傳統(tǒng)社區(qū)與商品房社區(qū)治理模式比較研究

【摘要】本文重點分析居委會、物業(yè)公司、業(yè)委會三大利益相關(guān)者在傳統(tǒng)社區(qū)與商品房社區(qū)中相互關(guān)系的異同，得出三大利益相關(guān)者在兩類社區(qū)中地位與角色的不同，并以廣州的越秀三眼井社區(qū)和番禺麗江花園為例，探討兩類不同社區(qū)治理模式的特征與異同。

【關(guān)鍵詞】社區(qū)治理模式；傳統(tǒng)社區(qū)；商品房社區(qū)；比較研究

建國以來，計劃經(jīng)濟(jì)體制催生了單位社區(qū)；改革開放后，單位制逐漸轉(zhuǎn)向社區(qū)制，隨著住房體制改革的深化，商品房社區(qū)不斷增多，物業(yè)管理公司也應(yīng)運而生。目前，商品房社區(qū)已成為主要社區(qū)類型，但仍存在具有單位制痕跡的傳統(tǒng)社區(qū)，兩類社區(qū)中居委會、物業(yè)公司、業(yè)委會等利益相關(guān)者的相互關(guān)系各不相同。不少學(xué)者已對國內(nèi)外物業(yè)管理、物業(yè)管理與利益相關(guān)者關(guān)系、社區(qū)治理模式、業(yè)主與社區(qū)治理關(guān)系、社區(qū)治理利益相關(guān)者相互關(guān)系等方面進(jìn)行了研究，但較少從各利益相關(guān)者關(guān)系著手對兩類社區(qū)的治理模式進(jìn)行比較研究。本文選取物業(yè)公司進(jìn)駐部分區(qū)域的廣州越秀三眼井社區(qū)作為傳統(tǒng)社區(qū)案例，選取借鑒香港大型私人屋村物業(yè)管理經(jīng)驗的廣州番禺麗江花園作為商品房社區(qū)案例，試圖通過分析兩類社區(qū)中各利益相關(guān)者的相互關(guān)系，對兩類社區(qū)進(jìn)行比較研究，總結(jié)出兩類社區(qū)治理模式的特征與異同。

1、利益相關(guān)者關(guān)系對比分析

治理理論認(rèn)為，治理就是政府、市場和社會三大主體相互合作、相互作用的過程。具體到社區(qū)治理中，居委會、物業(yè)公司、業(yè)委會三大主體，共同構(gòu)成本文關(guān)注的居住社區(qū)三大利益相關(guān)者。居委會是基層群眾性自治組織，物業(yè)公司是從事物業(yè)管理的企業(yè)法人，業(yè)委會則是代表業(yè)主利益并監(jiān)督物業(yè)公司管理運作的民間性組織。傳統(tǒng)社區(qū)與商品房社區(qū)在形成背景、社區(qū)類型、居民關(guān)系、管理模式、職責(zé)分工等方面存在差異，導(dǎo)致三大利益相關(guān)者之間的相互關(guān)系也各有不同。

1.1 居委會與物業(yè)公司關(guān)系

居委會與物業(yè)公司在管理的體制、對象、職責(zé)、方法、目標(biāo)等方面存在差異。理論上，居委會承擔(dān)城市管理體系“神經(jīng)末梢”功能，應(yīng)對物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)，但不干涉其具體管理事務(wù)，物業(yè)公司則應(yīng)配合居委會做好社區(qū)的綜合管理工作；居委會主要負(fù)責(zé)行政管理和居民自治，承擔(dān)公共事務(wù)與公益事業(yè)等有關(guān)“人”的事務(wù)，物業(yè)公司則主要負(fù)責(zé)業(yè)主委托的社區(qū)物業(yè)管理，“管物”為主，兩者在治安、保潔、綠化等方面負(fù)有共同責(zé)任。

實際上，以三眼井社區(qū)為代表的傳統(tǒng)社區(qū)，居委會把有物業(yè)公司進(jìn)駐區(qū)域的治安、保潔、綠化等社區(qū)事務(wù)委托給物業(yè)公司負(fù)責(zé)，其他社區(qū)事務(wù)基本由居委會承擔(dān)，兩者職責(zé)分工相對明確，而且居委會行政色彩濃厚，能對物業(yè)公司進(jìn)行較好監(jiān)督，個別傳統(tǒng)社區(qū)的居委會甚至出現(xiàn)“越位”現(xiàn)象。以麗江花園為代表的商品房社區(qū)，物業(yè)公司介入時間早于居委會，在社區(qū)中的角色更重要、地位較強(qiáng)勢，居委會功能相對弱化，盡管居委會仍對物業(yè)公司的治安、保潔、綠化等工作起到監(jiān)督作用，但力度有所減少，兩者在日常工作事務(wù)中以相互配合、協(xié)助為主，但個別商品房社區(qū)的居委會辦公用房、工作人員、員工工資等均由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，居委會可能出現(xiàn)“缺位”現(xiàn)象。

1.2居委會與業(yè)委會關(guān)系

業(yè)委會在我國發(fā)展較晚、尚未成熟，存在法律地位不明確、成立難等問題。居委會與業(yè)委會在成立形式、性質(zhì)、代表利益、經(jīng)費來源、工作職責(zé)等方面存在差異。理論上，居委會應(yīng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)委會給予指導(dǎo)和協(xié)助，并對業(yè)委會進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)的自治工作進(jìn)行監(jiān)督；業(yè)委會應(yīng)配合居委會，支持其工作開展。

