新形勢(shì)下城市更新改造項(xiàng)目的融資策略探討

【摘要】2016年國(guó)慶節(jié)后，各地紛紛祭出限購(gòu)限貸等樓市調(diào)控政策，今年一季度央行要求各商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)開發(fā)貸新增總量和增速，表外業(yè)務(wù)也遭到重點(diǎn)關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資渠道縮窄、資金成本上升的雙重壓力。城市更新項(xiàng)目是一線城市為了提高土地集約節(jié)約利用水平、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而開展的特殊房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，本文以深圳相關(guān)城市更新政策為例，探討新形勢(shì)下進(jìn)行城市更新改造項(xiàng)目的融資策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資；融資策略

剛進(jìn)入2017年的中國(guó)樓市成交清淡，大多數(shù)城市新建商品房成交均價(jià)環(huán)比下滑，被媒體稱為沒有“春天”的新春樓市。這標(biāo)志著去年10月以來(lái)密集出臺(tái)的樓市調(diào)控政策已開始收到成效。圍繞著“房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的”政策定位，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貨幣政策、信貸政策將進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將面臨考驗(yàn)。在這種局面下，城市更新改造項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)的一種特殊形態(tài)，更需要進(jìn)行融資模式的創(chuàng)新和變革，以獲得持續(xù)發(fā)展能力。

1、城市更新改造項(xiàng)目的概念及對(duì)融資的要求

1.1城市更新改造項(xiàng)目的概念

對(duì)于大部分一線城市來(lái)說(shuō)，新增可用作房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源越來(lái)越少，而由于缺乏規(guī)劃或者規(guī)劃不合理，導(dǎo)致已開發(fā)土地利用率低下的現(xiàn)象非常普遍。以深圳市為例，現(xiàn)存的舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村占地面積約200平方公里，由于當(dāng)年城市規(guī)劃滯后，這些地方公共配套少、建筑質(zhì)量差、安全隱患多，而且不能滿足地方政府調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、形成規(guī)模效應(yīng)的需求，亟需進(jìn)行存量空間的釋放。為了推進(jìn)土地資源的節(jié)約集約利用，城市更新改造項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。

1.2城市更新改造項(xiàng)目的融資要求

1）融資主體：承擔(dān)和實(shí)施城市更新改造項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，也就是城市更新改造實(shí)施主體。

2）融資內(nèi)容：為城市更新改造實(shí)施主體在項(xiàng)目各個(gè)階段中提供資金，滿足項(xiàng)目更新單元規(guī)劃的編制及申報(bào)、拆遷補(bǔ)償、土地價(jià)款、開發(fā)成本（建安資金）、銷售及招商等方面的開支需要。

3）融資方式：根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)結(jié)合實(shí)施主體的情況（外資或內(nèi)資）而區(qū)別采用。

眾所周知，房地產(chǎn)屬于非常典型的資金密集型行業(yè)，而城市更新改造項(xiàng)目由于涉及專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批、拆遷、安置、政府監(jiān)管甚至城市遺址保留等各環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)不僅需要資金支付，而且會(huì)拉長(zhǎng)工期，增大資金缺口。而且，城市更新改造項(xiàng)目往往是在原有較大面積的土地上實(shí)施改造，一般體量較大，建成后建筑面積幾十萬(wàn)平方米（視專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)的計(jì)容面積而定），總體需要投入的資金量非常大。因此，與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目相比較，城市更新改造項(xiàng)目的融資需求更加迫切。

2、城市更新改造項(xiàng)目融資現(xiàn)狀分析

經(jīng)過20多年的探索、培育和發(fā)展，我國(guó)基本上建立了以銀行信貸為主，股權(quán)、信托、債券等融資方式為補(bǔ)充的房地產(chǎn)金融體系。目前來(lái)看，銀行貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。央行數(shù)據(jù)顯示，2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億元，占新增人民幣貸款比重高達(dá)45%，同比增長(zhǎng)57.9%。2016年國(guó)慶節(jié)期間，19個(gè)城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，核心內(nèi)容都是限購(gòu)限貸，涉及重啟或擴(kuò)大限購(gòu)，提升二套房首付至四成或五成。這標(biāo)志著新一輪調(diào)控收緊的開始。此后，各種調(diào)控方式接連出臺(tái)，比如嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入樓市、整肅房地產(chǎn)中介以及打擊房地產(chǎn)企業(yè)的不規(guī)范銷售行為等。2017年初，央行要求各銀行控制住房開發(fā)貸新增貸款總量和增速，銀行表外業(yè)務(wù)也趨于謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)信貸政策的重新收緊，給城市更新改造項(xiàng)目的融資前景蒙上了一層陰影。以深圳為例，城市更新改造項(xiàng)目由于其開發(fā)流程的特殊性，面臨如下問題：

