商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運中的全面提升價值管理

【摘要】本文闡述了價值管理對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運的作用，分析了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運現(xiàn)狀，指出了其中存在的問題，從做好招商環(huán)節(jié)、整合推廣項目、注重品牌建設、做好物業(yè)服務等方面，探討了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運中全面提升價值管理策略，希望對相關工作有所裨益。

【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)營運；價值管理

伴隨新一輪國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域，其所具有的商業(yè)、投資和地產(chǎn)三重屬性特征，以及資金投入巨大、資金回籠期限過長等實際問題，也受到了相關部門、企業(yè)和人士的高度關注。因此，非常有必要對此方面進行深入研究。

1、價值管理對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運的作用

價值管理作為一門技術經(jīng)濟和管理技術方法，因其對產(chǎn)品設計改造和功能成本控制等方面的優(yōu)勢，正受到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度重視。土地資源與區(qū)位優(yōu)勢，其最大的特點是稀缺性和不可再生性，而利用價值分析方式，于全壽命周期內(nèi)，將項目的可行性發(fā)揮至最大，就能夠防止投資行為出現(xiàn)失誤，發(fā)揮資金的最大價值并為企業(yè)創(chuàng)造客觀利潤。同住宅項目相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需的資金量要大得多，利用價值管理方式后，即使工程投資降低的百分比再小，其減少的資金量也是非常可觀的。并且，這種從初始階段就可以節(jié)約的資金，再投入項目建設全程后，資金最終獲得的收益將會是更大的。另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目一般建設周期會很長，這期間不僅會面臨同行間的激烈競爭，在關鍵工序、生產(chǎn)工藝、資金使用等方面勢必將會面臨很多情況。利用價值管理方式，就能夠明顯加快施工進度，促進工程早日竣工，使企業(yè)的收益盡快實現(xiàn)。因此，價值管理對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營運的作用是非常突出的。

2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運現(xiàn)狀分析

2.1項目開發(fā)無序混亂

一些開發(fā)商看到同行商業(yè)地產(chǎn)項目的利潤十分可觀后，就紛紛試水這一領域，大量大型商業(yè)網(wǎng)點紛紛涌現(xiàn)，不少建設前并沒有很好的進行招商，導致建成后無人問津，項目帶來巨大損失。房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)營商和物業(yè)等方面的矛盾不斷，很多還產(chǎn)生環(huán)境破壞、交通影響、擾民、就業(yè)難等一系列問題，遭到多方面的投訴，項目發(fā)展陷入停滯。

2.2整體運作效果不佳

很多設計不合理、盲目上馬的商業(yè)地產(chǎn)項目，在運作上采取了所謂的“模塊化”方式，開發(fā)程序不夠?qū)I(yè)、項目規(guī)劃不夠統(tǒng)一，致使商業(yè)項目同零售業(yè)態(tài)、不同模塊之間等出現(xiàn)很大偏差，項目的合理性沒有達到預期水平，后期發(fā)展前景被極大制約。例如，有的項目被設計在相隔很遠的不同地域，就無法形成整體發(fā)展上的臺力，就是一個普遍問題。

2.3后續(xù)經(jīng)營重視不足

有的開發(fā)商，原本是住宅建設企業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)領域的經(jīng)驗很少，項目建設理念就是“賣完套現(xiàn)”就行，過于注重的是減少建設周期以獲得最大的經(jīng)濟回報，卻對后期經(jīng)營問題亳不關心。部分開發(fā)商雖然攫取了利潤，經(jīng)營者和投資方卻被深度套牢，或者引入的商戶不區(qū)分檔次、不設定范圍，影響了全體商戶的價值收益，這反過來就會影響開發(fā)商的行業(yè)信譽。

2.4融資渠道較為單一

由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域魚龍混雜，很多開發(fā)商在資金實力等方面，原本不具有開發(fā)能力，只能寄希望于銀行信貸，這在大中型城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商身上，表現(xiàn)更為突出，行業(yè)風險貼現(xiàn)遠遠高于預警水平。在當前國家房地產(chǎn)領域信貸支持持續(xù)收緊的大背景下，這種較為單一的融資渠道勢必會不斷增大開發(fā)商的開發(fā)成本和項目風險。

