房企再度轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資

截至3月9日，今年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資額達(dá)72.5億美元，而2016年前三個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資僅為5.6億美元。也就是說(shuō)，今年前三月房地產(chǎn)企業(yè)海外融資額是去年同期的十余倍。

自2016年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊。在此背景下，諸多房地產(chǎn)企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向海外，密集發(fā)行美元債券，借新還舊，以外債來(lái)彌補(bǔ)國(guó)內(nèi)融資的缺口。

有關(guān)專家表示，受美聯(lián)儲(chǔ)加息和人民幣貶值的雙重疊加影響，以及近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售放緩，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資也正在加速惡化。

因此，業(yè)內(nèi)人士提醒，在樓市調(diào)控關(guān)鍵期，房地產(chǎn)企業(yè)拿地要慎之又慎，高地價(jià)將可能引發(fā)更大力度的調(diào)控措施出臺(tái)；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須保持冷靜，降價(jià)促銷去庫(kù)存將成為“最后一根稻草”。

房企掀起海外融資熱

在多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)三個(gè)多月在國(guó)內(nèi)發(fā)行公司債闖關(guān)失敗后，鑒于今年一季度的補(bǔ)倉(cāng)和還債需求，不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資，尤其擁有H股平臺(tái)的中型規(guī)模上市房地產(chǎn)企業(yè)。

2月15日，融信中國(guó)公告稱，發(fā)行2.25億美元2019年到期優(yōu)先票據(jù)；同時(shí)，該筆票據(jù)將與2016年12月8日發(fā)行并于2019年到期的1.75億美元6.95%優(yōu)先票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列。

2月14日，路勁基建有限公司發(fā)布公告披露，2月13日發(fā)行人、路勁及擔(dān)保人與摩根大通、匯豐及星展銀行就發(fā)行本金總額3億美元的7.95%優(yōu)先擔(dān)保永續(xù)資本證券訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議。

1月17日，中國(guó)金茂宣布完成了5億美元的次級(jí)擔(dān)保永久資本證券發(fā)行，年利率5.75%，每半年付息一次。本次發(fā)行所得款項(xiàng)將部分用作尚未償還債項(xiàng)的再融資。

1月16日，時(shí)代地產(chǎn)簽約發(fā)行3.75億美元的優(yōu)先票據(jù)。年利率6.25%，用途是現(xiàn)有債務(wù)再融資。1月13日，富力地產(chǎn)宣布將再發(fā)行4.6億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率5.75%；此前富力已經(jīng)發(fā)行了2.65億美元優(yōu)先票據(jù)。

1月13日，爪哇控股宣布發(fā)行2億美元的票據(jù)，年率為4.5%。爪哇控股的主營(yíng)業(yè)務(wù)為酒店?duì)I運(yùn)、物業(yè)及資產(chǎn)管理。

1月11日，合景泰富宣布向香港交易所提出申請(qǐng)發(fā)行2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率6%。1月4日，中國(guó)奧園宣布發(fā)行2.5億美元票據(jù)，所得款項(xiàng)部分用于現(xiàn)有債務(wù)再融資，年利率6.35%。在此之前的2016年12月底，萬(wàn)科、龍光地產(chǎn)、旭輝控股等也發(fā)行了超過(guò)15億美元的債券。

光大證券的一份報(bào)告指出，從2016年四季度起，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資加速。首創(chuàng)、首開(kāi)、萬(wàn)科、融信、碧桂園、龍光地產(chǎn)、中國(guó)奧園、合景泰富、旭輝控股、中國(guó)金茂、富力地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、仁恒置地、新湖中寶等企業(yè)均發(fā)行了美元債。

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資，正好也碰上了對(duì)收益率非常渴求的離岸投資者，離岸美元債市場(chǎng)十分火爆。

據(jù)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)行的是可贖回債券，這些債券大受投資者歡迎。比如，2月14日路勁基建有限公司發(fā)行的3億美元優(yōu)先擔(dān)保永續(xù)債，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超過(guò)18倍。

