房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制

【摘要】本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制進行了簡單的分析，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制原則，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本優(yōu)化控制措施進行了深入的研究，從規(guī)劃設(shè)計階段以及施工階段出發(fā)，發(fā)表了一些自己的建議看法，希望對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制起到一定的優(yōu)化作用，增強開發(fā)的效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；成本；優(yōu)化控制

現(xiàn)階段城市建設(shè)中一個關(guān)鍵部分就是房地產(chǎn)開發(fā)項目，通過房地產(chǎn)開發(fā)項目，能夠?qū)崿F(xiàn)對人們生活水平的優(yōu)化。但是房地產(chǎn)開發(fā)項目在實際開發(fā)過程中很大程度上受到其本身特點影響，有著投資大、周期長的問題，提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)風(fēng)險以及開發(fā)成本。在實際的開發(fā)過程中，需要實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制，將成本控制的作用充分的發(fā)揮出來，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的社會和經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)屬于一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到多方面工作，比如說建筑規(guī)劃設(shè)計、施工管理、工程驗收、銷售等，這些工作導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制呈現(xiàn)出復(fù)雜性特點。房地產(chǎn)企業(yè)在進行規(guī)劃設(shè)計以及施工時，往往是借助招標(biāo)的方式來進行，花費一定的成本，通過施工單位來完成建筑的建設(shè)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項目和其他企業(yè)項目存在很大的區(qū)別，在成本的控制方面主要有開發(fā)成本以及經(jīng)營成本兩部分，開發(fā)成本占整個項目的多半部分。下圖1為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理：

針對房地產(chǎn)開發(fā)的成本問題，需要制定科學(xué)合理的成本控制策略，實現(xiàn)從項目開發(fā)決策階段一直到最后銷售階段的全面成本控制，保證建筑質(zhì)量的前提下，降低項目開發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制原則

2.1實現(xiàn)全面控制

全面控制，主要是指將房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制貫穿在房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程，從不同的階段出發(fā)，與項目開發(fā)實際情況相結(jié)合，保證開發(fā)決策準(zhǔn)備階段、征地階段、建設(shè)階段以及銷售階段都能實現(xiàn)對成本的控制質(zhì)量和控制效率，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進行。另外，還需要做好房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況的控制工作，保證房地產(chǎn)企業(yè)全部員工都參與到成本控制工作中，提高成本控制的質(zhì)量和效果。

2.2領(lǐng)導(dǎo)要重視成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的實際效果很大程度上受到領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)的計劃和決策影響，在進行成本控制過程中，首先要提高領(lǐng)導(dǎo)對成本控制工作的重視度。領(lǐng)導(dǎo)需要對成本控制有全面的理解和掌握，了解成本控制的價值以及功能，明確成本控制的基本方式以及環(huán)節(jié)，加大成本控制力度，制定相關(guān)的制度策略，以身作則，進而讓其他員工認(rèn)識到成本控制工作的重要性，提高成本控制的實際效果?？梢越㈩I(lǐng)導(dǎo)成本責(zé)任制，將一部分項目成本劃歸給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，進而增強領(lǐng)導(dǎo)對成本控制工作的重視度，做好整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作。

2.3追求效益最大化

成本控制工作一定要以效益最大化為原則，避免成本控制過程中的盲目性。成本的控制需要以建筑建設(shè)質(zhì)量以及建設(shè)效率為前提，做好后續(xù)的服務(wù)工作，通過科學(xué)合理的方式來實現(xiàn)對成本的控制，充分的發(fā)揮出成本控制的功能和效果，在保證建設(shè)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的前提下，實現(xiàn)降低成本的目的，對建設(shè)和開發(fā)流程進行完善，使銷售質(zhì)量得到有效保證。

2.4因地制宜

在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中，想要提高成本控制質(zhì)量，一定要堅持因地制宜原則，與項目實際情況有效結(jié)合在一起，避免出現(xiàn)成本控制過于盲目現(xiàn)象?，F(xiàn)階段在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，各個部分的成本存在很大的區(qū)別，因此，需要與各個部門成本實際情況相結(jié)合，選擇最佳的成本控制策略，保證之后的成本控制工作有著非常高的可行性，最終提高成本控制工作的控制質(zhì)量。比如說采購部門，需要通過一系列的物資采購工作來完成對物資的準(zhǔn)備，應(yīng)用成本控制，可以建立起一套完善的采購流程，確保各項采購申請的有效性以及合理性，同時掌握市場的詳細情況，保證物資采購有穩(wěn)定、高效的供應(yīng)鏈，避免采購過程中出現(xiàn)不必要的風(fēng)險，最終降低項目成本。

2.5環(huán)保節(jié)能

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，還需要注意環(huán)保方面的工作，與項目實際情況相結(jié)合，做好建筑物節(jié)能設(shè)計，科學(xué)合理的使用節(jié)能施工技術(shù)以及綠色材料，對傳統(tǒng)的節(jié)能技術(shù)進行改善和優(yōu)化，提高實際節(jié)能效果，避免房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中對環(huán)境帶來過大的影響，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著良好的社會評價，為之后的銷售工作打下良好的基礎(chǔ)。借助綠色節(jié)能技術(shù)，依照因地制宜原則，可以很大程度上降低對能源的消耗和浪費，保證開發(fā)過程中的綠色性，實現(xiàn)對成本的控制。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本優(yōu)化控制措施