3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運中全面提升價值管理策略

3.1做好招商環(huán)節(jié)

從項目建設初期，開發(fā)商就應利用價值管理方式，將招商工作突出出來。要遵循組合價值理念，不斷調(diào)整優(yōu)化地產(chǎn)項目引入的商店組合，提高項目對消費者的整體吸引力，并進而將消費者商業(yè)需求轉(zhuǎn)化為經(jīng)營者的實際業(yè)績。要重視主力店招商，使項目的形象定位和主題特色更為清晰，通過主力店引入后的示范帶動效應，使經(jīng)營者對項目商業(yè)環(huán)境更加認可。開發(fā)商應正確認識經(jīng)營者品牌價值，對其所能帶來的經(jīng)濟價值了然于胸，將其作為后期招商談判中的重要砝碼。開發(fā)商要建立同經(jīng)營者的良好合作關系，打造互利共贏營商環(huán)境。項目建設前就應啟動招商工作，不僅使項目開發(fā)更加符合客戶所需，降低了投資成本，也規(guī)避了各種潛在風險。

3.2整合推廣項目

商業(yè)地產(chǎn)特點與營銷需求要求企業(yè)必須在項目開發(fā)中做好溝通、便利、購買成本和顧客等工作，將精力由重視產(chǎn)品推銷轉(zhuǎn)移到對客戶價值的尊重方面，通過相互間的積極溝通交流，為客戶提供價格更低廉的產(chǎn)品和更為優(yōu)質(zhì)的服務。將價值理念貫穿于項目整合推廣上，就是要重點推廣項目的地段、區(qū)位、所在城市和商業(yè)基礎設施等要素，大力宣傳項目自身獨特的商業(yè)環(huán)境。要宣傳好商業(yè)地產(chǎn)的增值幅度和租金收益，增強客戶對物業(yè)和投資前景的認可度。同主力店聯(lián)手，推廣項目定位特色與客戶群組成，不斷提升項目在客戶心目中的地位。要大力爭取地方政府在政策、資金、稅收等各方面扶持，使之成為促進地方經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。

3.3注重品牌建設

價值管理的目的是幫助企業(yè)更好的打造自身品牌，這就需要開發(fā)商必須樹立“客戶至上”的理念，將客戶價值同企業(yè)價值緊密聯(lián)合在一起。只有在不斷滿足客戶需求的前提下，企業(yè)品牌競爭力才能夠?qū)崿F(xiàn)，市場占有率才會更大。價值管理還幫助企業(yè)更好的培育自身企業(yè)文化，并將企業(yè)文化傳遞給經(jīng)營者和消費者，進而傳導至全社會，這種文化價值往往是企業(yè)區(qū)別于其它競爭對手最大的優(yōu)勢所在。另外，運用價值管理手段，企業(yè)能夠?qū)Ω鞣N活動的成本和結果予以量化分析，進而確定哪些活動的價值結果最高，哪些活動是下步應繼續(xù)加強工作的地方，這樣，企業(yè)打造品牌競爭力的過程就會有的放矢，既減少了活動的盲目性，也節(jié)約了有限的精力和成本。

3.4做好物業(yè)服務

商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)物業(yè)管理方式，多是在入駐前不久介入，一般僅做前期接管驗收工作，對物業(yè)項目的前期開發(fā)重視度不足，這就造成后期物業(yè)管理遇到大量問題。而價值管理模式下，要求物業(yè)方應從項目設計階段就積極介入，采取超前管理方式，為項目物業(yè)建設總體態(tài)勢提出可行性意見，這能夠有效減少后期物業(yè)管理過程中的各類問題。另外，物業(yè)方還要充分參與到項目施工全程，掌握設備安裝、管線情況、用材性能等各類信息，將有助于后期工作盡早走向正軌并降低成本投入，使項目一投入使用就能夠為商戶提供優(yōu)質(zhì)舒心的物業(yè)服務。

結語：

商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)資金大、社會關注高、帶動效應強，相關單位和企業(yè)必須高度重視其開發(fā)營運工作，運用價值管理手段，全面提升項目開發(fā)狀況，才能使項目創(chuàng)造最大的經(jīng)濟和社會效益。