價值工程理論在房地產(chǎn)綠色建筑設計管理中的應用

【摘要】國家頒布的《綠色建筑評價標準》明確了“四節(jié)一環(huán)保”（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和保護環(huán)境）為核心的綠色建筑發(fā)展理念和評價體系，即通過對用地、能源和資源進行節(jié)約和控制，結(jié)合功能需求，基本實現(xiàn)對建筑全壽命期內(nèi)各環(huán)節(jié)的統(tǒng)籌考慮、總體平衡。房地產(chǎn)住宅項目受成本限制，需要制定綠色建筑設計策略及措施。

【關鍵詞】價值工程；房地產(chǎn)；綠色建筑；建筑設計

1、價值工程與設計管理的核心關系

價值工程是指重于功能分析，力求在產(chǎn)品的全壽命周期中，用最低總成本，生產(chǎn)出在功能上能充分滿足用戶要求的產(chǎn)品、服務或工程項目，從而獲得最大的經(jīng)濟效益的有組織的活動。用數(shù)學比例式表達如下：價值（v）=功能（F）/成本（C）

一般來說，提高產(chǎn)品價值的管理途徑有五種：一是提高功能，降低成本；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上漲；但帶來功能大幅度提高。

2、綠色建筑的定義和國家要求

綠色建筑，定義為在全壽命期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。同時，在2013年1月6日，國務院發(fā)布了《國務院辦公廳關于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部綠色建筑行動方案的通知》）提出“十二五”期間完成新建綠色建筑10億平方米；到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達到綠色建筑標準要求。

3、價值工程在房地產(chǎn)綠色建筑設計管理的應用

價值工程的核心是功能分析。它通過對產(chǎn)品的功能分析，研究如何以最低的產(chǎn)品壽命周期成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。通過對全壽命周期的全程理解（全壽命周期費用=生產(chǎn)成本+工程成本+使用成本+維護成本），從而確定必要功能和實現(xiàn)必要功能的最低成本方案。綠色建筑的全壽命周期衡量指標主要在節(jié)地和室外環(huán)境，節(jié)能和能源使用，節(jié)水和水資源使用，節(jié)材和材料資源使用，施工管理，環(huán)境保護等方面，貫穿項目的前期規(guī)劃、設計、施工、運營和拆除的全壽命周期，與價值工程理論的全壽命成本的出發(fā)點是一致的。下面列舉設計管理的實例，利用價值工程優(yōu)化綠色建筑設計方案。

（1）在總圖的規(guī)劃設計時，項目的建筑業(yè)態(tài)（高層，洋房，別墅等）需要充分研究地勢、地貌的特點，與之融洽地結(jié)合，實現(xiàn)節(jié)地和室外環(huán)境的保護。該工程建設場地東南角北面地勢較高，與市政路和北面地塊高差達20米左右，屬于典型的山地形態(tài)。該項目容積率為2.0～2.5之間，限高100米，營銷部初步根據(jù)市場，在業(yè)態(tài)上選擇全高層住宅，或高層住宅+洋房，別墅的方式，經(jīng)過設計的方案強排和面積測算，兩個業(yè)態(tài)的設計方案均可以滿足營銷部的需求。但是如何選擇？這個時候，就是需要通過價值工程的核心和策略，對兩個方案進行深入地價信挖掘，在功能不變的情況下，優(yōu)化和降低成本。

步驟如下：方案的業(yè)態(tài)（高層，洋房，別墅等）確定后，把地下室的面積，范圍，標高估算出來，示意在總圖上，然后與地形等高線進行套圖對比，就發(fā)現(xiàn)了涉及工程開展的土方工程，土方開挖和回填量有明顯差別，因為高層住宅在山坡上建設時，地下室工程需要進行大量的土方開挖量，間接產(chǎn)生高差達10米左右的邊坡，增加邊坡支護的工程量。而如果選擇別墅或者洋房布置在山坡上，地下室的開挖深度和大小明顯減少，有利于工程的綠色建筑指標實現(xiàn)，以及直接產(chǎn)生節(jié)約場地前期成本的效益。

