房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理

【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的建設(shè)單位認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)管理在項(xiàng)目開發(fā)中的重要作用，也加大了對(duì)這方面的研究力度。 本文進(jìn)一步分析了房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理，以供同仁參考借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；設(shè)計(jì)管理

1、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的重要作用

與設(shè)計(jì)過程密切相關(guān)的是設(shè)計(jì)管理。相比設(shè)計(jì)工作而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，設(shè)計(jì)管理工作由為重要，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的始終，尤其是項(xiàng)目開發(fā)的前期階段。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)具有通盤考慮的全局性特點(diǎn)。大的方面，需考慮到整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃布局、景觀與建筑（含配套的共建、住宅）等設(shè)計(jì)；小的方面，需進(jìn)行示范性樣板房的裝修設(shè)計(jì)與施工。而這一切繁雜交織的工作，卻因建設(shè)管理單位在時(shí)限和資金方面的要求而更顯其操作的難度。只有科學(xué)合理的設(shè)計(jì)管理，才能較好地統(tǒng)領(lǐng)各設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員組成一支高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，在較短的時(shí)限內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目開發(fā)各方面的要求，提升整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的效率、品牌與效益。因而，設(shè)計(jì)管理工作越來越受到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位與設(shè)計(jì)單位領(lǐng)導(dǎo)部門的重視。

2、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

2.1設(shè)計(jì)管理中的任務(wù)管理

在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，企業(yè)最關(guān)注的就是客戶的需求、建設(shè)的成本以及完工時(shí)間等方面的情況，這些要求需要設(shè)計(jì)單位通過技術(shù)語(yǔ)言轉(zhuǎn)化到圖紙中，而設(shè)計(jì)任務(wù)書就是向設(shè)計(jì)單位提出這些要求的書面文件。設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容一般包括項(xiàng)目概況、項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目產(chǎn)品要求、項(xiàng)目技術(shù)要求、項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時(shí)間要求、項(xiàng)目的成本要求等方面，同時(shí)還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐恼叩惹闆r進(jìn)行說明，使設(shè)計(jì)單位能夠全面、完整地理解建設(shè)單位的意圖。項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，往往出現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書不夠重視，對(duì)設(shè)計(jì)單位的要求往往以口頭表達(dá)，并未經(jīng)過認(rèn)真推敲，這樣就容易引起設(shè)計(jì)方案反復(fù)修改，造成時(shí)間和成本的極大浪費(fèi)。

2.2 設(shè)計(jì)管理中的成本管理

成本是房地產(chǎn)開發(fā)的生命線，決定了一個(gè)項(xiàng)目能否盈利。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，往往有一個(gè)誤區(qū)，即對(duì)施工建設(shè)過程中的成本管理高度重視，而對(duì)設(shè)計(jì)過程中的成本管理重視程度不夠。事實(shí)上，項(xiàng)目的成本有約80%是在設(shè)計(jì)階段確定的。設(shè)計(jì)階段的成本管理重點(diǎn)應(yīng)做好以下工作：

（1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案成本對(duì)比，擇優(yōu)選用。設(shè)計(jì)方案需要充分理解項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在規(guī)劃條件允許的范圍內(nèi)，選擇能夠符合項(xiàng)目定位，成本最優(yōu)的產(chǎn)品。

（2）加強(qiáng)技術(shù)選型論證。對(duì)一些涉及成本、安全、品質(zhì)等方面的重大技術(shù)問題，應(yīng)通過技術(shù)選型論證的方式進(jìn)行專題研究，必要時(shí)可邀請(qǐng)專家參與。比如基坑維護(hù)方案的選型，基礎(chǔ)形式選用，主體結(jié)構(gòu)的選型等，這些問題對(duì)成本有著重大影響，選擇恰當(dāng)不僅可以有效節(jié)約成本，還能夠降低施工難度。

（3）加強(qiáng)設(shè)計(jì)成果質(zhì)量管理，避免返工。避免返工就是節(jié)約成本，因此加強(qiáng)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量，避免錯(cuò)、漏、碰、缺等問題，減少施工過程中的浪費(fèi)和返工，也是降低成本的重要措施。