實際上，由于各方利益的權(quán)衡，居委會對業(yè)委會的成立有兩種態(tài)度：一是指導(dǎo)與協(xié)助；二是不作為，甚至阻撓。以三眼井社區(qū)為代表的傳統(tǒng)社區(qū)，由于居委會認(rèn)為其對業(yè)委會成立有指導(dǎo)與協(xié)助責(zé)任、業(yè)主對居委會依賴性較強(qiáng)、物業(yè)公司缺乏足夠經(jīng)濟(jì)動力加以阻擾等因素綜合影響，當(dāng)業(yè)主需要成立業(yè)委會時，居委會一般會積極協(xié)助，因此業(yè)委會成立較易。以麗江花園為代表的商品房社區(qū)，由于居委會自治功能與地位不斷弱化、業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)導(dǎo)致物業(yè)公司對業(yè)委會成立百般阻擾、物業(yè)公司勢力較強(qiáng)等因素綜合影響，居委會缺乏對業(yè)委會成立的指導(dǎo)與協(xié)助。

1.3物業(yè)公司與業(yè)委會關(guān)系

理論上，業(yè)主大會及其產(chǎn)生的業(yè)委會具有選聘、解聘和監(jiān)督物業(yè)公司的職責(zé)與權(quán)利，物業(yè)公司應(yīng)接受業(yè)委會監(jiān)督，對業(yè)委會及全體業(yè)主負(fù)責(zé)并維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)公司與業(yè)委會（業(yè)主代表）的矛盾與沖突大部分來自建筑物公用部位、公共場地等的使用權(quán)問題，按照相關(guān)政策法規(guī)，全體業(yè)主擁有小區(qū)內(nèi)公共部分的所有權(quán)，物業(yè)公司不得擅自使用。

實際上，以三眼井社區(qū)為代表的傳統(tǒng)社區(qū)，由于房屋維修養(yǎng)護(hù)成本較高、廣告、停車場等隱性收入較少、業(yè)主維權(quán)事件較少等原因，物業(yè)公司缺乏動力阻礙業(yè)委會成立，兩者關(guān)系與上述理論情況基本一致。以麗江花園為代表的商品房社區(qū)，由于關(guān)于業(yè)委會的政策法規(guī)不夠完善等原因，物業(yè)公司不一定由業(yè)委會聘請，物業(yè)公司不支持甚至反對業(yè)委會成立，脫離業(yè)委會監(jiān)督甚至侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。麗江花園的第一、二屆業(yè)委會主任由開發(fā)商直接派員擔(dān)任，第四屆業(yè)委會也在其操縱下成立，與開發(fā)商具有“父子”關(guān)系的物業(yè)公司對業(yè)主自發(fā)組織召開業(yè)主大會成立合法的業(yè)委會百般阻撓，可見物業(yè)公司與業(yè)委會的矛盾與沖突較大。

2、社區(qū)治理模式比較研究

居委會、物業(yè)公司、業(yè)委會是社區(qū)治理的三大主體，可根據(jù)其相互關(guān)系的不同得出不同的社區(qū)治理模式。目前，我國社區(qū)主要形成行政型、自治型、混合型三種有代表性的社區(qū)治理模式，它們在產(chǎn)生背景、政府-社會關(guān)系、社區(qū)管理主體、運行機(jī)制等方面均有差異。

在三眼井社區(qū)，居委會具有重要地位，不僅負(fù)責(zé)多項行政事務(wù)，還對業(yè)主維權(quán)、業(yè)委會成立、居民參與等方面具有促進(jìn)作用，是社區(qū)治理的主體。在與物業(yè)公司的關(guān)系中，居委會可以較好監(jiān)督其行為，物業(yè)公司相對弱勢；在與業(yè)委會的關(guān)系中，居委會能對其成立與運作給予指導(dǎo)與協(xié)助，物業(yè)公司缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)動力驅(qū)使其阻撓業(yè)委會成立；在與居民的關(guān)系中，居民遇到問題基本都向居委會反映、求助，說明居委會在居民日常生活中具有重要地位；此外，居委會還通過舉辦文化活動等方式提高居民參與水平?？梢姡谌劬鐓^(qū)，居委會與社區(qū)內(nèi)各個主體都有著較密切的關(guān)系，在社區(qū)治理中占據(jù)主導(dǎo)地位，基本形成了“行政推動型”的社區(qū)治理模式。

在麗江花園，傳統(tǒng)的居委會已不能適應(yīng)現(xiàn)代社區(qū)的發(fā)展需要，地位逐漸弱化、不被居民重視，而物業(yè)公司在社區(qū)中的地位與角色卻越來越重要。在與居委會的關(guān)系中，物業(yè)公司承擔(dān)了大量原來由居委會負(fù)責(zé)的功能，居委會在居民日常生活中的地位逐漸被物業(yè)公司取代；在與業(yè)委會的關(guān)系中，物業(yè)公司依靠其與開發(fā)商的“父子”關(guān)系，對業(yè)委會與業(yè)主維權(quán)進(jìn)行阻撓、壓迫等，居委會則對業(yè)委會成立缺乏指導(dǎo)與協(xié)助；在與居民的關(guān)系中，物業(yè)公司不僅由于提供管理服務(wù)與居民日常生活關(guān)系密切，而且通過舉辦晚會、歌舞會、游園會等活動，提高其在居民參與中的重要性?？梢姡邴惤▓@，物業(yè)公司在社區(qū)治理中起著主導(dǎo)作用，基本形成了“企業(yè)主導(dǎo)型”的社區(qū)治理模式。

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