小區(qū)地下車庫（位）不動(dòng)產(chǎn)登記之我見

【摘要】長久以來，小區(qū)內(nèi)地下車庫（位）在房地產(chǎn)登記中不予登記已成慣例。但隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，為充分保護(hù)物權(quán)，此內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)登記已提上日程，“有恒產(chǎn)有恒心”。該如何登記，一直以來卻爭論不休，關(guān)于這方面的理論研究不計(jì)其數(shù)，最終都落腳于權(quán)屬問題。權(quán)屬方面，建筑容積率說、面積公攤說、成本說、約定說各說紛紜，皆可謂有理有據(jù)。但真正落在實(shí)際操作中，卻難以斷定，無法處理。致使地下車庫（位）的不動(dòng)產(chǎn)登記無法形成統(tǒng)一操作規(guī)范。在此，筆者根據(jù)長期的實(shí)際研究和工作實(shí)際提出以下觀點(diǎn)，希望能夠?yàn)橄乱徊降叵萝噹欤ㄎ唬┑牟粍?dòng)產(chǎn)登記工作有所啟示。

【關(guān)鍵詞】地下車庫；建筑物區(qū)分所有權(quán)；專有部分；共用部分；業(yè)主；開發(fā)商

1、準(zhǔn)確定位地下車庫（位）功能及位置，正確分析權(quán)屬難以界定的原因

所謂車庫，是指隸屬于整個(gè)小區(qū)，具有獨(dú)立的空間、依存放車輛為目的的附屬建筑物。從小區(qū)類型來劃分，大致可以分為住宅商品房小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的車庫（位）和商住混合小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的車庫（位）。[1]但無論哪種類型，都是開發(fā)商為了完善配套設(shè)施，提升房產(chǎn)附加值，吸引業(yè)主前來購買其產(chǎn)品（住房、商鋪），從而能夠順利實(shí)現(xiàn)其利益最大化。車庫（位）是依附于住房、商鋪的附屬。這與“《物權(quán)法》第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要.”相符合。在日常的房地產(chǎn)登記中地下車庫（位）通常不作為建筑物主體處理，也因此沒有包含在容積率計(jì)算當(dāng)中。以前，往往因?yàn)樵谕恋厥褂煤贤袥]有約定其用地范圍，缺少規(guī)劃設(shè)計(jì)的有關(guān)材料，致使無法辦理權(quán)屬登記。這種情況下，一旦發(fā)生爭執(zhí)，便公說公有理婆說婆有理，各執(zhí)一詞，難以評判。

2、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，順利實(shí)施車庫（位）不動(dòng)產(chǎn)登記

2.1嚴(yán)格按照不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)程，完善車庫（位）不動(dòng)產(chǎn)登記要件

《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立?！币虼?，一宗土地的空間，可以分割為很多個(gè)三維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的物，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。而地下車庫（位）是作為“沒有分?jǐn)偟耐恋孛娣e”的建設(shè)用地使用權(quán)。要想車庫（位）順利實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記，需要進(jìn)一步完善建設(shè)用地地下空間使用權(quán)制度，完善建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工許可為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記打好基礎(chǔ)。據(jù)了解濰坊市人民政府辦公室率先出臺(tái)了《濰坊市國有建設(shè)用地地下空間使用權(quán)管理暫行辦法》并且目前正在出臺(tái)登記相關(guān)辦法。同時(shí)，筆者建議不應(yīng)將車庫（位）建筑面積包含在容積率計(jì)算中（那樣會(huì)影響容積率的實(shí)際意義），也不應(yīng)算在業(yè)主房產(chǎn)分?jǐn)偯娣e當(dāng)中，建設(shè)成本應(yīng)單獨(dú)核算。

