“僵尸企業(yè)”土地資產處置研究

在經濟新常態(tài)下，經濟增速放緩、下行壓力加大、行業(yè)環(huán)境惡化，企業(yè)的盈利能力下降、資產負債率大幅攀升，導致經營虧損、無力償債的困境企業(yè)數量迅速增加，形成了一大批被稱為“僵尸企業(yè)”的困境企業(yè)。從所有制來看，“僵尸企業(yè)”大多屬于國有企業(yè)，國有企業(yè)改革不徹底是“僵尸企業(yè)”處置困境的主要因素之一。

土地產權是企業(yè)產權的重要組成部分，土地資產管理是企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。在企業(yè)產權變更過程中，土地資產處置問題就成為企業(yè)資產處理的重要內容。本文將對“僵尸企業(yè)”的土地資產處置方式及相關法律問題進行研究，以期達到促進“僵尸企業(yè)”土地資源的優(yōu)化配置和存量土地的盤活，促進企業(yè)過剩產能化解，推動“僵尸企業(yè)”有效處置的目的。

一、土地資產處置與化解產能、處置“僵尸企業(yè)”的關系

部分“僵尸企業(yè)”設立時間長，往往設備陳舊、技術落后、職工包袱重。隨著我國城市化進程加快，城市規(guī)模不斷擴大，以前位于市郊的企業(yè)現在已處于城市中心地帶。近年來，在城市土地價值高速增長的背景下，“僵尸企業(yè)”往往占用寶貴的土地資源，卻連年虧損，由此造成土地利用率低下，土地價值不能充分實現。同時，“僵尸企業(yè)”處置面臨的主要困難在于，更新企業(yè)設備、革新現有技術、安置職工所需費用較高，資金問題成為改革去產能的主要障礙。“僵尸企業(yè)”占有高價值的土地資源，通過處置土地資產可以提高土地資源利用率，實現這些土地資產的價值，為企業(yè)帶來可觀的資金收入，用于更新企業(yè)設備、革新企業(yè)技術、償還企業(yè)貸款、安置企業(yè)職工，從而推進產業(yè)升級、化解低端產能，增強企業(yè)市場競爭優(yōu)勢。因此，妥善處置企業(yè)土地資產有助于“僵尸企業(yè)”化解過剩產能。

二、通過土地資產處置化解產能的方式

在處置“僵尸企業(yè)”過程中，屬于落后的產能，要堅決予以淘汰；不屬于落后產能的，可以通過剝離、改進管理、債務重組、減輕包袱等措施提升效率，獲得“重生”，或者通過國家給予相應的引導政策，逐步退出市場。在“僵尸企業(yè)”土地資產處置上，第一可以通過土地置換的方式，發(fā)現土地價值；第二可以通過就地改造的方式，向其它優(yōu)質工業(yè)企業(yè)出租廠房，提高土地利用率。

（一）通過置換土地。

由于產業(yè)特性的原因，地塊與城市中心商業(yè)區(qū)的距離，商業(yè)和住宅用地往往比工業(yè)用地敏感。因此，位于城市中心區(qū)域的地塊用于商業(yè)服務的價值往往大于用于工業(yè)生產的價值。隨著城市化進程不斷加快，很多“僵尸企業(yè)”已處城市中心地帶?！敖┦髽I(yè)”，尤其是處于過剩行業(yè)的“僵尸企業(yè)”對其是否位于城市中心區(qū)域敏感程度較低；相反，城市中心地帶的交通狀況還會加大其物流和倉儲成本。郊縣城市相比中心城市，能提供更優(yōu)質的物流和倉儲服務，并且有比中心城市更優(yōu)厚的政策扶持。在過剩產能“走出去”的背景下，“僵尸企業(yè)”通過將城市中心地塊與郊縣城市地塊置換?？梢垣@得一定土地差價，并可降低物流、倉儲成本，享受相應的支持政策。

（二）通過就地改造方式。

除了通過置換城市郊區(qū)的工業(yè)用地，“僵尸企業(yè)”還可以通過就地改造的方式盤活土地資源。鑒于“僵尸企業(yè)”資產負債率高，企業(yè)可以引入民間資本在原有用地上新建廠房，將新建廠房向其他優(yōu)質工業(yè)企業(yè)出租，獲取租金收益，改善生產條件，化解過剩產能。通過新建廠房并出租的方式盤活土地資產可以幫助“僵尸企業(yè)”顯著提升盈利能力和經營狀況。同時，可以借廠房重建騰退現有過剩產能，還可以通過拓展資產租賃業(yè)務實現部分職工的安置。

三、“僵尸企業(yè)”土地資產處置面臨的問題

（一）主管部門協調的問題。

在目前的體制下，“僵尸企業(yè)”土地資產的處置，涉及土地管理部門、國資、規(guī)劃、工業(yè)等多個行政主管部門的管轄范圍，單靠一個部門，很難統(tǒng)籌全局。同時，目前存在政策法規(guī)繁多、不能形成統(tǒng)一政策導向和步調的問題。如果各個行政主體如果不能很好的協調相互之間關系，則“僵尸企業(yè)”土地資產的處置將面臨政策上、程序上的障礙，難以突破。

