租賃市場也是經(jīng)濟(jì)增長的潛在動(dòng)力

美國和英國的房地產(chǎn)出租業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)總收入中占比分別為31.97%和41.35%，居房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)各行業(yè)之首。

租賃行業(yè)的發(fā)展也是經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動(dòng)力。一方面，租賃行業(yè)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)十分明顯，每一筆對(duì)住宅租賃的投資，必然帶動(dòng)建材、家具等上下游產(chǎn)業(yè)的投資成倍的增長。另一方面，租賃市場的發(fā)展更能刺激消費(fèi)增長，促進(jìn)服務(wù)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型。

租賃行業(yè)也是促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的引擎。一者，租賃行業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)大量的就業(yè)，吸納人口進(jìn)城；二者，租賃行業(yè)的發(fā)展，可以保障入城居民的居住需求，使其能真正“落戶”。

租賃行業(yè)發(fā)展對(duì)改善民生、促進(jìn)資源綜合利用、滿足人們居住需求等方面也有著不可替代的作用。

在主要發(fā)達(dá)國家，租賃行業(yè)已經(jīng)超越新房開發(fā)，成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中最大的組成部分，租賃也能成為經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在租賃的每1塊錢投資，都能帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)整體3塊的投資增速，這個(gè)比例已經(jīng)高于目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)能力。

租賃也是經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動(dòng)力

租賃市場擁有較長的產(chǎn)業(yè)鏈，其發(fā)展，一方面，將直接推動(dòng)投資增長，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)；而另一方面，會(huì)刺激租戶消費(fèi)，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

1、促進(jìn)投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)

租賃市場發(fā)展能夠促進(jìn)投資增長。

這主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：第一，住宅租賃行業(yè)涉及興建、裝修、管理、信息、維修、保潔、搬家等較長的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)十分明顯。因此，每一筆對(duì)住宅租賃的投資，必然帶動(dòng)建材、家具等上下游產(chǎn)業(yè)的投資成倍的增長。據(jù)美國數(shù)據(jù)顯示，截止2011年，美國公寓整體投資827億美元，其中，直接建設(shè)投資148億美元，運(yùn)營維護(hù)投入679億美元，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)投資近3倍，達(dá)到2251億美元，約合14000億人民幣以上。

助推去庫存，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

從未來需求來看，到2030年我國租賃人口將達(dá)到2.7億，如果按照人均20平方米的租賃面積，總租賃面積54億平方米，而未來缺口至少30億平方米。一方面，可以吸納大量的閑置房屋，庫存住宅，直接助推房地產(chǎn)去庫存的進(jìn)程；另一方面，為住宅開發(fā)提供更多的空間，存量市場無法滿足的需求，必然要通過新增開發(fā)，這為房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長提供新的空間。將對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要的作用。

2、刺激消費(fèi)、促進(jìn)轉(zhuǎn)型

租賃市場的發(fā)展能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

第一，刺激消費(fèi)增長。選擇租賃居住，相對(duì)于購房來說，租戶的經(jīng)濟(jì)壓力相對(duì)更小，一方面，租戶不需要為龐大的首付開支而緊衣縮食；而另一方面，租金相對(duì)于月供，對(duì)于租戶而言負(fù)擔(dān)更小，因此，更能刺激居民大膽消費(fèi)甚至超前消費(fèi)。據(jù)美國數(shù)據(jù)測(cè)算，2011年美國公寓租賃租戶直接消費(fèi)4215億美元，對(duì)整體國民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)刺激達(dá)到8852億美元，兩者約合人民幣8萬億，租賃對(duì)刺激消費(fèi)能力可見一斑，在2008年次貸危機(jī)爆發(fā)之后，美國新房市場一蹶不振，住宅租賃市場快速增長和蓬勃發(fā)展，對(duì)美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇起到積極推動(dòng)作用。

