嚴(yán)格監(jiān)測(cè)地價(jià)，做好國(guó)家決策輔助

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作是國(guó)土部部署的一項(xiàng)長(zhǎng)期的基礎(chǔ)性專業(yè)工作，從1999年啟動(dòng)，一直持續(xù)進(jìn)行，現(xiàn)在已逐步形成了全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市的地價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)，這些數(shù)據(jù)反映了十多年來(lái)全國(guó)、區(qū)域和各監(jiān)測(cè)城市的地價(jià)走勢(shì)，為制定政策措施、滿足各界了解市場(chǎng)變化的需求，提供了重要的數(shù)據(jù)參考。多年的實(shí)踐證明，時(shí)間序列越長(zhǎng)、覆蓋范圍越廣的監(jiān)測(cè)地價(jià)信息，價(jià)值含量越高，輔助決策的作用越大。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，直屬原國(guó)家土地管理局的事業(yè)單位。建院以來(lái)，一直負(fù)責(zé)開(kāi)展土地資源調(diào)查與評(píng)價(jià)及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研制工作。承擔(dān)全國(guó)土地資源調(diào)查、監(jiān)測(cè)專項(xiàng)計(jì)劃的組織實(shí)施任務(wù)。組織編制有關(guān)調(diào)查項(xiàng)目實(shí)施方案，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量的管理監(jiān)督和技術(shù)指導(dǎo)，對(duì)調(diào)查成果進(jìn)行檢查驗(yàn)收和匯總：負(fù)責(zé)調(diào)查評(píng)價(jià)中信息采集、處理、分析的技術(shù)工作。目前的主要任務(wù)是國(guó)土資源大調(diào)查土地資源監(jiān)測(cè)調(diào)查工程土地利用動(dòng)態(tài)遙感監(jiān)測(cè)、耕地后備資源調(diào)查評(píng)價(jià)、土地資源基礎(chǔ)圖件與數(shù)據(jù)更新、城市土地價(jià)格調(diào)查與集約利用潛力評(píng)價(jià)、農(nóng)用地分等定級(jí)與估價(jià)等5個(gè)項(xiàng)目和數(shù)字國(guó)土工程中的全國(guó)1：1萬(wàn)主比例尺土地利用數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱“國(guó)土資源大調(diào)查土地調(diào)查”）的組織實(shí)施工作。

對(duì)我們地價(jià)監(jiān)測(cè)的各項(xiàng)指標(biāo)成果，往往在市場(chǎng)變化較大時(shí)，社會(huì)各界才會(huì)普遍關(guān)注。但實(shí)際上，無(wú)論是否被關(guān)注，我們的基礎(chǔ)工作一直在持續(xù)進(jìn)行，形成的地價(jià)指標(biāo)成果也及時(shí)地向社會(huì)公開(kāi)。從中國(guó)地價(jià)網(wǎng)上，公眾可以隨時(shí)查到每個(gè)季度全國(guó)、各區(qū)域、各監(jiān)測(cè)城市的地價(jià)指標(biāo)，甚至可以查詢到每個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)宗地的位置、基本信息和動(dòng)態(tài)價(jià)格。

現(xiàn)階段，我們正在國(guó)土部的統(tǒng)一部署下，著手進(jìn)一步完善國(guó)家、省、市三級(jí)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建設(shè)；我們也將不斷的深化研究、探索，力爭(zhēng)用活、用好這些數(shù)據(jù)。

除了每季度及時(shí)公布分析報(bào)告和監(jiān)測(cè)指標(biāo)外，每年我們還組織專家團(tuán)隊(duì)，編著年度分析報(bào)告，緊跟市場(chǎng)熱點(diǎn)，進(jìn)行重點(diǎn)探討研究，做出的成果就是《中國(guó)城市地價(jià)報(bào)告（2016）》，書(shū)里面有一些更廣泛的數(shù)據(jù)、更深入的分析和更具討論性的研究觀點(diǎn)。