（2）合理控制地下停車位和地面停車位的比例。一個地下停車位建安成本約10～12萬元（2500元/m2x40～50m2），一個地面停車位建安成本不到1萬元（250元/m2x20～25m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車。

（3）優(yōu)化地下室停車位的數(shù)量。可以通過專業(yè)的劃線公司，認真排版地下室停車位，可以提高一定的使用率，多出的幾個停車位，無論從營銷角度還是物業(yè)角度，都是一筆不小的數(shù)；同時也可以反提停車位的排放需要，局部修改柱網(wǎng)。根據(jù)以往經(jīng)驗，高層建筑8.1m-8.4m柱距（中一中）剛好可以排3部車，這是個結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟、停車排放上也經(jīng)濟的柱距，同時也是較經(jīng)濟的梁的跨度，主梁跨度在7.2-8.4m怪異的柱網(wǎng)會大大降低停車位使用效率，以及對梁高有影響，從而叉影響凈空和層高；如果地下室和裙房柱網(wǎng)方正和對齊，又可以減少轉(zhuǎn)換層的出現(xiàn)，（因為轉(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標準層6-8倍、2-3倍、2-3倍），“一舉四得”。所以在地下室工程中，運用價值工程的思路，對平面布置進行優(yōu)化和推敲，對于降低成本有明顯的幫助。

（4）減少地下室埋深。除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室，可以減少土石方、基坑支護、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、通風等大量造價；根據(jù)以往經(jīng)驗數(shù)據(jù)，地下室每層高每增加1cm，以上項目費用均攤到建筑面積的造價，增加10～15元/m2。所以行業(yè)內(nèi)的標桿企業(yè)都通過管線綜合，BIM設計等，降低地下室的層高，停車庫的層高參考范圍是3.8m一4.2m之間。半地下室可以直接采光和通風，改善停車場，以及物業(yè)管理人員的工作環(huán)境。

（5）采用高強度級別的材料，實現(xiàn)材料的總成本節(jié)約，材料節(jié)約的效果如柱子，剪力墻等部位采用高強度混凝土（C50以上），大跨度的梁，板采用不低于400MPa的鋼筋，可以有效減少構(gòu)件截面尺寸，減少模板費和增加實用空間；樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條，由于成品強度比原材料增加30%，并且冷軋后線材伸長了近20%，可節(jié)省鋼材約20%左右。

（6）小區(qū)園林綠化的優(yōu)化，實現(xiàn)節(jié)水和節(jié)材的指標選用植物應與本地氣候、土壤相適應，降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期養(yǎng)護費用，節(jié)約澆灌的水資源，從而在壽命周期里面的成本降低同時提倡“疏林草地”的景觀設計理念，把控總體效果，把草地等區(qū)域打造成住戶和公眾活動休閑的場所，既可以達到滿足住戶戶外活動的需要，又可以降低開發(fā)成本的同時，降低小區(qū)的“熱島效應”，實現(xiàn)綠色小區(qū)環(huán)境。

（7）新能源，新技術的使用。對于地面以及公共停車場，可以考慮設置發(fā)電和遮陽的車棚，提高單獨的車棚的功能，雖然前期投入是比較大，但是國家對太陽能發(fā)電的回收是有補助。按照全壽命周期的投資和成本來計算，實現(xiàn)投資成本的回收，一舉兩得。

結(jié)語：

價值工程作為一門技術與經(jīng)濟相結(jié)合的現(xiàn)代化管理科學，應用在當今中國推廣的綠色建筑的領域，以綠色建筑全壽命周期為區(qū)間，分析功能與成本的關系，通過設計管理來優(yōu)化和控制項目成本，不能片面強調(diào)節(jié)約成本，要以建筑全壽命周期的眼光來正確處理技術與經(jīng)濟的對立統(tǒng)一，改善建筑與自然的和諧統(tǒng)一，才是設計管理的核心和精髓所在。