淺談房地產開發(fā)過程中的全成本管控

【摘要】房地產企業(yè)存在生產周期長，投資大的特點，在開展某一具體的房地產項目時，其根本目的就在于獲得經濟利益的最大化，只有實現(xiàn)經濟效益的最大化才能夠促進房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，當然，經濟效益最大化前提條件就是必須要滿足工程質量方面的要求。對于這種情況，實現(xiàn)經濟利益的最大化必然離不開項目實施過程中的成本控制，成本控制對于這一目的的實現(xiàn)具有非常重要的影響，若在這一過程中能夠合理的控制成本，就能夠保證房地產企業(yè)的經濟利益，反之，房地產企業(yè)就不得不面臨嚴重的經濟損失，所以，本文分析了怎樣提高房地產企業(yè)在項目施工過程中的成本控制的有效性。

【關鍵詞】房地產；成本控制；分析

對于房地產企業(yè)管理來說，成本的管理以及控制屬于是非常重要的職能。一般來說房地產項目的成本管理與控制主要針對的就是整個房地產開發(fā)過程中的消耗，其中涉及到人力資源方面消耗、物質資源方面消耗以及費用開支方面消耗，同時要起到一定的指導、監(jiān)督、調節(jié)以及限制作用，要及時的發(fā)現(xiàn)以及糾正一些在房地產開發(fā)過程中的浪費現(xiàn)象，合理的控制各方面的實際生產費用支出，保證計劃成本處于合理的范圍，從而實現(xiàn)成本目標的最終實現(xiàn)。

目前房地產開發(fā)企業(yè)對開發(fā)成本控制的意識比較淡薄，甚至有的房地產開發(fā)企業(yè)直接對此置之不理，有的工程項目成本控制僅僅是表面工程，很多的房地產開發(fā)企業(yè)管理人員僅僅是憑借自己的經驗去進行工程成本管理工作，不重視成本的預算制定，出現(xiàn)浪費大量的資源的現(xiàn)象。此外，還存在工程項目成本控制管理部門之間缺乏相互配合，加上成本控制管理機制的不完善，可能會阻礙工程施工的有效性，甚至是降低了部分項目的進度。

一般來說，房地產開發(fā)工程項目普遍存在一定的固定性以及多樣性，同時還存在流動性以及施工周期長的特點，所以對于房地產開發(fā)工程項目的成本是一向較為復雜的系統(tǒng)工程。加上房地產開發(fā)工程項目一般的施工周期比較長，所以面臨著價格變化概率高的問題，從而使得房地產開發(fā)工程項目的成本變化，同時也可能導致工程量也會有一定的變化現(xiàn)象，所以說我們必須要重視控制房地產開發(fā)工程的成本，確定成本領先戰(zhàn)略。

1、項目開發(fā)全過程中的成本控制要點

1.1前期階段的成本控制

對于房地產的開發(fā)過程，最開始的就是關于房地產項目的論證以及策劃環(huán)節(jié)，這是首先要開展的階段。一般來說，首先要明確的就是定位，其中又涉及到市場定位以及房地產的基本定位。具體來說，首先我們要開展一定的用地環(huán)境以及當前房地產市場上的主流產品特點，分析目標客戶的實際需求，開展一定的市場環(huán)境調查，借助分析市場以明確主打的房地產開發(fā)項目類型；另外還需要確定定價，一般來說定價目標直接關系到整個價格策劃的成功與否，對一般的企業(yè)都追求的是利潤的最大化，所以說每一個房地產開發(fā)商都要進行合理的定價，而且定價過程要密切的結合市場的實際供求狀況，同時要參考開發(fā)地理條件的特點，只有合理的價格定位才能夠保證房地產在較短的時間內能夠充分的銷售，促使資金回籠，提高資金的利用率。其次，眾所周知，土地價格已經成為房地產開發(fā)成本的主要因素，所以說土地的價格以及其獲取方式直接關系到房地產開發(fā)成本，對于開發(fā)商實現(xiàn)自己的利益最大化的影響至關重要。在房地產開發(fā)的前期工作中，我們還需要注意到施工圖的設計以及審核，這兩方面將直接影響成本構成。設計階段的質量是房地產開發(fā)盈利的基本技術支持，必須對設計中涉及到的造價進行控制，所以說我們需要借助實力較強的設計單位開展設計，同時設計方案時還要邀請各方面的專家進行反復論證，通過招投標選擇好的技術咨詢單位，從而實現(xiàn)有效的控制工程的成本。

1.2建設階段的成本控制

在施工建設階段首先要健全施工現(xiàn)場管理制度。房地產開發(fā)公司想要提高其對公司內部資源的管理與配置，就要加強其施工工程管理的責任感，只有這樣，才能全面、有效的控制房地產工程項目建設的全過程。而且，公司要加強對建設流動資金的合理使用與安排，重視優(yōu)化控制實施成本，并且對施工過程進行動態(tài)跟蹤控制。房地產開發(fā)公司也要分析其建設管理的環(huán)節(jié)與流程安排是否能夠提高企業(yè)利潤和房地產建設的質量，提升其管理水平。房地產施工現(xiàn)場可以實行“利益補償”制度，獎罰分明，對建設工作做得好的人員以獎金的方式給予獎勵，對建設工作做得差的人員采取罰款的方式懲罰。并且在滿足物質條件的同時，對于心理收益也要重視，讓建設人員具有工作成就感，提高施工人員的責任心，讓他們感受到尊重、承認和關愛。與之同時，加強房地產行業(yè)內部對現(xiàn)場施工工作的重視。加強施工現(xiàn)場監(jiān)督管理力度，及時制止施工人員的違規(guī)行為。

1.3房地產從業(yè)人員的成本控制意識

隨著我國房地產開發(fā)領域的逐步崛起，對有成本意識的人才的需求也在不斷的增加。因此，房地產開發(fā)公司應當提前儲備有成本意識的人才，對其進行培訓，統(tǒng)籌管理。而且想要降低房地產開發(fā)成本，就要優(yōu)化施工模擬，改進施工技術。既擁有著有成本意識的技術型人才，又有著先進的施工方案，不斷提高成本意識，實現(xiàn)管理科學化與規(guī)范化，從各個部門到各個科室，從領導到每一位員工，都要加強成本意識，不斷的去創(chuàng)新成本。為了能夠做到及時方便的調整，使人員的協(xié)調配合最優(yōu)化，不斷地提高房地產開發(fā)成本控制的水平，同時做到對所有人的成本意識進行掌握，就必須對工程項目成本控制管理工作實施有效考核。在實施成本控制管理工作的考核工作當中，我們必須嚴格堅持執(zhí)行對應的成本控制的考核模式，同時我們必須對所考核的目標與任務有一個比較清楚的引導，最終做到使各人員能夠建立高效的成本意識，早日實現(xiàn)項目成本控制管理的現(xiàn)代化。

結語：

房地產開發(fā)成本控制是一項龐大的系統(tǒng)工程，需要我們在具體實踐過程中對整個過程進行全方位的把握和控制，做到提前預防，并在施工過程中進行嚴格的檢查和監(jiān)督，在事后也就是工程結算階段，也要進行嚴格的成本控制和管理，使投資的資金能夠發(fā)揮最大價值，減少浪費，控制不必要的開支，進而達到成本控制的目的。

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