2016年全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)具體情況

2016年，在“三去一降一補(bǔ)”宏觀政策背景下，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市各用途地價(jià)保持增長(zhǎng)，但增速差異較大：降稅費(fèi)、寬信貸以及因城施策的去庫(kù)存政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯回升，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖帶動(dòng)住宅地價(jià)增速達(dá)7.91%，進(jìn)入較快上升區(qū)間，增幅較上年擴(kuò)大3.99個(gè)百分點(diǎn)：非住宅庫(kù)存去化壓力仍存，商服地價(jià)增速總體平穩(wěn)，為3.09%；工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額增長(zhǎng)率由負(fù)轉(zhuǎn)正，經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型過(guò)程中，工業(yè)地價(jià)穩(wěn)中微升，增速為2.84%。全年各季度綜合、住宅和商服地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率逐季上升，工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率逐季降低。

分類型看，一、二、三線城市各用途地價(jià)增長(zhǎng)率繼續(xù)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，其中商服和住宅地價(jià)增長(zhǎng)率在各類城市間梯次差異較為明顯。與2015年相比，一線城市住宅地價(jià)增速擴(kuò)大8.69個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到19.60%：二線城市住宅地價(jià)增速擴(kuò)大4.15個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到7.02%，其余各類城市各用途地價(jià)增速變動(dòng)較小。

分區(qū)域看，除長(zhǎng)江三角洲地區(qū)和珠江三角洲地區(qū)商服地價(jià)同比增速略有放緩?fù)猓溆喔鞯貐^(qū)各用途地價(jià)增速均有所上揚(yáng)，其中長(zhǎng)江三角洲地區(qū)住宅地價(jià)增速變化表現(xiàn)最為明顯。

16個(gè)熱點(diǎn)城市中，部分城市住宅地價(jià)同比增速大幅提升，除廣州、深圳、成都外，其余13個(gè)城市住宅地價(jià)同比增速均為近四年最高：隨著各地調(diào)控政策出臺(tái)，多個(gè)城市住宅地價(jià)在2016年第四季度出現(xiàn)環(huán)比漲幅回落，其中，合肥回落最明顯，較第三季度收窄了5.34個(gè)百分點(diǎn)，深圳l第四季度住宅地價(jià)環(huán)比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，自2005年第二季度以來(lái)首次出現(xiàn)地價(jià)水平下降。

2016年，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市建設(shè)用地供應(yīng)總量整體處于較低水平，但降幅收窄，基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)量增加。全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市建設(shè)用地供應(yīng)面積為21.25萬(wàn)公頃，同比下降3.72%，降幅較上年收窄10.19個(gè)百分點(diǎn)。

2017年第一季度全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)具體情況

在2016年全年土地市場(chǎng)整體量跌價(jià)漲，地價(jià)增速由降轉(zhuǎn)升的背景下，2017年第一季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)持續(xù)溫和上行，住宅地價(jià)較快增長(zhǎng)，熱點(diǎn)城市住宅地價(jià)增速趨緩，具體情況如下：

一、住宅地價(jià)環(huán)比增速放緩、同比增速上升：商服地價(jià)環(huán)比、同比增速雙升：工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增速雙降

201 7年第一季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3880元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為7017元/平方米、6040元/平方米和787元/平方米。綜合地價(jià)環(huán)比增速為1.40%，較上一季度微降0.03個(gè)百分點(diǎn)；商服地價(jià)環(huán)比增速為1.16%，比上一季度上升0.20個(gè)百分點(diǎn)：住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速分別為2.06%、0.62%，較上一季度分別下降了0.12、0.02個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是住宅地價(jià)增速在連續(xù)多個(gè)季度攀升的情況下，本季度出現(xiàn)了回落的跡象。

全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增速依次為5.77%、3.76%、8.72%、2.73%，較上一季度的變化分別是0.46、0.67、0.81、-0.11個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，本季度住宅地價(jià)仍屬較快增長(zhǎng)，商服、工業(yè)地價(jià)增速較為平穩(wěn)。

重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，地價(jià)總體水平為5781元/平方米，較上一季度增長(zhǎng)1.77%，較去年同期增長(zhǎng)7.71%。商服、住宅和工業(yè)地價(jià)水平分別為9428元/平方米、8827元/平方米和1064元/平方米：環(huán)比增速分別為1.65%、2.34%和0.90%：同比增速分別為5.46%、10.68%和4.06%。

