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    淺析宜春市商品房去庫(kù)存舉措對(duì)市場(chǎng)的影響

    2017-04-12 00:00:00王茜

    【摘要】2014年以來,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯,一二線城市房地產(chǎn)持續(xù)上揚(yáng),而三四線城市大多房地產(chǎn)庫(kù)存高企。2015年底,宜春市庫(kù)存面積達(dá)850.03萬平方米,商品房庫(kù)存去化時(shí)間21.7個(gè)月。2016年,為有效化解商品房庫(kù)存,在中央的號(hào)召下,宜春市結(jié)合實(shí)際,因城施策,采取了購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)、稅收優(yōu)惠、棚戶區(qū)改造貨幣化安置等一系列化解房地產(chǎn)庫(kù)存的有效措施,使房地產(chǎn)去庫(kù)存工作取得明顯成效。

    【關(guān)鍵詞】宜春市;商品房去庫(kù)存舉措;影響

    1、引言

    房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體,是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。在我國(guó),住宅投資的增加,被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè),有力地促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)的支柱產(chǎn)業(yè),國(guó)家向來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展重點(diǎn)關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)更是關(guān)系人民安居所在,與每個(gè)人生活息息相關(guān)。2014年以來,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯,一二線城市由于市場(chǎng)需求旺盛,房地產(chǎn)走勢(shì)持續(xù)上揚(yáng),而人口吸附能力較弱的三四線城市的房地產(chǎn)則庫(kù)存高企。作為贛西最大的城市宜春,2015年底,宜春市商品房庫(kù)存面積達(dá)850.03萬平方米,商品房庫(kù)存去化時(shí)間2117個(gè)月,面臨著嚴(yán)峻的房地產(chǎn)去庫(kù)存形勢(shì)。

    2、存在的問題

    2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量大

    一是已經(jīng)出讓目前還沒有開發(fā)的用地庫(kù)存較大。2008年國(guó)家出臺(tái)“國(guó)十條”以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫,開發(fā)企業(yè)信息大增,拿地?zé)崆榭涨?,?dǎo)致至今仍有大量的庫(kù)存用地。二是拆遷安置多。2009年至2015年全市進(jìn)行了大量的城市棚戶區(qū)改造及各類拆遷,特別是近幾年各地在推進(jìn)城中村棚改過程中,采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式進(jìn)行安置,出現(xiàn)了很多拆一棟補(bǔ)多套的現(xiàn)象,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的沖擊。三是市場(chǎng)存量多。通過規(guī)劃審批并取得預(yù)售的樓盤多,可售面積大。

    2.2人口紅利少,拉動(dòng)消費(fèi)難

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與當(dāng)?shù)厝丝诩t利密切關(guān)聯(lián)。一線城市“北上廣”的房子盡管價(jià)格高,但購(gòu)買力旺盛。究其原因,就是城市的人口規(guī)模大,而且流動(dòng)人口多,每年吸收的高端人才、高校畢業(yè)生和到大城市謀生的人很多,人口源源不斷地涌入這些城市,市場(chǎng)永遠(yuǎn)處于“饑餓”狀態(tài)。所以,這些城市的商品房需求量大,去庫(kù)存的壓力相對(duì)較小。而宜春作為三、四線中小城市,情況就大不一樣。以中心城區(qū)為例,近些年的人口增加明顯減速,自2012年至今,中心城區(qū)的人口規(guī)?;緵]有太大變化,始終徘徊在60萬以內(nèi)。這反映出新增戶籍人口規(guī)模小、流動(dòng)人口也有限的實(shí)際。在需求量有限的情況下,市場(chǎng)的總體購(gòu)買力就相對(duì)較弱,在這種情況下,如果繼續(xù)擴(kuò)大供給,需求端在短期內(nèi)無法消化,必然導(dǎo)致庫(kù)存量的增加。

