房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險因素及評價分析

【摘要】最近幾年房地產(chǎn)事業(yè)正在如火如荼的進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)是一種需要大量投資以及高風(fēng)險的行業(yè)，因此需要在開發(fā)過程中對存在的風(fēng)險要素進(jìn)行分析，以此最好的規(guī)避一些風(fēng)險，尤其是要做好前期的調(diào)研工作、設(shè)計還有招標(biāo)工作，完成項(xiàng)目階段的成本開發(fā)以及房地產(chǎn)風(fēng)險投資管理，讓管理的方式和管理的手段也得到更多的強(qiáng)化，因此以下對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險因素及評價分析，借此希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)者提供幫助。

【關(guān)鍵詞l房地產(chǎn)開發(fā)；投資；風(fēng)險因素；評價；分析

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，其中包含多個方向的工作還有多種環(huán)節(jié)，因此在節(jié)約成本和減少風(fēng)險的情況下需要對存在的投資風(fēng)險因素進(jìn)行研究分析，爭取能夠在激烈的市場競爭環(huán)境下減少房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，讓開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都能夠正常有序的進(jìn)行，在市場上也能夠取得更大的成功。

1、房地產(chǎn)投資階段的風(fēng)險因素分析

1.1決策階段的風(fēng)險

政策性的風(fēng)險，政策性的風(fēng)險主要是有政府方面的政策變化所產(chǎn)生的諸多風(fēng)險，這樣就可能給投資商帶來更多的經(jīng)濟(jì)損失，在中國，需要走宏觀調(diào)控的道路，政策上的變化也構(gòu)成了一定的投資風(fēng)險。例如，在2013年，因?yàn)槲覈雠_了關(guān)于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)宏觀調(diào)控方面的政策，后續(xù)還對國有土地的使用方式進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，讓很多房產(chǎn)投資者在收益目標(biāo)上發(fā)生改變，投資也出現(xiàn)了多方面的困難。

類型性風(fēng)險。不同類型的房地產(chǎn)公司在投資方面有不同的方式，也有不同的顯現(xiàn)，一些房地產(chǎn)對于住宅還有公寓以及別墅辦公樓等等進(jìn)行投資，因此所存在的投資風(fēng)險就是不同的。在風(fēng)險的抵御上也是不同的，并且在決策階段當(dāng)中，還需要選擇更好的物業(yè)管理方式，分清物業(yè)管理的類別，讓風(fēng)險能夠盡量的降低。

區(qū)位風(fēng)險。區(qū)位風(fēng)險主要是房地產(chǎn)建設(shè)的位置選擇，這就是需要對社會發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況還有自然環(huán)境等等多方面的情況進(jìn)行研究分析，例如，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還有經(jīng)濟(jì)增長的基本情況以及人口條件等等。例如，某地的房地產(chǎn)選擇一塊位置，附近有名校，建立學(xué)區(qū)房，后續(xù)國家政策發(fā)生變化取消學(xué)區(qū)房，因此投資遭到損失，出現(xiàn)了較大的風(fēng)險。

1.2建設(shè)階段的風(fēng)險分析

在工程建設(shè)的過程中存在一定的工期風(fēng)險，例如，承包商對于項(xiàng)目的特點(diǎn)沒有進(jìn)行更好的預(yù)估，也忽略了其中存在的種種施工困難，在施工的組織設(shè)計當(dāng)中出現(xiàn)了不當(dāng)?shù)男袨?，也低估了施工可能遇到的非常?fù)雜的地質(zhì)條件，由此就會導(dǎo)致施工工期的延誤現(xiàn)象。一些新的材料和技術(shù)都不能投入到使用過程中，因此嚴(yán)重的給房地產(chǎn)的開發(fā)商帶來了諸多的問題和困難。

公眾干預(yù)的風(fēng)險分析。房地產(chǎn)的建立對于居民有一定的利益，公眾也能夠自覺的進(jìn)入到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)建設(shè)的干預(yù)過程中，如果有對項(xiàng)目不利的行為就會導(dǎo)致開發(fā)商產(chǎn)生多種損失。