3.1規(guī)劃、方案階段

在項目規(guī)劃階段，首先要做好市場調(diào)研工作，對市場情況有充分的了解，對項目建設(shè)的經(jīng)濟條件以及場址條件等內(nèi)容進行可行性分析，同時分析項目建設(shè)的優(yōu)勢，比如說投資環(huán)境等。其次要適當(dāng)增加項目的調(diào)研投入，使整個項目的可行性以及其他市場情況調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性以及有效性得到充分保證。

在項目設(shè)計階段，要先通過公開招標(biāo)的方式進行設(shè)計單位的選擇，部分企業(yè)在設(shè)計單位的選擇時往往存在內(nèi)部操作現(xiàn)象，想要做好成本優(yōu)化控制，一定要杜絕這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，對于設(shè)計總花費要設(shè)置限額，實現(xiàn)對項目總費用的合理控制。

在招標(biāo)階段，一定要對投標(biāo)單位進行謹(jǐn)慎選擇，對其資格進行評估審核?？梢詫⒐_招標(biāo)和邀請招標(biāo)結(jié)合在一起進行，制定科學(xué)合理的招標(biāo)、投標(biāo)報表，詳細的分析各個單位的報價，保證招標(biāo)過程中的公平性。

3.2施工階段

首先，施工階段屬于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體實施階段，在這個階段資金的投入最大。在進行成本優(yōu)化控制時，要進行預(yù)算的編制工作，財務(wù)人員以及預(yù)算人員提供預(yù)算編制所需要的全部資料，結(jié)合這些資料給出相關(guān)的意見建議，將預(yù)算編制內(nèi)容納入成本控制范圍內(nèi)，預(yù)算部分在完成預(yù)算方案的編制之后，將預(yù)算方案交給財務(wù)人員，以便財務(wù)人員借助預(yù)算方案更好的實現(xiàn)后期財務(wù)核算工作。在進行財務(wù)核算時，成本方面的核算內(nèi)容要與工程預(yù)算內(nèi)容保持一致性，方便在后期實現(xiàn)對成本預(yù)算的控制和分析，更好的實現(xiàn)施工階段的成本控制，為之后的其他項目的成本控制工作打下良好的基礎(chǔ)，總結(jié)豐富的控制經(jīng)驗，為其他新項目的開發(fā)提供一定的參考。

其次，資金控制，在進行工程款的支付時，一定要對各種用款單進行詳細的審核，方便財務(wù)會計人員進行核對，判斷是否滿足支付條件，在上報給上級部門進行審批。在得到上級部門的審批之后，進行工程款項的支付，財務(wù)部門要及時將支付內(nèi)容列入到成本核算明細中。在進行工程款的支付時，一定要按照相應(yīng)的流程來進行，以相關(guān)的財務(wù)信息為基礎(chǔ)，保證每一筆資金支付的合理性，避免出現(xiàn)支付不當(dāng)現(xiàn)象，進而影響成本優(yōu)化控制。在實際進行支付時，一定要得到工程部門、財務(wù)部門、材料部門以及合同管理部門等多方面的蓋章簽字確認(rèn)，借助工程部門，可以實現(xiàn)對工程質(zhì)量以及進度的審核工作，財務(wù)部門可以對資金的金額以及支付時間進行控制，材料部門能夠?qū)崿F(xiàn)對材料質(zhì)量以及數(shù)量的核對，合同管理部門能夠檢查資金的支付是否和合同內(nèi)容保持一致，進而實現(xiàn)對成本的全面控制。

最后，材料支出占整個工程成本的絕大部分，為了實現(xiàn)對材料成本的有效控制，施工方需要從材料采購、保管以及使用各個環(huán)節(jié)出發(fā)進行控制，避免材料出現(xiàn)過多浪費的情況，一方面材料部門根據(jù)整個工程實際情況以及市場材料價格的波動情況制定科學(xué)合理的采購措施，避免材料過多的囤積，提高現(xiàn)場管理力度，避免材料在之后保存、搬運過程中出現(xiàn)過多的損耗，另一方面，在進行材料的申領(lǐng)時，一定要填寫完善的領(lǐng)料單，方便實現(xiàn)對材料用途的管理。

結(jié)語：

目前房地產(chǎn)行業(yè)有著高利潤和資金密集特點，導(dǎo)致出現(xiàn)很多炒房等投機行為，進而導(dǎo)致房價的持續(xù)上漲，為了使這種情況得到有效的控制，國家制定了一些相關(guān)的政策制度，從提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本方面出發(fā)，來抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的發(fā)展，必須要在遵循國家調(diào)控政策的前提下，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制，才能為企業(yè)的相關(guān)投資提供科學(xué)的指導(dǎo)和幫助，進而增強房地產(chǎn)開發(fā)的效益，促進企業(yè)的生存和發(fā)展。