二、一線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速回落；二線城市商服、住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速均有所上升

2017年第一季度，主要監(jiān)測(cè)城市中，一線城市除工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速維持微升，其他各用途環(huán)比、同比增速均有所放緩：二線城市除工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速微降，其他各用途環(huán)比、同比增速均呈上升態(tài)勢(shì)：三線城市環(huán)比增速除商服外均有所放緩，同比增速僅工業(yè)地價(jià)回落。就住宅地價(jià)而言，一線城市、環(huán)京及珠三角部分城市的地價(jià)仍處于高位運(yùn)行，而大部分二三線城市的地價(jià)處于溫和上行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)分化顯著。

三、三大重點(diǎn)區(qū)域住宅地價(jià)同比增速持續(xù)高位運(yùn)行：珠江三角洲地區(qū)各用途地價(jià)同比增速均呈上升態(tài)勢(shì)

一季度，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)水平分別為每平方米5619元、6817元、4159元。

環(huán)比來(lái)看，珠三角綜合地價(jià)增長(zhǎng)持續(xù)較快，增速與上一季度持平，為2.67%；長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)低速增長(zhǎng)，增速分別為1.00%、1.66%，較上一季度分別下降0.58、0.35個(gè)百分點(diǎn)。

同比來(lái)看，長(zhǎng)、珠、環(huán)三區(qū)綜合地價(jià)同比增速依次為6.32%、10.88%、7.19%，較上一季度分別變化-0.47、0.63、0.18個(gè)百分點(diǎn)。珠三角地區(qū)平均增速保持高位運(yùn)行，環(huán)渤海地區(qū)平均增速持續(xù)較高位運(yùn)行，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)仍屬低速增長(zhǎng)。

分用途看，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)，商服地價(jià)環(huán)比增速依次為0.46%、1.61%、1.53%，同比增速依次為1.45%、7.00%、5.67%：住宅地價(jià)環(huán)比增速依次為1.68%、3.68%、2.55%，同比增速依次為12.06%、14.50%、10.90%，同比均處于高位運(yùn)行：工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為0.57%、1.95%、0.62%，同比增速依次為2.72%、8.34%、3.19%?？傮w而言，本季度，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海地區(qū)住宅地價(jià)環(huán)比增速有所回落，但三大重點(diǎn)區(qū)域中，上海、嘉興、深圳、佛山市順德、中山、北京、天津、唐山、廊坊等9個(gè)城市的住宅地價(jià)增速均超過(guò)3%，處于高位運(yùn)行。

四、環(huán)京及珠三角地區(qū)部分城市住宅地價(jià)上漲明顯，熱點(diǎn)城市中住宅地價(jià)環(huán)比增速收窄的超過(guò)七成

受輻射溢出效應(yīng)影響，珠三角地區(qū)部分城市住宅地價(jià)高位運(yùn)行，佛山順德區(qū)、中山住宅地價(jià)環(huán)比增速分別為4.67%、8.83%，除深圳外的其他城市住宅地價(jià)同比增速均超10%，中山市同比上漲22.15%。天津、唐山、廊坊等環(huán)渤海地區(qū)的環(huán)京城市亦呈高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，環(huán)比增速分別為3.16%、6.24%、4.48%。

本季度20個(gè)熱點(diǎn)城市中，北京、上海、廣州、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、無(wú)錫、福州、成都、南昌、青島15個(gè)城市的住宅地價(jià)環(huán)比增幅有所收窄，其中，上海、廣州、南京、蘇州、合肥、廈門、鄭州、武漢、南昌9個(gè)城市住宅地價(jià)環(huán)比增幅連續(xù)2個(gè)季度收窄。

五、當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)分析及后期關(guān)注要點(diǎn)

（一）國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)延續(xù)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)，地價(jià)總體水平溫和上行。