截至3月9日，今年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資額達(dá)72.5億美元，凈融資27.65億美元，約合人民幣191億元。而2016年前三個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資5.6億美元，僅為今年的7.7%。也就是說(shuō)，今年前三月房地產(chǎn)企業(yè)海外融資額是去年同期的十余倍。

其實(shí)，海外融資并不存在利率優(yōu)勢(shì)。就目前海外融資成本來(lái)看，相比于境內(nèi)公司債平均5%，大型房地產(chǎn)企業(yè)不足4%的水平線，海外融資利率仍舊較高，甚至高達(dá)10%。

不過(guò)，國(guó)內(nèi)樓市政策使得國(guó)內(nèi)融資渠道受限，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)考慮在海外發(fā)債，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資升溫的情況還會(huì)繼續(xù)。

自2016年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資，加速發(fā)行美元債。而近期重回海外融資市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)更多。

數(shù)據(jù)顯示到，截至3月9日，今年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行21只海外債券，融資金額總計(jì)72.5億美元。具體來(lái)看，前三個(gè)月的發(fā)行只數(shù)分別為10只、4只、7只，融資額分別為30.7億美元、11.8億美元、30億美元。

值得一提的是，2月份因春節(jié)假期因素發(fā)行較少，而3月份才過(guò)去9天，就已經(jīng)發(fā)行了30億美元，較前兩個(gè)月的總和僅差12.5億美元。

如果和往年同期數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，今年房地產(chǎn)企業(yè)海外融資情況可謂急劇升溫。2016年前三個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的海外債券只有2只，總計(jì)融資5.6億美元，僅為今年的7.7%；2015年同期發(fā)行數(shù)量為4只，融資29.8億美元，為今年的41.1%。

有關(guān)專家表示，自去年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)債不斷升溫，主要是由于國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債有嚴(yán)格的限制。在國(guó)內(nèi)融資渠道收緊之后，諸多房地產(chǎn)企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向海外，密集發(fā)行美元債券，借新還舊，以外債來(lái)彌補(bǔ)國(guó)內(nèi)融資的缺口。

分析人士表示，一旦房地產(chǎn)行業(yè)在2017年二季度出現(xiàn)資金緊張問(wèn)題，則可能進(jìn)一步激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資熱情。

房企融資環(huán)境在惡化

2016年樓市火爆的原因，很大程度上與政策寬松、公司債等各類融資渠道成本低廉有關(guān)。不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定房子的住宅屬性，這意味著房地產(chǎn)政策會(huì)朝著防止熱炒和防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的方向推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資政策趨嚴(yán)大勢(shì)所趨。

據(jù)稱，很多銀行已經(jīng)收縮了住房按揭貸款新增規(guī)模，且不少銀行的地方分行向總行匯報(bào)房貸數(shù)據(jù)和投放計(jì)劃的頻率也大幅提升。

業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨著監(jiān)管部門(mén)的窗口指導(dǎo)和銀行自身的主動(dòng)調(diào)整，預(yù)計(jì)今年銀行整體房貸增速將大幅放緩。

中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川3月10日在兩會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上表示，住房貸款在中國(guó)還會(huì)以相對(duì)比較快的速度發(fā)展，但是確實(shí)要適當(dāng)平衡。隨著住房產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，增速估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢。

業(yè)內(nèi)人士表示，鑒于去年個(gè)人房貸增長(zhǎng)比較快，日前監(jiān)管層已經(jīng)向大行傳達(dá)要對(duì)新增房貸規(guī)模有所把控。銀行內(nèi)部也傳達(dá)到了各地分行，目前已經(jīng)在執(zhí)行中收緊了相關(guān)額度。