2.2規(guī)范車庫不動(dòng)產(chǎn)登記流程，建立完善所有權(quán)與使用權(quán)并行的不動(dòng)產(chǎn)登記類型

《物權(quán)法》第七十四條也同時(shí)規(guī)定： 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。[2]從規(guī)定中并沒有明確所有權(quán)歸屬問題。但卻清楚的指出了業(yè)主取得車庫（位）使用權(quán)的是當(dāng)事人通過出租等方式獲得。這可能要讓精明的業(yè)主失望了，你不通過購買、租賃方式獲得，而等著法律出臺(tái)車位歸業(yè)主共有，恐怕只能望梅止渴了。恐怕附贈(zèng)的可能性是不大的，除非跟房屋進(jìn)行了捆綁銷售。但有人可能仍然會(huì)說：《物權(quán)法》第七十四條還規(guī)定： 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。即使業(yè)主共有，你敢確定你能停上車嗎？這其中我們不難發(fā)現(xiàn)對于業(yè)主來說重要的不是車庫的所有權(quán)問題，而是使用權(quán)問題。在實(shí)際操作中我們可以參考開發(fā)商辦理房產(chǎn)大證的程序，在辦理房產(chǎn)大證的同時(shí)，辦理車庫（位）大證。然后由開發(fā)商通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定車庫（位）所有權(quán)和使用權(quán)。由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對車庫（位）的所有權(quán)或使用權(quán)連同房屋所有權(quán)一并登記。車庫（位）所有權(quán)和使用權(quán)期限要與房屋所有權(quán)期限相同，住宅70年，商業(yè)40年（防止了商住小區(qū)房屋到期而車庫未到期，違背了車庫、車位首先滿足業(yè)主需要的出發(fā)點(diǎn)）。筆者認(rèn)為，建立健全不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)與所有權(quán)并行的不動(dòng)產(chǎn)登記類型是非常適時(shí)必要的，這不僅能夠解決車庫（位）等不動(dòng)產(chǎn)登記問題，而且也是適應(yīng)當(dāng)前住房制度改革，商品化住房與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房等保障性住房共存的需要。

3、建立健全配套約束機(jī)制

3.1建立嚴(yán)格的車庫（位）權(quán)利人約束機(jī)制

依據(jù)車庫首先滿足小區(qū)業(yè)主需要這一最根本的出發(fā)點(diǎn)，嚴(yán)格限制開發(fā)商將車庫擅自出售、出租給小區(qū)以外的人或單位。

3.2建立嚴(yán)格的車庫用途管制制度

這一制度的規(guī)定是雙向的：一是約束業(yè)主車庫用途改變；二是嚴(yán)格限制開發(fā)商擅自將車庫改變用途。

3.3開發(fā)商在銷售房屋的同時(shí)連同車庫一起銷售（或租賃）并一同進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記

這樣做既減少了權(quán)屬爭議，又在一定程度上減輕了業(yè)主購房負(fù)擔(dān)。如以前某業(yè)主購買一住房，房價(jià)為80萬，附房及地下車庫20萬。購房首付為30%。那么購房者需要交納首付44萬。而現(xiàn)在車庫、附房作為業(yè)主單獨(dú)所有：業(yè)主購買這一住房，首付仍為30%。那么購房者需要交納首付30萬就可輕松擁有房屋及車庫。

3.4小區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的地上車庫或附房、閣樓（未算作建筑面積，未計(jì)入容積率計(jì)算的）均適合參照本文意見登記

3.5具有人防功能的地下車庫仍可參照此辦法辦理

因?yàn)榧词箛也幌碛械叵萝噹斓乃袡?quán)，也不會(huì)影響到國家及人民的安全，因?yàn)?，如果發(fā)生緊急情況，國家可以基于公共利益的需要，對地下人防工事征收征用。[3]

參考文獻(xiàn)：

[1]王利明.《論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》，載《現(xiàn)代法學(xué)》，2006年第五期.

[2]《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條.

[3]王利明.《論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》，載《現(xiàn)代法學(xué)》，2006年第五期.

作者簡介：

劉崇佐 生于1974年8月； 性別，男； 民族，漢； 畢業(yè)院校：畢業(yè)于山東農(nóng)業(yè)大學(xué)； 學(xué)歷，本科； 長期從事國土資源管理工作；現(xiàn)工作于濰坊市不動(dòng)產(chǎn)登記中心峽山分中心；主要負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。