2.1融資風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不夠，存在盲目樂觀的情緒。

國(guó)內(nèi)商品房庫(kù)存數(shù)量一直高企，為了加快去化進(jìn)度，去年10月之前的貨幣政策和信貸政策相對(duì)寬松，大多數(shù)地方樓市呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的局面。特別是深圳，房?jī)r(jià)在2016年上漲超過50%。這也給城市更新改造項(xiàng)目實(shí)施主體強(qiáng)烈的信心，甚至有人提出加大杠桿倍數(shù)，促使項(xiàng)目各業(yè)態(tài)全面上馬。

2.2融資渠道略顯單薄，受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較大。

城市更新改造項(xiàng)目實(shí)施主體的自有資金比例一般不低于30%，其余70%的資金基本上來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)貸。此外，由于實(shí)施主體在完成拆遷補(bǔ)償及房屋、建筑物拆除后，才能取得項(xiàng)目土地使用權(quán)證，因此，前期大額拆遷補(bǔ)償資金無(wú)法利用房地產(chǎn)開發(fā)貸解決。從今年前兩個(gè)月的情況來(lái)看，央行控制房地產(chǎn)開發(fā)貸的總量和增速，表外業(yè)務(wù)也受到限制。同時(shí)，各項(xiàng)調(diào)控措施也使樓市預(yù)期下調(diào)，成交清淡，資金回籠緩慢。城市更新改造項(xiàng)目實(shí)施主體面臨融資渠道收窄和資金成本上升的雙重壓力。

2.3項(xiàng)目管控能力和資金預(yù)算控制水平有待提高。

城市更新改造項(xiàng)目需要進(jìn)行投資回報(bào)的測(cè)算，項(xiàng)目可研報(bào)告編制水平及執(zhí)行直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成功與否。比如可研報(bào)告中的資金來(lái)源與運(yùn)用表，其中的資金缺口就是城市更新改造項(xiàng)目融資方案提款時(shí)間、數(shù)量的依據(jù)，必須要在詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、總控計(jì)劃的基礎(chǔ)上形成有關(guān)數(shù)據(jù)。

2.4僅考慮籌集資金完成更新改造項(xiàng)目，融資前瞻性不夠。

城市更新改造項(xiàng)目往往形成出售物業(yè)（比如公寓、寫字樓）和自持物業(yè)（比如商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房）兩種產(chǎn)品，目前實(shí)施主體關(guān)注得更多的是如何融資完成更新改造項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目完成后自持的商業(yè)地產(chǎn)如何降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)沒有前瞻性的考慮。

3、城市更新改造項(xiàng)目的融資策略探討

3.1審時(shí)度勢(shì)、保持謹(jǐn)慎的策略

由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，近年來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)家貨幣信貸政策不斷進(jìn)行調(diào)整，從去年初的降息、降低首付房貸比例至20%的利好政策，到今年初的首套房貸利率上調(diào)，可謂“畫風(fēng)突變”。宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起著風(fēng)向標(biāo)的指引作用，城市更新改造項(xiàng)目公司要隨時(shí)關(guān)注，總結(jié)規(guī)律，提前應(yīng)對(duì)，保持謹(jǐn)慎。比如商業(yè)限購(gòu)政策有可能推出，就有必要做好公寓產(chǎn)品提前推盤的準(zhǔn)備。

在保持謹(jǐn)慎原則前提下，前期可研階段的資金來(lái)源與運(yùn)用表，可按照樂觀、穩(wěn)健、保守三種情況進(jìn)行資金缺口的預(yù)測(cè)，按保守情況進(jìn)行融資方案安排。城市更新改造項(xiàng)目體量龐大，資金投入動(dòng)輒幾十億元，要堅(jiān)持“分期開發(fā)、步步為營(yíng)”的開發(fā)策略。先進(jìn)行可售部分的開發(fā)，回籠部分資金用于后期建設(shè)，同時(shí)減輕項(xiàng)目融資的壓力。