    3、去庫(kù)存采取的主要措施及作用

    3.1黨委政府高度重視,認(rèn)真落實(shí)主體責(zé)任

    為認(rèn)真落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”工作任務(wù),宜春市各級(jí)黨委政府及時(shí)召開去庫(kù)存專題會(huì)議,結(jié)合實(shí)際,因城施策,及時(shí)出臺(tái)了化解房地產(chǎn)庫(kù)存的各項(xiàng)舉措。2016年3月份,市政府與各縣(市)政府簽訂了去庫(kù)存工作目標(biāo)責(zé)任書。明確了政府一把手負(fù)總責(zé)、職能部門具體抓、相關(guān)單位相互協(xié)調(diào)、密切配合的工作機(jī)制。通過供給側(cè)和需求側(cè)雙向調(diào)節(jié),使房地產(chǎn)去庫(kù)存工作切實(shí)落到實(shí)處。

    3.2突出財(cái)稅優(yōu)惠刺激,保障去庫(kù)存取得成效

    實(shí)行房地產(chǎn)稅費(fèi)優(yōu)惠。全面落實(shí)中央、省、市房地產(chǎn)交易稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策,及時(shí)調(diào)整契稅稅率。自2015年6月16日,根據(jù)省政府公告,對(duì)單位或個(gè)人以購(gòu)買、贈(zèng)與等形式取得住房的,契稅基準(zhǔn)稅率調(diào)整為3%;自2016年2月22日,對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。及時(shí)調(diào)整二手房交易基準(zhǔn)價(jià)格。宜春中心城區(qū)(含袁州區(qū)、經(jīng)開區(qū))、宜豐縣、豐城市、靖安縣、樟樹市分別對(duì)存量房核定系統(tǒng)的計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整,平均下調(diào)幅度為10%。及時(shí)下調(diào)土地增值稅預(yù)征,減免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收。全市2016年清算的開發(fā)項(xiàng)目中,有3個(gè)項(xiàng)目退抵普通住宅預(yù)征的土地增值稅75.73萬元;下調(diào)土地增值稅預(yù)征率,累計(jì)少預(yù)征企業(yè)土地增值稅26081.54萬元;下調(diào)土地增值稅清算核定征收率,累計(jì)核定清算少征242.07萬元土地增值稅。

    3.3大力實(shí)施實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼,有效刺激購(gòu)房需求

    2016年6月,宜春市政府出臺(tái)了《關(guān)于化解中心城區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存的實(shí)施意見》的政策文件,各縣市區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,都出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策,補(bǔ)貼金額至少100元,平方米。奉新縣春節(jié)前夕舉辦房展會(huì),政府給予0.6萬至1.6萬元一套的獎(jiǎng)勵(lì),銷售住房956套;樟樹市利用端午小長(zhǎng)假舉辦房展會(huì),將非住宅一并列入?yún)⒄寡a(bǔ)貼,僅7天時(shí)間,銷售商品房21.5萬平方米,2176套,銷售金額9.75億元;中心城區(qū)利用1月27日至2月25日春節(jié)前夕和6月1日至6月30日端午期間舉辦房展會(huì),采取每銷售1套120㎡以下獎(jiǎng)1萬元,120㎡以上獎(jiǎng)1萬2千元的措施,銷售商品房4311套。2016年,在各項(xiàng)調(diào)控措施政策的作用下,各地銷售面積均創(chuàng)出歷史新高,其中,高安市、上高縣、銅鼓縣、奉新縣銷售面積翻番。2017年,全市共銷售商品房129.54萬平方米(10986套),同比上漲54.16%(41.92%),銷售商品住宅銷售115.01萬平方米(9131套),同比上漲56.49%(40.87%)。

    各地為鼓勵(lì)農(nóng)民工、農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房,分別出臺(tái)了優(yōu)惠措施。對(duì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房還推出了在就業(yè)、就學(xué)、社保等方面享受城市居民同等待遇的優(yōu)惠政策。農(nóng)民工購(gòu)房占比超過40%。