2017年一季度，全球經(jīng)濟(jì)保持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)回暖加快；新興市場(chǎng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)延續(xù)四季度以來(lái)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，未來(lái)預(yù)期進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。國(guó)內(nèi)方面，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步鞏固。固定資產(chǎn)投資增速企穩(wěn)回升；民間投資增速回升跡象明顯，內(nèi)生動(dòng)力增強(qiáng)。降稅去費(fèi)系列改革深化，在PPI指標(biāo)擴(kuò)張，企業(yè)效益好轉(zhuǎn)，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)累計(jì)同比增速明顯改善的同時(shí)，企業(yè)要素成本有所控制，一季度，工業(yè)地價(jià)在長(zhǎng)期持續(xù)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，環(huán)比、同比增速進(jìn)一步回落。在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的背景下，“三去一降一補(bǔ)”深化實(shí)施，成效顯現(xiàn)，投資增長(zhǎng)明顯提高，繼續(xù)支撐地價(jià)總體水平溫和上行。

（二）主要監(jiān)測(cè)城市住宅用地供應(yīng)同比增加，供地結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

根據(jù)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年第一季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地分別供應(yīng)約0.28、0.84、1.02萬(wàn)公頃，同比變化分別為-23.91%、9.52%、-1.70%。住宅用地供應(yīng)量是上升的。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，住宅用地供應(yīng)量占比、房地產(chǎn)用地供應(yīng)量占比均明顯提升，占比率達(dá)到近兩年以來(lái)最高值。

從各類城市的具體情況來(lái)看，住宅用地供應(yīng)量一、二線城市同比增加明顯，一線城市增幅超過(guò)50%，三線城市微幅下降。房地產(chǎn)用地供應(yīng)量亦呈現(xiàn)相同規(guī)律，一線城市的同比漲幅尤為明顯，三線城市有所下降。從20個(gè)熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)來(lái)看，住宅用地供應(yīng)同比也出現(xiàn)大幅上漲，漲幅超過(guò)30%?？傮w而言，住宅用地供應(yīng)數(shù)曩與結(jié)構(gòu)的變化符合分類調(diào)控的指導(dǎo)思想。

（三）熱點(diǎn)城市調(diào)控收緊，限購(gòu)限貸范圍擴(kuò)大，市場(chǎng)交易抑制明顯，住宅地價(jià)環(huán)比增速放緩。

今年以來(lái)，全國(guó)40余個(gè)城市先后出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，熱點(diǎn)城市從提高購(gòu)房門檻、提升首付比例、嚴(yán)格差別化信貸、加大土地供應(yīng)、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管等方面調(diào)控樓市。一方面，熱點(diǎn)城市政策繼續(xù)收緊，北京、廣州、天津、南京、杭州、重慶、青島、南昌等市出臺(tái)系列新政，調(diào)控的廣度和深度超出市場(chǎng)預(yù)期；另一方面，調(diào)控城市范圍擴(kuò)大到部分三、四線城市，涿州、滁州、贛州、張家口、廊坊、滄州等作為核心城市的周邊地區(qū)，也推出了嚴(yán)格的限制措施，管控市場(chǎng)交易。隨著限購(gòu)限貸范圍向熱點(diǎn)城市周邊擴(kuò)展，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步收緊的預(yù)期強(qiáng)烈，熱意地區(qū)市場(chǎng)交易回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和購(gòu)置需求到階段性仰制，住宅地價(jià)環(huán)比增速放緩。

2017年第二季度，預(yù)計(jì)商服、工業(yè)地價(jià)總體不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)。4月初，住建部和國(guó)土部聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，進(jìn)一步明確了在土地供應(yīng)方面因城施策的數(shù)量性標(biāo)準(zhǔn)，以及編制和公布住宅用地供應(yīng)規(guī)劃、穩(wěn)定預(yù)期的具體要求，多方合力下，住宅地價(jià)增速或?qū)⑦M(jìn)一步放緩。

自經(jīng)國(guó)土資源部批準(zhǔn)我院建立土地市場(chǎng)、地價(jià)監(jiān)測(cè)成果發(fā)布制度以來(lái)，我們每年都會(huì)定期向大家通報(bào)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)情況，編制《中國(guó)城市地價(jià)報(bào)告》和下一年度第一季度監(jiān)測(cè)季報(bào)，’詳細(xì)的數(shù)據(jù)和報(bào)告，我們將在國(guó)土資源部門戶網(wǎng)站、中國(guó)地價(jià)網(wǎng)上進(jìn)行公布（本刊記者林鳳嗚整理）。