剛需來分析市場，不難發(fā)現(xiàn)居民消費(fèi)能力是產(chǎn)生波動的主要原因。例如，在市場需求方面，可以通過分析未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢和經(jīng)濟(jì)走向，確定范圍后再進(jìn)行資源配置，可對資源體系進(jìn)行合理的評估。

2、應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的對策

2.1逐步完善經(jīng)濟(jì)管理體制

事實(shí)上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)體系的密切度越高，受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響的可能性就越大。換句話說，國家經(jīng)濟(jì)中的任何行業(yè)產(chǎn)生波動（較大波動），都會直接或間接的影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，尤其當(dāng)前重點(diǎn)突出城市化建設(shè)的階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加敏感；要避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的市場經(jīng)濟(jì)影響，可以進(jìn)行如下的對策：

第一，合理控制房價，豐富優(yōu)惠途徑。例如居民針對居住的要求是經(jīng)濟(jì)適用，那么在工程規(guī)劃期間，就可以選擇經(jīng)濟(jì)適用房為主要建設(shè)對象。

其次，構(gòu)建完善的金融管制體系，在結(jié)合整體經(jīng)濟(jì)要求的同時，要結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)管理體制的要求，做好細(xì)節(jié)完善工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

2.2優(yōu)化土地資源政策內(nèi)容

土地是寶貴的不可再生資源，鑒于其在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)性作用，要根據(jù)當(dāng)前出現(xiàn)的問題，針對現(xiàn)有的土地管理政策和體系進(jìn)行優(yōu)化，要堅決避免可耕地的商用化，建立嚴(yán)格的土地審批制度。同時，要加強(qiáng)針對土地資源的監(jiān)管力度，將現(xiàn)有的規(guī)章制度落實(shí)到實(shí)處，提高管理人員的職業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

2.3調(diào)整行業(yè)投資管理政策

資本助力是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)空前發(fā)展的主因，但同時，也造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中大量的不穩(wěn)定因素；如大量熱錢、民間資本等，這些投資本身缺乏渠道管理，在操作中也有不符合金融體制的因素存在，產(chǎn)生波動的可能性很大。針對波動問題，首先要遏制風(fēng)險較高的資本進(jìn)入該領(lǐng)域，其次要明確投資管理政策，在不同的領(lǐng)域展開針對性的規(guī)章制度，以規(guī)避風(fēng)險為主要目的。

2.4進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)金融體制

完善房地產(chǎn)金融體制完善房地產(chǎn)的金融體制要注意： 完善房產(chǎn)融資的來源、構(gòu)建健全的房產(chǎn)多元融資架構(gòu)、建設(shè)完整的金融監(jiān)管機(jī)制。完善房產(chǎn)融資來源包括了房屋按揭貸款制度的建立、政府優(yōu)惠政策、住房基金三大塊的有效融合和大力投資支持。房產(chǎn)的融資架構(gòu)主要由銀行貸款和商業(yè)信托基金兩大市場金融企業(yè)構(gòu)成，健全的多元融資架構(gòu)可有效的促進(jìn)購房行為的發(fā)生，也是購房行為的一大保障。金融監(jiān)管機(jī)制對改善當(dāng)前存在的不良經(jīng)濟(jì)行為和房地產(chǎn)體制的不足之處有著十分重要的作用。

2.5進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場調(diào)查力度

首先，從根本上來說，投資主體結(jié)構(gòu)的明確對房地產(chǎn)周期的確定有著重要的促進(jìn)價值。其次，加大房地產(chǎn)市場調(diào)查力度，需要讓我國房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模適應(yīng)于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模，并與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況相結(jié)合，避免了房地產(chǎn)的投資脫離實(shí)際，確保了房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)合理的比重。另外，具備較為合理的投資結(jié)構(gòu)是加大房地產(chǎn)市場調(diào)查力度的另一舉措。在確保房地產(chǎn)市場投資實(shí)現(xiàn)理性化的基礎(chǔ)上，還需對目標(biāo)市場定位以及市場調(diào)研工作予以重視，從而讓市場需求為房地產(chǎn)投資開發(fā)提供重要基礎(chǔ)。

2.6加大政策性保障住房的建設(shè)力度

要積極落實(shí)保障性住房這一民生工程，通過政府投資或限價購買的方式，加強(qiáng)普通居民住房、限價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等建設(shè)規(guī)模和力度，為中低收入者解決“住房難”的問題，并在一定程度上實(shí)現(xiàn)增加房地產(chǎn)供給和減小房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)剛性需求的作用，從而達(dá)到為房地產(chǎn)“降溫增效”的目的。

結(jié)語：

綜上所述，面對當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的問題，需要結(jié)合多方面的因素綜合考慮，遵循可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)要求展開。

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