某國(guó)有大行深圳分行個(gè)人房貸規(guī)模近兩個(gè)月正在逐月下降，前兩個(gè)月的房貸新增規(guī)模均低于去年12月的新增規(guī)模。規(guī)模下降一方面由于監(jiān)管層提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限購(gòu)政策出來(lái)以后，實(shí)際的貸款需求有所下降。

商業(yè)銀行在嚴(yán)控新增房貸規(guī)模的同時(shí)，內(nèi)部對(duì)房貸規(guī)模的監(jiān)測(cè)也更加頻繁。例如，某中部省份商業(yè)銀行的總行正在嚴(yán)格控制信貸投放總量在各分行之間的分配比例，且從之前每月匯報(bào)改為每周至少兩次向總行匯報(bào)相關(guān)信貸的投放情況。

有關(guān)專家表示，預(yù)計(jì)今年房貸增速會(huì)較去年有大幅放緩，且在新增貸款中的占比也將有所下降。這一方面和國(guó)家整體的房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)，另一方面也和銀行自身貸款結(jié)構(gòu)的主動(dòng)調(diào)整有關(guān)。

事實(shí)上，自2016年10月樓市調(diào)控以來(lái)房地產(chǎn)融資全面收緊。除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。到目前為止，房地產(chǎn)融資緊張的環(huán)境未見(jiàn)改善信號(hào)。

據(jù)稱，債券融資銳減，2月公司債發(fā)行為零；開(kāi)發(fā)貸審核從嚴(yán)，居民房貸增速疲軟；房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托貸款、私募基金等非傳統(tǒng)類渠道的融資方式受到監(jiān)管，預(yù)計(jì)相關(guān)融資將明顯壓縮。

在融資難度加大的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售也有下降。CRIC房地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的2017年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜也顯示，在限購(gòu)、限貸、限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的“四限”政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)趨弱。

前100房企1月的銷售額、銷售面積雙降，金額合計(jì)4311.8億元，銷售面積合計(jì)3648.1萬(wàn)平方米，環(huán)比2016年12月分別下降了19%和12%。

業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)六至九個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨更大的資金問(wèn)題。而房地產(chǎn)企業(yè)近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據(jù)和債券以及2015年之前的中長(zhǎng)期債務(wù)，將在2017下半年和2018年迎來(lái)到期償還的高峰，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)新增融資或者依賴自有資金來(lái)應(yīng)對(duì)債務(wù)償還的壓力。

在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年樓市銷售不如預(yù)期，銷售回款不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)償還債務(wù)和新增開(kāi)發(fā)投資的需求，那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將會(huì)面臨較大的壓力。

在最近超過(guò)兩個(gè)月的調(diào)控周期內(nèi)，超過(guò)20個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸開(kāi)始影響樓市銷售，巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張。

同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢(qián)將流出中國(guó)市場(chǎng)，疊加內(nèi)地債券市場(chǎng)融資難，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢(qián)荒”窘境。如果樓市調(diào)控持續(xù)收緊，甚至有出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約的可能性。

有關(guān)專家指出，流向房地產(chǎn)的資金也已經(jīng)降速，開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)企業(yè)自有資金都已經(jīng)趨近零增長(zhǎng)，按揭貸款增速也在下降，債券剛兌已經(jīng)打破，房地產(chǎn)企業(yè)資金隱性成本也在上升。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，2017年必須備好“干糧”，做好“入冬”準(zhǔn)備。

海外融資等同走鋼絲

受美聯(lián)儲(chǔ)加息和人民幣貶值的雙重疊加影響，以及近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售放緩，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資也正在加速惡化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，人民幣持續(xù)下調(diào)，美元轉(zhuǎn)為強(qiáng)勢(shì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的難度越來(lái)越大，房企的資金之門(mén)又有一扇處于逐漸關(guān)閉狀態(tài)，對(duì)市場(chǎng)的影響非常不樂(lè)觀。

從融資成本上看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上漲到7%以上，融資成本明顯增加，這導(dǎo)致企業(yè)的資金成本負(fù)擔(dān)上漲。