（二）政府過分干預的問題。

“僵尸企業(yè)”退出過程中，要正確處理政府與市場的關系。在充分發(fā)揮市場機制倒逼作用的基礎上，政府不是救企業(yè)，不能盲目的插手干預，而應采取適當措施促進企業(yè)盡快順利退出。在存在轉型可能的“僵尸企業(yè)”改革過程中，政府應在尊重市場規(guī)律的前提下，給予企業(yè)支持政策，促進企業(yè)的重組兼并、轉型升級，鼓勵企業(yè)盤活資產，革新技術和設備，實現扭虧為盈。如果政府出于社會穩(wěn)定等因素考慮，過度進行干預，可能導致優(yōu)勝劣汰的市場機制不能在“僵尸企業(yè)”的治理中發(fā)揮作用，導致不公平競爭，甚至可能出現“劣幣驅逐良幣”現象。

（三）土地資產處置市場化的問題。

盤活存量土地就是要通過明晰土地產權，量化土地資產價值，促使存量土地資產以不同的價格進入相應市場進行交易，實現土地的產權流動與重組，達到生產要素與土地資源的優(yōu)化配置。然而，在企業(yè)改革過程中，受制于內部阻力或成本壓力等因素，由企業(yè)自主處置土地資產的情況較為少見。

（四）處置方式問題。

“僵尸企業(yè)”的治理，主要采用兩種方式，一是破產退出，二是兼并重組。無論采用哪一種方式，都涉及到土地資產的處置。在“僵尸企業(yè)”土地資產的處置過程中，往往會面臨土地資產的回收問題，若原有建設用地是通過授權經營或作價出資（入股）的方式取得，則政府不能以規(guī)劃調整、整合資源等理由強制將土地收回。

（五）處置收益分配問題。

在經濟下行壓力加大的背景下，很多行業(yè)預期不明朗，企業(yè)融資困難，導致企業(yè)實施兼并重組的意愿不足。同時，在企業(yè)改革改制過程中，原授權經營或作價出資（入股）土地使用權，在政府收回、企業(yè)轉讓或置換后，其收益應當如何處置，并無明確的政策或規(guī)定。土地資產處置獲取的收益，是歸于企業(yè)還是政府，如何平衡企業(yè)的處分收益與“土地收益歸地方”的原則，如何分配土地處置收益，成為企業(yè)處置資產的顧慮之一，也成為“僵尸企業(yè)”土地資產處置的障礙。

四、對“僵尸企業(yè)”土地資產處置的政策建議

（一）可重組整合的“僵尸企業(yè)”。

雖然土地資產系“僵尸企業(yè)”資產的重要組成部分，但很多“僵尸企業(yè)”土地資產既不能抵押，亦不能租賃，因而資產嚴重缺乏流動性。在處置這類企業(yè)的過程中可以鼓勵企業(yè)通過市場手段自行調整產能結構、進行產業(yè)升級，扭虧為盈。從現行法規(guī)與政策來看，推進企業(yè)通過市場手段自行改善產業(yè)結構，必須把“僵尸企業(yè)”處置和土地使用制度改革有機地結合起來。

在土地資產方面，由于國有土地供給與交易市場受到嚴格限制，當企業(yè)需要通過處置土地資產獲取資金進行轉型升級時，企業(yè)需得到各級土地行政主管部門與城市規(guī)劃建設部門等的許可。多部門之間如果不能積極配合，勢必對“僵尸企業(yè)”盤活土地資產造成阻礙。因此，政策上應當充分協調相關各個行政主管部門間的關系，保障企業(yè)盤活土地資產的高效性與可行性。

在盤活“僵尸企業(yè)”土地資產過程中，應當堅持市場化路線，秉承企業(yè)為主導，政策予以配合的基本原則，尊重企業(yè)意愿，防止行政過度干預。對擁有完整土地使用權的企業(yè)應當減少土地交易過程中的行政干預，鼓勵“僵尸企業(yè)”自主通過市場機制發(fā)現土地價值，從而實現資本的合理配置，盤活企業(yè)存量土地資產，化解過剩產能。同時，減少不必要的審批項目，明確審批時限，為辦理去產能企業(yè)提供便捷高效的行政服務，才能推動企業(yè)通過市場化化解過剩產能。

（二）可清理退出的“僵尸企業(yè)”。

清退這些“僵尸企業(yè)”首先應站在地方政府與銀行的角度，有效消除其顧慮才能真正實現“去產能”的目的。因此妥善安置企業(yè)員工，向銀行提供有效的還款預期，才是清理此類“僵尸企業(yè)”的關鍵。由于土地資產價值不斷得到顯化，從政策上幫助企業(yè)極大變現土地資產，成為清退此類“僵尸企業(yè)”的重中之重。因此，對于此類企業(yè)應盡可能減免變現土地資產需要繳納的費用，保障企業(yè)最大程度地變現土地資產，并將資金用于安置職工、償還銀行貸款，有關部門在必要的時候還可以提供政策扶持，從而提高銀行和地方政府清退此類“僵尸企業(yè)”的意愿。

作者簡介：張翔宇（1986.01—），女，四川成都，中國人民大學民商法在職研究生，國浩律師（成都）事務所律師，主要研究方向：基礎設施建設、房地產、建筑工程等。