1.3利率風(fēng)險

由于房地產(chǎn)投資的數(shù)額非常多，投資過程中也需要大量的資金，因此房地產(chǎn)也有開發(fā)周期非常長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)的投資，如果銀行在利率上發(fā)生變化就會產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險，一般來講，如果市場上的利率有比較小的變動，那么房地產(chǎn)的價值也會相應(yīng)的產(chǎn)生一些變動的情況，利率非常低，昌地產(chǎn)的銷售額就需要做出更多的提升，兩者之間是相反的。

2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的預(yù)防措施分析

2.1決策階段的預(yù)防措施分析

對人才進(jìn)行儲備還需要進(jìn)行人才隊(duì)伍的有效建設(shè)，充分的隊(duì)伍工作的可行性進(jìn)行研究分析，強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的研究和預(yù)測，讓國際國內(nèi)的市場政策都能夠更好的掌握在工作人員的手中，了解國家發(fā)展的大政方針，對市場供求情況以及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行理性化的判斷，只有這樣才能夠制定出有效的投資方案。在工作態(tài)度上要樹立起正確的風(fēng)險態(tài)度，強(qiáng)化對風(fēng)險材料的理解還有對風(fēng)險材料的搜集工作，做好多方面的對比，強(qiáng)化風(fēng)險投資理論的學(xué)習(xí)，關(guān)注此方面的管理工作。建立起風(fēng)險管理制度，有專門的人員對風(fēng)險進(jìn)行學(xué)習(xí)，對考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究，建立獎懲制度，安排相應(yīng)的使用措施，在實(shí)際管理中嚴(yán)格的執(zhí)行相關(guān)的規(guī)定，只有這樣才能夠建立起風(fēng)險管理的機(jī)制，也能夠編制出風(fēng)險管理的相關(guān)計劃。

2.2開發(fā)前的投資風(fēng)險預(yù)防

在開發(fā)之前需要和政府以及各項(xiàng)管理部門還有金融機(jī)構(gòu)等等建立起更好的關(guān)系，做好溝通，獲得多個部門對房地產(chǎn)開發(fā)過程中地塊的確認(rèn)。還需要對征地、拆遷以及補(bǔ)償?shù)确矫娴膯栴}進(jìn)行確認(rèn)，讓設(shè)計方案被政府等部門審核通過，然后做好詳細(xì)性的設(shè)計和分析，通過最佳的融資方案節(jié)約資金的使用。按照現(xiàn)實(shí)情況以及招標(biāo)過程中的相關(guān)能力進(jìn)行工程特點(diǎn)的研究和分析，對發(fā)包的方式進(jìn)行理解，做好合同的審批工作。

2.3工程建設(shè)階段的風(fēng)險預(yù)防

開發(fā)商需要明確竣工的日期，然后對工程的質(zhì)量還有安全等等要求進(jìn)行明確，這樣在進(jìn)行投資時就能夠給有更多的籌碼，相關(guān)的新技術(shù)還有新工藝可以得到很多的使用。按照的對工程預(yù)付款還有進(jìn)度款進(jìn)行研究，保障季度施工的正常運(yùn)行，按照施工的成本進(jìn)行施工過程的管理，也需要做好監(jiān)理工作，定期的進(jìn)行現(xiàn)場的觀察和了解，發(fā)布調(diào)度會議。在前期還需要做好多方面的調(diào)研工作，這樣投資才能夠更加可靠，讓投資更加詳細(xì)的定位，整個工程的效益才能夠顯現(xiàn)出來，做好投資的預(yù)估工作，了解利率發(fā)展情況，還需要對目標(biāo)客戶群體進(jìn)行分析，保障此過程中設(shè)計和建議能夠更好的確定，保障營銷的基本方案適宜，減少前期成本的投入。

結(jié)語：

綜上所述，本文對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險因素及評價進(jìn)行了分析和研究。房地產(chǎn)事業(yè)正在如火如荼的進(jìn)行，因此作為開發(fā)商要想獲得更多的利益就需要對前期的投資進(jìn)行有效的分析和處理，讓投資也更有效果，只有這樣才能夠減少投資過程中所產(chǎn)生的種種風(fēng)險，才能夠讓投資的效用顯現(xiàn)出來。除此之外，還需要對人才的素養(yǎng)進(jìn)行提升，培養(yǎng)專業(yè)化的意識，減少風(fēng)險性問題的存在。希望本文的分析和研究對于房地產(chǎn)投資者能夠帶去一定的建議，提升投資效率。