有數(shù)據(jù)顯示，不少房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債的年化利率超過(guò)7%以上，加之匯率損失，海外融資成本可能達(dá)到10%左右。

值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資額度正在驟減！據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年7月房地產(chǎn)企業(yè)海外融資額為56.6億美元，環(huán)比大幅下降41%，

在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期變化的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資節(jié)奏將放緩，加上境外投資者更趨謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)下半年海外發(fā)債將有所收緊，海外融資成本也將繼續(xù)上升。

在融資成本明顯增加、融資額度整體縮減的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化也越發(fā)凸顯。因此，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模及成本優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯，中小房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債難度將加大。

有關(guān)專家表示，美元債期限較長(zhǎng)，人民幣匯率貶值的風(fēng)險(xiǎn)是海外發(fā)債房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)。尤其是現(xiàn)在日本面臨深刻經(jīng)濟(jì)困難，安倍上臺(tái)后實(shí)施寬松貨幣政策，導(dǎo)致日元對(duì)美元大幅貶值，對(duì)人民幣匯率會(huì)有很大影響。

如果人民幣不貶值，中國(guó)制造業(yè)將喪失競(jìng)爭(zhēng)力；如果人民幣也貶值，則房地產(chǎn)企業(yè)已高達(dá)幾千億美元的海外債務(wù)會(huì)不堪本息償還的壓力。

對(duì)于人民幣匯率的走勢(shì)，多家國(guó)際投行均預(yù)測(cè)，人民幣中期內(nèi)大幅貶值并非不可能，可以說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債是一場(chǎng)豪賭。

自去年以來(lái)，亞洲垃圾債市場(chǎng)火爆異常，其中中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)行人的身影不斷閃現(xiàn)。包括瑞安房產(chǎn)、雅居樂(lè)、合景泰富均發(fā)布公告表示，計(jì)劃發(fā)行以美元計(jì)值后償（即次級(jí)）永久資本證券。

分析人士表示，所謂永久債是指無(wú)到期日，每年支付一定票息的債券，而由于無(wú)本金支付，這種債券的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也更大。由于基準(zhǔn)利率即美國(guó)10年期國(guó)債利率依然維持在1.8%左右的低水平，所以對(duì)于有特定收益要求的投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，他們會(huì)在債券評(píng)級(jí)和久期之間做出一個(gè)權(quán)衡。

然而，已瘋狂了一年多的亞洲垃圾債市場(chǎng)似乎正顯露出消化不良的端倪。如合景泰富面對(duì)僅有兩倍超額認(rèn)購(gòu)的市況，不得不撤回一筆初始息率10.25%的3億美元永久債發(fā)行計(jì)劃；同時(shí)，雅居樂(lè)的永久債上市后也一度下跌4%，目前市價(jià)仍低于面值。

有關(guān)專家表示，垃圾債市場(chǎng)新年之初的“變臉”也反映出了房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債的一個(gè)隱憂，即隨著全球股市的回暖，債券市場(chǎng)將面臨資金分流的壓力，未來(lái)的認(rèn)購(gòu)情況還需要持續(xù)關(guān)注。

值得一提的是，近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售放緩，新一輪樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼。在此背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能通過(guò)降價(jià)有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營(yíng)困境。

據(jù)稱，目前國(guó)內(nèi)樓市供需矛盾再度出現(xiàn)，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛拿地，還會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)強(qiáng)烈沖擊，給購(gòu)房者造成市場(chǎng)即將回暖、房?jī)r(jià)即將回升的錯(cuò)覺(jué)。

最近，中央層面再次釋放堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)。對(duì)于未來(lái)的政策走向，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，支持居民合理自住性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士提醒，在樓市調(diào)控的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)企業(yè)拿地要慎之又慎，高地價(jià)將很可能引發(fā)更大力度的調(diào)控措施出臺(tái)；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須保持冷靜，降價(jià)促銷去庫(kù)存將成為“最后一根稻草”。