房地產開發(fā)項目全過程造價的控制和跟蹤管理

【摘要】房地產開發(fā)項目工程造價全過程的控制和跟蹤管理主要指對開發(fā)項目從前期、施工到竣工結算的所有階段、每一個環(huán)節(jié)的工程造價進行全流程監(jiān)管和控制。跟蹤管理作為對造價進行審計的一種核心手段，已廣泛運用在大中型房地產開發(fā)項目造價過程中，并獲得顯著的經濟和社會效益。

【關鍵詞】房地產開發(fā)項目；全過程；造價控制；跟蹤管理

1、房地產開發(fā)項目全過程成本控制原則

1.1全流程控制

指的是需要企業(yè)在成本管理中充分實現(xiàn)統(tǒng)一成本的全過程管控。具體說，就是要積極調動開發(fā)過程中所有工作人員關于成本控制的熱情和積極性，優(yōu)化成本控制方面的環(huán)節(jié)和制度。由于每位員工對成本管理的標準和特點各不相同，因此，就需要執(zhí)行全流程控制，確保成本管理中每個方面的成本都能被有效控制。

1.2追求效益

在房地產開發(fā)項目期間，關于全過程成本的控制，需要將其與管理緊密聯(lián)系起來，不能單純的為了控制，也不能為壓縮成本，進而減少對優(yōu)質管理服務和良好建筑產品的供給。簡言之，就是要在既定成本內，運用最少的費用達到最優(yōu)質管理服務水平，或者說在一樣的成本水平上，達到最優(yōu)質的管理服務質量水平目標。

1.3經濟性

經濟原則在一定意義上對房地產企業(yè)在核心領域中只會選擇控制那些重要因素，而不是對房地產項目的所有業(yè)務成本都實施控制或執(zhí)行謹慎安排。遵循經濟原則，要關注經濟原則的重要作用，將其資源放置于在核心問題上，能省去對成本產生細小影響的宏觀成本。

1.4具體問題具體分析

關于這項基本原則，它完全滿足房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中項目管理所有部門的要求。房地產公司內部存在眾多部門有銷售部、設計部，行政部，財務部等，這些部門所產生的成本計劃和消耗都不盡相同。因此，在對這些部門實施全過程成本控制時，就需區(qū)別以待，不能運用模版化的成本管理方法。因此，針對不同部門，運用具有針對性的成本控制方法，能收獲出乎意料的效果。

2、房地產開發(fā)項目管理中全過程成本控制的關鍵

2.1設計階段

（1）設計招標綜合工程造價和設計方案。設計招投標能發(fā)揮提升設計招投標水平、推動友好競爭的作用。將工程造價和設計完美融合的設計招標方法，能加強設計企業(yè)和設計師在建筑風格、實用功能上具有一致性，還能減小工程造價，保障完成項目經濟利益的終極目標。

（2）創(chuàng)設成本評估審核部門，嚴格審核圖紙。需要創(chuàng)設專門的工程審核部門，該部門的人員包括：專業(yè)的建筑、水電專家和經濟師。建立具體的設計要求、設計目標，一絲不茍地審查設計企業(yè)的設計施工圖。深化設計圖紙審核管理工作，有效提高設計水平，避免常見設計問題出現(xiàn)，造成的施工階段的循環(huán)調整導致的無端消耗。

2.2招投標階段

房地產項目招標中涉及設備、材料的采買招標和施工招標兩方面內容。通過招標競爭過程，開發(fā)商能夠篩選出優(yōu)質的承建商和供應商，有助于減少建設成本，也是成本管控的一個關鍵工具。想實現(xiàn)房地產項目開發(fā)的全過程成本控制需要做到：第一，堅持公開、公平、公正的原則，規(guī)范招投標流程，深化招投標過程的監(jiān)管；第二，編制詳實的招標材料和合同，保障該條款的周密性，最大程度避免合同糾紛的發(fā)生，降低施工索賠概率，從而減少項目的整體成本；第三，選擇資質好的承建商給予施工合同，簽訂詳實周末的合同，在合同需要調整的審批環(huán)節(jié)照要求完全執(zhí)行，制定和健全合同跟蹤檢查制度，深化監(jiān)管力度，對于合同和補充協(xié)議等具有同等法律效力的合同文件給予完整儲存，保證按照合同控制條款完全執(zhí)行。

2.3施工階段

施工階段是項目預算中占據(jù)投入成本最大的環(huán)節(jié)，也是合同中內容完成落地化的關鍵部分。房地產開發(fā)絕不應忽視開放式工程項目的管理，要付出巨大的努力來減少項目建設過程中的成本，核算分析變更成本的原因，為規(guī)范企業(yè)成本管理提供完整思路，使得房地產企業(yè)經濟效益和社會效益雙贏。

（1）深化施工現(xiàn)場管理意識，完善組織設計，選用領先的施工技術，完成經濟合理的施工方案作為業(yè)主方面要在施工方案階段時刻貫穿自身的成本控制目標，在其指導下制定科學合理的意見草案。

（2）施工過程中深入分析合同文件中的動態(tài)信息，針對分析結果積極采取措施，達到更有效地控制工程造價。尤其是工程調整、限額的審批環(huán)節(jié)和流程，最大程度上降低因調整產生的浪費，以及因審計評估不當導致的理賠等現(xiàn)象。

（3）嚴格控制材料和設備購買的價格。做好市場價格管理工作，掌握大宗物資和設備訂單的價格變動，而且在采購的過程中應該貨比三家，在滿足施工要求的前提下，盡可能的減少采購的成本。

2.4竣工階段

無論是哪個房地產開發(fā)項目，成本控制的最后一個環(huán)節(jié)都是竣工完成后的階段。而對于這個而言，需要一絲不茍地審核審計竣工項目，對施工單位的申報工程量、項目價格、取費程序是否符合規(guī)范等進行嚴格審核，防止重復取費的現(xiàn)象產生，從而進行審核竣工結算編制，使審核后的預算能真正呈現(xiàn)實際的項目成本造價。

3、房地產開發(fā)項目全過程跟蹤管理工作注意事項

3.1及時性

由于房地產開發(fā)項目對規(guī)定時間完成的要求極高，所以通常給出一個項目方案后，需要對其全過程進行跟蹤管理，還要在有限的時間內核算出所需要的數(shù)據(jù)。

3.2準確性

全過程跟蹤管理并計算數(shù)據(jù)將直接作為房地產開發(fā)商判斷和比選方案的重要參照。所以，要求跟蹤管理的人員一定要要認真、仔細，力求精準。

3.3與各部門進行良好溝通

房地產開發(fā)項目目標成本的實現(xiàn)不是單獨個體或某一部門的努力就能實現(xiàn)的，需要整個團隊的彼此配合、同心協(xié)力、。全過程跟蹤管理作為其中的一項，一定要與設計、采購、工程等部門進行良好溝通。造價前要深刻認識到所要數(shù)據(jù)的作用，對設計方案要清晰明確，便于計算的結果更為精準；為采購提供的材料要清晰、準確，利于采購部門及時準確地采購項目所需材料；對工程部的簽證進行指導、把關，盡量減少變更費用。

結語：

總之，房地產開發(fā)項目的造價控制是一個需要全體成員的、全過程的管理，企業(yè)要有健全的管理制度體系作為前提，還要重視管理過程中各部門各專業(yè)的信息傳輸和反饋，隨時糾正發(fā)生的偏頗，恰當?shù)剡\用人力、物力和財力，以獲取更高的投資效益。