3.2風(fēng)險(xiǎn)與融資方式相匹配的策略

需要對(duì)城市更新改造項(xiàng)目形成的產(chǎn)品做市場(chǎng)需求、周邊環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、差異化策略的評(píng)估，對(duì)預(yù)期去化風(fēng)險(xiǎn)較大的產(chǎn)品，可采取合作開發(fā)模式（非法人型或法人型）或股權(quán)融資模式（增資擴(kuò)股或私募股權(quán)投資基金）。對(duì)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)小的則采取債權(quán)融資模式（房地產(chǎn)開發(fā)貸或信托融資）或夾層融資模式。

3.3避免期限錯(cuò)配的策略

對(duì)城市更新項(xiàng)目中因資金滾動(dòng)產(chǎn)生的中短期資金需求，采取以買方為核心的1+N供應(yīng)鏈融資額度，具體業(yè)務(wù)品種包括開立國(guó)內(nèi)信用證及其項(xiàng)下福費(fèi)廷、銀行承兌匯票及商票保貼業(yè)務(wù)，單筆業(yè)務(wù)及組合融資期限不超過1年，用于采購(gòu)原材料及施工服務(wù)時(shí)向供應(yīng)商支付材料款及施工費(fèi)。對(duì)長(zhǎng)期資金需求則采取內(nèi)部自籌資金、3-5年房地產(chǎn)開發(fā)貸、企業(yè)債、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者等方式，名股實(shí)債作為可以靈活協(xié)調(diào)資本供應(yīng)與需求的一種方式，也可以滿足長(zhǎng)期資金的匹配要求。

3.4多元化、多層次策略

為達(dá)到多元化、多層次的目標(biāo)，城市更新改造項(xiàng)目可以考慮利用外資。2007年商務(wù)部、外管局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)利用外資的比例大幅下降。近年來(lái)，外商投資房地產(chǎn)備案程序簡(jiǎn)化，外資房地產(chǎn)公司也可以成為城市更新改造項(xiàng)目的實(shí)施主體。它除了可以采用以境內(nèi)項(xiàng)目公司為融資主體的各種融資手段外，還可以采用以境外母公司為融資主體的融資方式包括：1.境外銀行貸款；2.內(nèi)保外貸；3.境外發(fā)行點(diǎn)心債；4.境內(nèi)發(fā)行熊貓債。多元化、多層次的融資方案的選擇原則是先內(nèi)后外、先債后股，同時(shí)要結(jié)合調(diào)控政策和項(xiàng)目實(shí)際。

3.5適度創(chuàng)新、前瞻性策略

適度創(chuàng)新策略在深圳的城市更新改造項(xiàng)目中已有所體現(xiàn)。比如更新項(xiàng)目前期大額拆遷補(bǔ)償資金無(wú)法利用開發(fā)貸解決的問題，深圳許多商業(yè)銀行推出了“城市更新貸”：它是銀行為具備條件的舊改項(xiàng)目提供支付拆遷補(bǔ)償款的一種貸款，申請(qǐng)條件包括：舊改實(shí)施主體確定；實(shí)施主體取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；項(xiàng)目資本投入累計(jì)達(dá)投資總額的30%等，貸款期限一般為3年。

房地產(chǎn)信托憑證（REITs）是一種以發(fā)行收益信托憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。2015年6月26日，鵬華前海萬(wàn)科REITs正式獲批并完成注冊(cè)，并限量發(fā)行，成為中國(guó)首只投資REITs項(xiàng)目的公募基金。對(duì)于城市更新改造項(xiàng)目完成后自持的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)寫字樓等，可以嘗試?yán)肦EITs來(lái)盤活資產(chǎn)（以自持物業(yè)的租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)）。它可以幫助實(shí)施主體減少財(cái)務(wù)資源占用，盤活資金利用效率，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

結(jié)語(yǔ)：

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2016年的逐漸企穩(wěn)，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施也陸續(xù)出臺(tái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始呈現(xiàn)走弱跡象。這無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略帶來(lái)影響。作為城市更新改造項(xiàng)目的實(shí)施主體，面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控新形勢(shì)，需要保持謹(jǐn)慎，分期滾動(dòng)開發(fā)，同時(shí)建立多元化、多層次的融資體系，審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)應(yīng)對(duì)，適度創(chuàng)新，確保城市更新改造目標(biāo)的順利達(dá)成。

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作者簡(jiǎn)介：

周濤（1971.01-），籍貫：湖北，單位：粵海置地控股有限公司，職稱：高級(jí)會(huì)計(jì)師、CICPA非執(zhí)業(yè)會(huì)員，學(xué)歷：管理學(xué)碩士，廣東省第一期會(huì)計(jì)領(lǐng)軍（后備）人才（管理會(huì)計(jì)方向）。