地產(chǎn)開發(fā)項目財務效益評價分析

【摘要】隨著我國市場經(jīng)濟的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)正發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目屬于資本密集型項目.財務評價在房地產(chǎn)行業(yè)的項目管理中有著舉足輕重的地位。做好項目開發(fā)前和開發(fā)過程中的財務評價工作.決定了房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的成敗。本文通過進行全面的科學的系統(tǒng)的房地產(chǎn)項目投資財務評價分析研究，為該領域項目財務分析研究提供了參考性范式，具有一定的實踐指導意義。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目；財務效益評價；評價指標

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的構成

本文所研究的房地產(chǎn)開發(fā)項目，是指將開發(fā)產(chǎn)品用于銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目。即指投資者從購買土地使用權開始，通過項目策劃、規(guī)劃設計、施工建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬的設備、設施與環(huán)境（即房地產(chǎn)商品），然后將其推向市場進行銷售，以收回投資獲取利潤的項目。

從上述分析過程可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資與一般建設項目投資的主要區(qū)別在于一般工業(yè)建設項目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資即為房地產(chǎn)產(chǎn)品的總成本費用之和。參照新的會計制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資（即總成本費用）由開發(fā)成本與開發(fā)經(jīng)營費用兩大部分構成。

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的財務評價

2.1財務評價的基本概念

財務評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據(jù)以判別項目的財務可行性的過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的財務效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營過程中的銷售收入；財務費用主要表現(xiàn)為開發(fā)項目總投資、經(jīng)營成本和稅金等各項支出。具體含義如下：

（1）項目銷售收入是指項目銷售過程中取得的總收入。

（2）項目總投資包括開發(fā)建設投資與投資利息之和。開發(fā)建設投資是指開發(fā)項目的開發(fā)成本與扣除掉投資利息的開發(fā)費用之和。

（3）經(jīng)營成本是指項目建成后經(jīng)營過程中發(fā)生的費用。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，由于經(jīng)營成本已包含在項目總投資（即總成本費用之內(nèi)故不再單獨作為財務費用列出。

（4）稅金是指產(chǎn)品銷售稅金及附加、土地增值稅、所得稅等。

2.2現(xiàn)金流量表的編制

所謂全部投資，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設投資。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資在所得稅前和所得稅后的財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等指標，為各個投資方案（不論資金來源及利息多少）進行比較建立共同基礎。全部投資的經(jīng)濟效果評價分析的是項目本身的獲利能力，它與項目籌資方式毫無關系，因此，在編制現(xiàn)金流量表（全部投資）時，除所有的利息支出都不計入現(xiàn)金流出外，還應把所有受利息部分影響的數(shù)據(jù)（如土地增值稅、所得稅）加以調(diào)整，從而能真正反映投資的經(jīng)濟效益。

現(xiàn)金流量表（自有資金）從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務內(nèi)部收益率與財務凈現(xiàn)值等評價指標，以考察項目自有資金的盈利能力。

2.3盈利性技術經(jīng)濟評價指標

2.3.1動態(tài)盈利指標

（1）財務內(nèi)部收益率（FIRR）：該指標適用于評價出售與出租經(jīng)營兩種方式。

（2）財務凈現(xiàn)值（FNPV）：該指標同樣適用于評價出售與出租兩種經(jīng)營方式。

（3）動態(tài)投資回收期（Pt）：該指標一般用來評價租賃經(jīng)營的房地產(chǎn)項目。

2.3.2靜態(tài)盈利指標

（1）投資利潤率對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資利潤率即為總成本費用利潤率，為項目利潤總額與開發(fā)項目總投資之比。該指標適用于評價出售經(jīng)營的房地產(chǎn)項目。

（2）投資收益率：投資收益率是指開發(fā)項目達到正常盈利年份時，項目的年凈收益與項目總投資之比。該指標是用來評價租賃經(jīng)營的房地產(chǎn)項目盈利水平的靜態(tài)技術經(jīng)濟指標。

（3）靜態(tài)投資回收期：與動態(tài)投資回收期相似，靜態(tài)投資回收期是指以凈收益抵償全部投資所需要的時間。該指標仍只適用于租賃經(jīng)營的房地產(chǎn)項目。

3、項目不確定性分析

3.1盈虧平衡分析

基建項目盈虧平衡分析指的是通過盈虧平衡點（BEP）分析項目成本與收益間平衡關系的有效方法。項目周期、投資、成本等各種不確定因素的變化都可能影響到基建項目的經(jīng)濟效益，當這些影響因素超出某一臨界點時，就可能左右項目的投資決策。盈虧平衡分析的目的就是要科學評價某特定項目對各種不確定因素變化的承受能力，找出這個臨界點進而為基建項目投資提供決策依據(jù)。

以房地產(chǎn)基礎設施建設項目運營發(fā)展的盈虧平衡分析為例，房地產(chǎn)受到市場需求、政策法規(guī)及運營環(huán)境變化等不確定因素的影響，其項目盈虧平衡點分析主要表現(xiàn)在產(chǎn)量和單價兩個方面。其所得稅前以產(chǎn)量表示的盈虧平衡點為：BEP產(chǎn)量=年固定總成本/[產(chǎn)品單價（1一綜合稅率）一單位產(chǎn)品可變成本]；其所得稅前以單價表示的盈虧平衡點為：BEP單價=（年固定總成本+可變成本×設計生產(chǎn)能力），[設計生產(chǎn)能力（1一綜合稅率）]。

3.2敏感性分析

敏感性分析在基建項目財務效益評價中較為常用，它在確定性分析的基礎上進一步分析了不確定性因素對基建項目最終經(jīng)濟效益指標的影響程度。一般可選用達產(chǎn)期、建設期、初始投資、經(jīng)營成本等參數(shù)進行敏感性分析，如果某參數(shù)小幅變化后引起項目經(jīng)濟效益指標大幅變化，那么此參數(shù)就是敏感性因素，如投資回收期、內(nèi)部收益率、息稅前利潤等都可成為敏感性分析指標。反之則稱之為非敏感性因素。通過敏感性分析可確定影響基建項目財務效益的最主要敏感因素及其影響程度，找出項目不確定性的根源并采取相應預防措施，改善并提升基建項目的財務效益。

結語：

由上可知，本文針對用于銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價中存在的若干問題進行了分析和探討，試圖給出一種進行該類房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的切實可行的方法。關于用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價問題，筆者擬在以后的論文中再行研究。