新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

【摘要】經(jīng)濟新常態(tài)下我國房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展必將引起政府和廣大百姓的關注和思考。本文主要總結我國房地產(chǎn)業(yè)的調控歷程及期間凸顯的問題，并對其未來發(fā)展趨勢進行分析。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；新常態(tài)；調控；發(fā)展趨勢

1、我國房地產(chǎn)調控歷程

自2003年出臺的“18號文”算起，我國房地產(chǎn)調控已歷經(jīng)十余年。從不同階段出臺的政策來看，隨著2010年“國十一條”、“新國十條”、“限購令”、“新國五條”等號稱史上最嚴厲調控措施相繼出爐，樓市調控被認為是進入了“全面加碼期”。至2014年，在調控政策密集加碼、房地產(chǎn)信貸收緊等多重因素影響下，全國房地產(chǎn)市場整體下行，隨后中央調控更加注重長期性、穩(wěn)定性，開始著眼深化各項改革，年末中央工作會議未直接提及房地產(chǎn)，房地產(chǎn)調控去行政化趨勢逐漸顯現(xiàn)。2016年，在實體經(jīng)濟發(fā)展疲軟的大背景下，房地產(chǎn)市場則開演了一部跌宕起伏、扣人心弦的“大片”：先是在“去庫存”的政策指導下，全國各地紛紛采取較寬松的政策，而后房價“瘋漲”，各地又開始進行多輪調控，調控力度不斷升級，一線城市力度不斷加大，二三線城市限購重啟。今年2月28日，習近平主持召開中央財經(jīng)領導小組第十五次會議，指出：建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場特點，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排；要完善一攬子政策組合，引導投資行為，合理引導預期，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

2、房地產(chǎn)調控中凸顯的問題

房地產(chǎn)業(yè)十余年來的調控在我國取得了初步的成效，但仍然存在一些問題亟待解決：

其一，行政干預占比較大，調控效果難達預期。一直以來，我國房地產(chǎn)市場調控采取的大多是相機抉擇的政策手段，調控初期房地產(chǎn)市場往往會按照預期的方向變化，但一段時間后，新的問題常常會接踵而至，以至國家又會出臺新的政策措施。這樣，隨著國家政策的變動居民心理預期也在不斷起伏，缺乏穩(wěn)定性，進而市場開始動蕩。

其二，中央與地方利益矛盾，調控力度不足。對中央政府而言，房地產(chǎn)問題關系到百姓的生活起居，是影響民生的一大因素，為保穩(wěn)定、保民生、促發(fā)展，中央堅持把穩(wěn)定房價作為第一要務，希望大部分老百姓能買得起房而對于地方而言，房地產(chǎn)更傾向于經(jīng)濟問題，房地產(chǎn)行業(yè)在地方財政收入中占有重要地位，所以房地產(chǎn)價格下滑對地方政府是不利的。如此，中央與地方在利益博弈中房地產(chǎn)調控經(jīng)常變成“空調”，其效果往往不甚理想。

3、新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢

黨的十八大以來，我國經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)，逐步向形態(tài)更高級、分工更復雜、結構更合理階段演化。2016年12月14至16日在北京召開的中央經(jīng)濟工作會議將“穩(wěn)中求進工作總基調”上升為“治國理政的重要原則”和“做好經(jīng)濟工作的方法論”，并成為適應經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的經(jīng)濟政策框架的內在支撐。隨著新常態(tài)的確立，作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)什么樣的新常態(tài)呢？筆者將其概括為6個方面：

（1）房地產(chǎn)政策去行政化

隨著“加強房地產(chǎn)調控”向“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的轉變，房地產(chǎn)市場去行政化已為大勢所趨，“有形之手”逐漸放開，“無形之手”將起著越來越重要的作用。未來，房地產(chǎn)政策將更加尊重市場、因地制宜，將逐步通過與房地產(chǎn)市場相適應的法律制度來管理市場、穩(wěn)定秩序，而非一味地用行政手段進行干預，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將步入理性發(fā)展階段。