第二，促進(jìn)人口向服務(wù)產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)。人口由工礦企業(yè)向服務(wù)業(yè)流動(dòng)的關(guān)鍵在于，服務(wù)業(yè)給其提供的凈收益的增加。在工礦企業(yè)，工資雖然比較低，但是居住基本在工礦內(nèi)，這一塊支出幾乎沒有。但是，其進(jìn)入服務(wù)業(yè)，雖然工資收入明顯增長，一旦居住花費(fèi)抵消了收入的增長幅度，那么對(duì)其來說，流動(dòng)的動(dòng)力就不大。因此，大力發(fā)展租賃，能夠?yàn)槠涮峁└阋?、更市場化的居住選擇，助推人口向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移。

第三，發(fā)展租賃也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。從趨勢(shì)來看，租賃市場將是我國房地產(chǎn)行業(yè)中最大的市場。美國和英國的房地產(chǎn)出租業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)總收入中占比分別為31.97%和41.35%，居房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)各行業(yè)之首。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后期成熟階段，住宅租賃收入將取代銷售收入成為行業(yè)的主營業(yè)務(wù)。根據(jù)趨勢(shì)，我國必然也會(huì)迎來這一天。

租賃能夠助力人口城鎮(zhèn)化

當(dāng)前，在李克強(qiáng)總理“三個(gè)一億人”戰(zhàn)略部署，以及加快推動(dòng)常住人口落戶，提升戶籍城鎮(zhèn)化率的戰(zhàn)略安排下。發(fā)展租賃市場對(duì)促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化具有戰(zhàn)略意義。

1、帶動(dòng)就業(yè)、吸納更多人口進(jìn)城

發(fā)展住宅租賃產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)大量就業(yè)，推動(dòng)城市化發(fā)展。

城市化離不開人口，人口又隨產(chǎn)業(yè)和工作機(jī)會(huì)而移動(dòng)，因此，城市化的發(fā)展的關(guān)鍵在于能否創(chuàng)造足夠的工作崗位，滿足外來人口的就業(yè)需求。發(fā)展住宅租賃，能夠帶動(dòng)大量的新增就業(yè)，一方面，住宅租賃行業(yè)是典型的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，涉及到建造、投資、運(yùn)營、服務(wù)（如搬家、保潔）等長鏈條服務(wù)類別，產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)可以帶來大量就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)美國NMHC 2011年統(tǒng)計(jì)，全美近2000萬套租賃公寓，給全產(chǎn)業(yè)鏈帶來2540萬就業(yè)崗位。其中，租賃公寓建設(shè)直接帶動(dòng)30萬人就業(yè)，租賃公寓運(yùn)營和維護(hù)直接帶動(dòng)230萬人就業(yè)；公寓租戶消費(fèi)間接帶動(dòng)2280萬就業(yè)。而另一方面，租賃的穩(wěn)就業(yè)能力更為突出。傳統(tǒng)制造業(yè)、加工業(yè)雖然吸納了很多就業(yè)，但就業(yè)狀況會(huì)隨經(jīng)濟(jì)好壞變化，尤其在經(jīng)濟(jì)放緩下行時(shí)期，其對(duì)就業(yè)的保障會(huì)較弱。但住宅租賃行業(yè)不一樣，市場需求十分剛性，不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)好壞發(fā)生太多變化。

2、保障居住、讓人口真正“落戶”

發(fā)展租賃產(chǎn)業(yè)才能真正實(shí)現(xiàn)人口“落戶”城市。

最新出臺(tái)的《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》提出“到2020年，統(tǒng)籌推進(jìn)本地和外地非戶籍人口在城市落戶，實(shí)行相同的落戶條件和標(biāo)準(zhǔn)……確保城市新老居民同城同待遇。”推動(dòng)人口落戶主要在于兩點(diǎn)：一者是戶口的“落戶”，即戶口遷移；二者是人的“落戶”，即居住需求。戶口遷移并不是真正的城市落戶，只有在城市安家，安居，才是真正的落戶。因此，要想實(shí)現(xiàn)新進(jìn)入城市的人口真正落戶，關(guān)鍵在于解決居民的居住問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，外來人口，在務(wù)工地的購房比例很低，要想實(shí)現(xiàn)“落戶”，唯一的途徑就是大力發(fā)展租賃市場，給予租賃居民同等的就業(yè)、醫(yī)療、社保等權(quán)益，使得租賃也能成為居民穩(wěn)定甚至永遠(yuǎn)的居住方式，才能真正實(shí)現(xiàn)落戶。而且在世界上主要國家和地區(qū)，租賃已經(jīng)成為主要的租賃方式之一。在香港45%的人口租賃，在日本和美國，租賃家庭占比分別38%、37%。而兩國城市化率都在80%以上，因此，沒有租賃市場的充分發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人口城市化的目標(biāo)也很難實(shí)現(xiàn)。

