市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府行為研究

【摘要】近年來，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府行為得到了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，研究其相關(guān)課題有著重要意義。本文首先對(duì)相關(guān)內(nèi)容做了概述，分析了政府對(duì)房地產(chǎn)管理的不當(dāng)之處，并結(jié)合相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分別從多個(gè)角度與方面提出了完善我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)作用的舉措，闡述了個(gè)人對(duì)此的幾點(diǎn)看法與認(rèn)識(shí)，望有助于相關(guān)工作的實(shí)踐。

【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；政府行為

1、前言

作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要影響因素，政府行為的特殊性不言而喻。該項(xiàng)課題的研究，將會(huì)更好地提升對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府行為的分析與掌控力度，從而通過合理化的措施與途徑，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最終整體效果。

2、概述

一直以來人們都主張讓市場(chǎng)自然規(guī)律來調(diào)控經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)調(diào)控的結(jié)果雖然物盡其用但往往和社會(huì)的均衡發(fā)展需求相悖，這時(shí)候就需要政府該出手時(shí)就出手。在我看來市場(chǎng)調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)的發(fā)展起到初級(jí)作用而政府調(diào)控主要在后期產(chǎn)生影響，至于影響結(jié)果的好壞與決策者的高瞻遠(yuǎn)矚的能力相關(guān)。一項(xiàng)起到積極正面作用的宏觀調(diào)控政策一定是在深入分析市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢(shì)的基礎(chǔ)上提出的，而這樣的政策會(huì)大大促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也不例外。解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一系列問題的方法不會(huì)有最好的只能尋求更好的。而大家都明白更好的辦法就是將市場(chǎng)這只無形的手和政府宏觀調(diào)控這只有形的手相結(jié)合，做到讓市場(chǎng)規(guī)則的調(diào)控占主導(dǎo)地位而政府的宏觀調(diào)控起到輔助的作用。

3、政府對(duì)房地產(chǎn)管理的不當(dāng)之處

3.1單純追求經(jīng)濟(jì)效益

GDP日益成為評(píng)定地方政府政績(jī)的一個(gè)決定性指標(biāo)，使得多數(shù)地方政府不擇手段的提高GDP以增加自己的政績(jī)，而忽視了政府的主要職責(zé)——提供公共產(chǎn)品。而據(jù)有關(guān)專家的研究成果顯示，在我國某些地區(qū)，當(dāng)建設(shè)用地增加1%時(shí)，當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資就增加4.1%，但是在城鎮(zhèn)居民的固定投資中，還是有大量的資金流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，針對(duì)這種情況，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的控制，這樣反而造成違法用地情況的增加。

3.2沒有很好的配合中央政府的政策執(zhí)行

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，有著明顯的區(qū)域性特性，因此在政府管理過程中必須給地方政府一定的自由決定權(quán)。中央所設(shè)定的調(diào)控目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，在很大程度上取決于地方政府對(duì)政策的落實(shí)。但是地方政府和中央政府也存在了目標(biāo)差異，這種差異就形成了兩者的非合作博弈，弱化了調(diào)控效果。

3.3越位行為多，過分干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)

在我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控能夠彌補(bǔ)市場(chǎng)漏洞，促進(jìn)社會(huì)公平，但是政府也要遵守發(fā)展規(guī)律，不能強(qiáng)行干預(yù)市場(chǎng)正常運(yùn)作，通過市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)為了供需平衡而降價(jià)。但是某些地方政府的一些政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，因此盡管政府不斷的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，但是房?jī)r(jià)依然居高不下。

4、完善我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)作用的舉措

4.1政府由“獲利者”轉(zhuǎn)向“裁判員”

就目前政府的土地供應(yīng)方式而言，協(xié)議轉(zhuǎn)讓用地和公開拍賣用地兩種方式都有缺陷。前者主管官員的自由裁量權(quán)較大，在運(yùn)行過程中容易因暗箱操作導(dǎo)致腐敗，后者使政府在拍賣過程中成了最大的贏家。要有效地解決這一問題，政府首先要從“利益者”位置上退出，成為“裁判員”。這需要推進(jìn)“程序正義”：通過土地出讓程序的公開、公正與透明，制約官員尋租的空間；通過土地出讓金管理和使用的透明，進(jìn)而減少官員和地方政府“攫取”土地出讓金的沖動(dòng)。在土地供應(yīng)中用于商業(yè)用途的地域應(yīng)由政府主導(dǎo)實(shí)行拍賣，以保證市場(chǎng)有償選擇；而用于群眾住房使用土地則必須由政府政策轉(zhuǎn)讓，并降低稅費(fèi)，加強(qiáng)控制，以保證公民在住房消費(fèi)中以最低成本滿足居住基本需求。在這過程中，針對(duì)行政權(quán)力的行使，還需要加強(qiáng)立法、司法、政黨、輿論、公民與公民集體的監(jiān)督，減少土地成為少數(shù)人牟利工具的可能。

4.2推動(dòng)房地產(chǎn)的供給側(cè)改革

一直以來，樓市調(diào)控的邏輯是側(cè)重需求端，不管是限購、限貸，抑或是購房和戶籍政策掛鉤均是如此。21世紀(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)的過剩，究其根本就是一直以來供需錯(cuò)配，生產(chǎn)要素不合理流通。房地產(chǎn)因受土地財(cái)政、投資投機(jī)等相關(guān)因素的影響，一直處于低質(zhì)量的高供給狀態(tài)，這也是此次房地產(chǎn)存在過剩的關(guān)鍵原因之一。讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸消費(fèi)品，力推房地產(chǎn)的供給側(cè)改革是從根本上解決當(dāng)前的房地產(chǎn)問題、促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的根本。

4.3規(guī)范和穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，確保盡量充分的競(jìng)爭(zhēng)，恢復(fù)房地產(chǎn)自我調(diào)節(jié)機(jī)制

“完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)”需要四個(gè)條件：信息充分；商品同性質(zhì)；買賣者自由出入；交易雙方數(shù)量眾多。房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相比較，具有信息不充分、投資金額巨大、資本回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、投資者不容易進(jìn)入市場(chǎng)、房地產(chǎn)商品交易雙方很難充分自由地進(jìn)入或退出市場(chǎng)等特點(diǎn)，所以說房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不充分性。盡管“完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)”只是一個(gè)理論上的假想狀態(tài)，但我們可將其作為政策調(diào)整的坐標(biāo)，縮短房地產(chǎn)行業(yè)與其的距離。

4.4將房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控重心放在土地市場(chǎng)

政府應(yīng)對(duì)建設(shè)用地總量進(jìn)行嚴(yán)格控制，清理和利用閑置土地，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地的開發(fā)期限，加強(qiáng)土地增值稅的征收，限制以投機(jī)為目的的土地交易，盤活土地存量市場(chǎng)。通過對(duì)土地存量和增量的調(diào)控來控制土地供應(yīng)，針對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)商品應(yīng)采取相應(yīng)的土地出讓方式，避免土地供應(yīng)價(jià)格上漲拉動(dòng)普通商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)。確定合理的土地價(jià)格，對(duì)競(jìng)拍土地的最高報(bào)價(jià)采取限制措施，防止土地價(jià)格的過快上漲，保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

結(jié)語：

綜上所述，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府行為的研究分析，對(duì)于其良好實(shí)踐效果的取得有著十分重要的意義，因此在今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)政府行為的重視程度，并注重其具體調(diào)控實(shí)施措施與方法的科學(xué)性。

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