（2）房地產(chǎn)市場區(qū)域分化加劇

房地產(chǎn)市場經(jīng)過十多年的長足發(fā)展，已經(jīng)由“全面普漲”階段進入“分化明顯”階段，突出表現(xiàn)在一線和熱點二線城市房價持續(xù)攀升、供需格局偏緊的同時，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫存壓力。未來，隨著市場調節(jié)主導地位的凸顯，各城市因其經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平、人口增長以及產(chǎn)業(yè)定位、城市功能等多種因素影響，房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化和功能性分化將進一步加劇。

（3）新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新動力

新型城鎮(zhèn)化作為國家發(fā)展戰(zhàn)略，其根基是產(chǎn)業(yè)導入、產(chǎn)業(yè)升級和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的服務性和金融性，決定了房地產(chǎn)具有導入與整合各類資源的平臺功能，具有支持與推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的服務功能和金融功能，也就決定了它在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、尤其是新興服務業(yè)發(fā)展中的重要的地位和作用，決定了它與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)化發(fā)展共生共榮的關系。同時，基礎設施配套的更加完善，社會公共服務的大量投入將引發(fā)新一輪房地產(chǎn)市場剛需攀升?？梢?，新型城鎮(zhèn)化建設將為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新機遇、新動力。

（4）創(chuàng)新發(fā)展逐漸成為新趨勢

我國“十三五”規(guī)劃建議中著重提出“創(chuàng)新發(fā)展”的理念，這意味著我國的經(jīng)濟增速正在從高速向中高速換擋，原有的經(jīng)濟增長邏輯正在被新的邏輯所取代，而對于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)，也將步入創(chuàng)新發(fā)展道路。房地產(chǎn)行業(yè)在追求質量品質的前提下，將更加注重產(chǎn)品細化、產(chǎn)品分類、產(chǎn)品多元化、綜合功能和綜合效益，將更加注重市場需求分化，主動完善優(yōu)化提高產(chǎn)品市場競爭力，不斷創(chuàng)新尋找新的利潤點。房地產(chǎn)企業(yè)將不斷加強產(chǎn)品質量，采用新的競爭模式，引進新概念、新技術，結合不同產(chǎn)業(yè)特點，融合新的行業(yè)需求，如健康、養(yǎng)老、社區(qū)服務、互聯(lián)網(wǎng)、職能服務、金融業(yè)與行業(yè)整合聯(lián)姻。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入新常態(tài)，創(chuàng)新發(fā)展將成為行業(yè)發(fā)展的新特征、新趨勢。

（5）住房需求結構轉向改善性需求

自住房改革制度實施以來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，無論從形態(tài)還是時間上，剛性需求一直占據(jù)著市場的主導地位，但隨著社會發(fā)展以及意識形態(tài)、文化因素、人口結構等因素影響，住房問題正逐步由“量”向“質”轉移。未來住房市場主力軍將是改善性需求和剛性需求并存，且改善性需求將逐漸超出剛性需求，最終住房需求結構轉向改善性需求。

（6）商業(yè)地產(chǎn)進入存量房時代

受產(chǎn)業(yè)結構調整、消費結構升級、開發(fā)經(jīng)營主體不斷增加以及城市開發(fā)建設驅動等因素疊加作用，商業(yè)地產(chǎn)投資建設逐步加快。但商業(yè)住宅、辦公等商業(yè)地產(chǎn)作為銷售型物業(yè)，其獲取利潤主要是依靠銷售實現(xiàn)而非回收租金，當市場幾近飽和，供求關系基本平衡時，開發(fā)銷售規(guī)模便會萎縮，商業(yè)地產(chǎn)則進入存量房時代。同時，國家對城市發(fā)展規(guī)模及新增城鎮(zhèn)建設用地的控制，也將進一步加速商業(yè)地產(chǎn)邁入存量房時代的步伐。