租賃滿足國計(jì)民生需要

發(fā)展租賃不僅是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)力和推進(jìn)城鎮(zhèn)化的引擎，更是改善民生、促進(jìn)資源合理利用、滿足個(gè)人住房需求不可或缺的。

1、改善民生：滿足中低收入家庭基本居住需求

任何一個(gè)國家，總有相當(dāng)比例的國民因收入比較低、金融資產(chǎn)積累有限而無力購房，只能通過租房或靠政府提供的公共住房來解決居住問題。這是無論是國內(nèi)，還是國外，租賃市場持久存在的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年美國租戶家庭中等以下收入超過2500萬戶，占租戶家庭總量的57%，其中，最低收入人群超過1400萬戶。租房是大部分中低收入群體的唯一選擇。為此，美國政府通過租房補(bǔ)貼形式，讓中低收入群體自主選擇租賃，盡力發(fā)揮租房的保障作用。

2、社會(huì)效益：集約用地，減少交通擁堵，增加稅收

發(fā)展住宅租賃市場，可促進(jìn)存量房資源集約利用，具多重社會(huì)效應(yīng)：

首先，租賃居住方式更為環(huán)保。一者，租賃的集中性、居住的高密度性可更集約高效地利用土地；二者，租賃可緩解城市交通擁堵，這是因?yàn)樽赓U住宅一般離工作地點(diǎn)更近，租戶上下班多用步行或公共交通工具，可大量減少私家車購買和使用，對(duì)緩解城市高峰擁堵非常有好處；三者，公寓租賃可集中垃圾回收、清理等，對(duì)保護(hù)環(huán)境和減少污染有一定貢獻(xiàn)。

其次，住宅租賃行業(yè)能帶來持續(xù)的稅收貢獻(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國每100個(gè)單元的多戶租賃建筑，10年能為當(dāng)?shù)貛?60萬美元稅收。

3、個(gè)人需要：滿足多樣化的住房需求

在成熟的住房市場，租賃房屋為各類人群所需要。

第一，從人的生命周期看，人的一生要經(jīng)歷若干階段，學(xué)歷的高低、資歷的深淺和機(jī)遇的多寡決定了不同生命周期的人收入和消費(fèi)能力商的差異，進(jìn)而形成“年輕時(shí)租房、中年成家立業(yè)時(shí)購房、老年養(yǎng)老再回到租房”的住房梯度消費(fèi)模式。特別是城市化快速推進(jìn)的背景下，城鎮(zhèn)住房的剛需主體除低收入群體外，更多是剛畢業(yè)的年輕人和剛進(jìn)城的新市民，很難立刻通過自購住房來解決居住問題，租房往往是其唯一能夠負(fù)擔(dān)得起的居住方式。此時(shí)，必須依賴發(fā)達(dá)、完善的租房市場，才能在城市立足。

第二，從人口流動(dòng)角度看，現(xiàn)代社會(huì)因?yàn)樯虡I(yè)機(jī)遇、工作機(jī)會(huì)、產(chǎn)業(yè)流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等差異和變換，導(dǎo)致很多人口在不同國家、不同城市間甚至包括城市內(nèi)部不同區(qū)域間快速流動(dòng)。而住房具有空間固定性，人們不可能因?yàn)樽陨磉w移，在每個(gè)地方購房。就業(yè)機(jī)會(huì)的不確定常常也在降低人們購房意愿，租房市場也為這部分人所需求。