2.3設(shè)計(jì)管理中的資源管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，設(shè)計(jì)管理最大的資源就是所外聘的設(shè)計(jì)單位，而在開發(fā)階段的資源管理中，設(shè)計(jì)管理的第一步就是選擇設(shè)計(jì)單位，選擇合適的設(shè)計(jì)單位，就意味著開發(fā)階段中設(shè)計(jì)管理已經(jīng)成功了一半。在選擇設(shè)計(jì)單位的時(shí)候，需要做到以下幾個(gè)方面：（1）要詳細(xì)的根據(jù)項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)以及產(chǎn)品地位，針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇合適的設(shè)計(jì)單位。（2）要對(duì)開發(fā)階段所需的設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，要切實(shí)的根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的要求，確定合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用。（3）對(duì)于已經(jīng)進(jìn)行過合作的設(shè)計(jì)單位，可以建立相連的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，從而合理的選擇設(shè)計(jì)單位與設(shè)計(jì)人員。在設(shè)計(jì)單位選擇過程中，較多選用的是設(shè)計(jì)招標(biāo)，一方面通過方案比選來考察設(shè)計(jì)單位與項(xiàng)目的契合程度，并通過設(shè)計(jì)方案體現(xiàn)設(shè)計(jì)單位的技術(shù)水平。

2.4設(shè)計(jì)管理中的進(jìn)度管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，時(shí)間是保證企業(yè)獲得利潤(rùn)的一個(gè)重要因素，一方面土地成本及建設(shè)成本積壓，產(chǎn)生較大的資金成本，另一方面項(xiàng)目的開發(fā)周期越長(zhǎng)，項(xiàng)目需要面臨的不確定因素就更多如市場(chǎng)行情以及政策出現(xiàn)變化等。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度管理可以從以下幾方面著手。

（1）制定合理的設(shè)計(jì)計(jì)劃。設(shè)計(jì)計(jì)劃要綜合考慮設(shè)計(jì)方案調(diào)整、設(shè)計(jì)成果報(bào)批等諸多不確定因素，并考慮必要的設(shè)計(jì)周期來確定。通過合理的設(shè)計(jì)計(jì)劃，來指導(dǎo)設(shè)計(jì)各個(gè)階段的工作安排；在過程中發(fā)現(xiàn)進(jìn)度出現(xiàn)偏差時(shí)，應(yīng)采取必要的措施進(jìn)行糾偏。

（2）標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)是加快設(shè)計(jì)進(jìn)度的重要措施，成熟的建設(shè)單位通過經(jīng)驗(yàn)的積累，形成一系列標(biāo)準(zhǔn)化的文件，在設(shè)計(jì)過程中可以直接進(jìn)行引用，既能保證設(shè)計(jì)品質(zhì)，又能加快設(shè)計(jì)進(jìn)度。

（3）增加設(shè)計(jì)階段不同分項(xiàng)設(shè)計(jì)的穿插。設(shè)計(jì)過程中涉及到的專業(yè)較多，加大不同工種設(shè)計(jì)穿插的力度，一方面可以縮短設(shè)計(jì)周期，另一方面可以在過程中加強(qiáng)不同專業(yè)之間的溝通，避免設(shè)計(jì)方案的反復(fù)。

2.5設(shè)計(jì)成果評(píng)審與后評(píng)估

（1）設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的一種重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。設(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2～3d）下發(fā)評(píng)審參與者，以備消化吸收，提高評(píng)審會(huì)效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，避免長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)影響效率。其次參與部門要充分，必要時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)外部有關(guān)專家參與。最后要形成評(píng)審紀(jì)要。

（2）設(shè)計(jì)后評(píng)估是相關(guān)部門對(duì)已經(jīng)完工的項(xiàng)目進(jìn)行工程質(zhì)量、成本、設(shè)計(jì)合理性方面評(píng)價(jià)。設(shè)計(jì)院的圖紙總是會(huì)存在一些不足。這點(diǎn)在施工過程可以得到體現(xiàn)。各部門可以針對(duì)實(shí)際情況展開對(duì)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化進(jìn)行討論。設(shè)計(jì)后評(píng)估就是針對(duì)這些問題進(jìn)行綜合總結(jié)以避免在其它后續(xù)工程中出現(xiàn)類似的問題。

結(jié)語(yǔ)：

設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的管理和控制，而設(shè)計(jì)單位的選擇和工作質(zhì)量對(duì)開發(fā)商設(shè)計(jì)管理工作的影響至關(guān)重要。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷地完善設(shè)計(jì)管理，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣才能在市場(chǎng)中獲得發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]阮興.論房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)與管理[J].大眾科技，2010（2）.