    3.4多渠道去庫(kù)存,提振房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)信心

    一是棚戶區(qū)改造貨幣化安置,打通商品房去庫(kù)存通道。為解決保障房建設(shè)和商品房去庫(kù)存雙向矛盾,2016年6月,市政府專門下發(fā)了《關(guān)于宜春市中心城區(qū)在棚戶區(qū)改造中鼓勵(lì)貨幣化安置實(shí)施意見》。2016年,全市棚戶區(qū)改造貨幣化安置率達(dá)到82.6%,其中,豐城市、高安市、宜豐縣、靖安縣棚戶區(qū)改造貨幣化安置率達(dá)到100%。二是公租房貨幣發(fā)放應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)。2016年全市公租房分配入住12709套,全市發(fā)放租賃補(bǔ)貼10998戶,實(shí)現(xiàn)應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)。三是降首付、降準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)支持個(gè)貸。一方面,在各銀行機(jī)構(gòu)的緊密配合下,放寬個(gè)人住房貸款條件,降低準(zhǔn)貨門檻,調(diào)低首付比例,推行農(nóng)民購(gòu)房安家貸。201 6年,銀行機(jī)構(gòu)新增個(gè)人住房按揭貸款75.23億元.同比增長(zhǎng)51.98%。另一方面,大力發(fā)揮住房公積金作用,2016年以來,我市住房公積金部門,采取提高住房公積金額度,延長(zhǎng)公積金貸款年限、降低公積金貸款首付比例、按月提取公積金償還等一系列優(yōu)惠政策,有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)的消費(fèi),到12月底,個(gè)人住房公積金共貸款20.27億元,個(gè)貸率達(dá)到87.86%。四是延緩報(bào)建規(guī)費(fèi)繳費(fèi)期限,增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)信心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建規(guī)費(fèi)延緩到辦理預(yù)售許可證前按實(shí)際預(yù)售面積繳交;暫停征收房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)節(jié)基金;將教育費(fèi)附加、水利建設(shè)基金的免征范圍由月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過3萬元的繳納義務(wù)人,擴(kuò)大到不超過10萬元。

    3.5控制供應(yīng)源頭,科學(xué)投放保持市場(chǎng)穩(wěn)定

    一是擰緊土地供應(yīng)閥門。對(duì)土地供應(yīng)采取有保有壓的供應(yīng)方式,對(duì)庫(kù)存超過12個(gè)月的地區(qū),減少土地供應(yīng),甚至不供地。對(duì)庫(kù)存在6個(gè)月以下的地區(qū),適當(dāng)增加土地供應(yīng)。2016年,全市出讓住宅用地127宗,面積244.76公頃,同比下降53.73%。二是嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)性貸款,收緊資金控制供應(yīng)量。2016年,全市新增房地產(chǎn)開發(fā)性貸款0.16億元,較2015年新增貸款3.51億元下降3.35億元。三是提高預(yù)售門檻,減少市場(chǎng)供應(yīng)。作為全省商品住房庫(kù)存排名靠前的設(shè)區(qū)市,為減緩市場(chǎng)供應(yīng)速度,中心城區(qū)一方面要求預(yù)售商品房的工程進(jìn)度,多層必須封頂,高層須建至80%,方可申請(qǐng)辦理預(yù)售許可。另一方面,建立商品房預(yù)售房源監(jiān)督管理制度,即:開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售時(shí),將占預(yù)售房屋總銷售額的8%的房屋,作為監(jiān)管房源,暫不銷售。在項(xiàng)目取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》,并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后,憑竣工驗(yàn)收備案表和登記證明申請(qǐng)解除監(jiān)管房源的不予銷售狀態(tài),準(zhǔn)予銷售。2016年,全市商品房、商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為557.54萬平方米、410.77萬平方米,同比分別下降14.59%、22.77%。

    4、總結(jié)與體會(huì)

    房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體,是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈中不可缺少的部分,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將直接關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。2016年,中央把房地產(chǎn)去庫(kù)存作為“三去一降一補(bǔ)”的重點(diǎn)任務(wù)之一,鼓勵(lì)各地因城施策,宜春市通過上述措施在2016年底使宜春商品住房去庫(kù)存控制在12個(gè)月以內(nèi)。但當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控政策具備一定時(shí)效,因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限,只能作為市場(chǎng)的催化劑,要使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展,必須要有更為長(zhǎng)效的管理機(jī)制來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

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