淺談房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)精細(xì)化管理

路麗莎

摘 要 本文著重探討房地產(chǎn)公司實(shí)施財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的重要性以及有效的管理手段，并著重對(duì)資金管理、預(yù)算管理、成本控制，建立財(cái)務(wù)分析體系和信息化管理幾個(gè)內(nèi)容進(jìn)行具體闡述，旨在為房地產(chǎn)公司實(shí)施財(cái)務(wù)精細(xì)化管理提供一定的借鑒思路。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 精細(xì)化

一、引言

作為一種管理技術(shù)與管理理念，財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的核心在于企業(yè)360°全方位制定剛性的財(cái)務(wù)管理制度、標(biāo)準(zhǔn)化流程，規(guī)范各崗位人員的行為，重在強(qiáng)調(diào)責(zé)任制，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高經(jīng)營(yíng)效率和盈利能力。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)過(guò)程一般需要注入大量的資金，建設(shè)周期較長(zhǎng)，因而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也比較多，更加需要采用精細(xì)化管理。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的重要性與手段

（一）房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的重要性

實(shí)施財(cái)務(wù)精細(xì)化管理對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)講，具有以下幾方面的重要價(jià)值：

1.實(shí)施財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，確保房地產(chǎn)公司持續(xù)健康發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在最近十幾年普遍獲得了快速發(fā)展，房地產(chǎn)公司的規(guī)模不斷擴(kuò)大，開(kāi)工的項(xiàng)目不斷增多。但一些房地產(chǎn)公司冒進(jìn)擴(kuò)張，使得經(jīng)營(yíng)壓力不斷加大，并且在規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，資金的周轉(zhuǎn)速度與實(shí)際利潤(rùn)并沒(méi)有出現(xiàn)正向增加。因此，房地產(chǎn)公司必須做到財(cái)務(wù)管理精細(xì)化，確保公司能夠持續(xù)健康發(fā)展。

2.實(shí)施財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，確保房地產(chǎn)公司科學(xué)決策。公司財(cái)務(wù)部門(mén)的基本職責(zé)已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的賬務(wù)核算，而是擴(kuò)展到公司管理，為公司決策提供正確、精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)成為財(cái)務(wù)人員最重要的職責(zé)。房地產(chǎn)公司的管理者要作出正確的決策，就必須盡可能地了解行業(yè)、本公司的實(shí)際情況，財(cái)務(wù)部門(mén)必須提供準(zhǔn)確的凈利潤(rùn)、現(xiàn)金流、負(fù)債率情況等。只有實(shí)施財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，才能確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，讓公司作出每個(gè)決策都依賴(lài)于財(cái)務(wù)縝密的測(cè)算，從而作出科學(xué)的決策，達(dá)到公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

3.實(shí)施財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，確保房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流充足?，F(xiàn)金流在房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)中至關(guān)重要，產(chǎn)品銷(xiāo)售、樓款回籠、融資方式與渠道等都對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生重要影響，如果管理不到位，很可能造成現(xiàn)金流不足、資金使用效率低等問(wèn)題。因此，必須實(shí)施財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式、優(yōu)化融資渠道，以降低房地產(chǎn)成本，保證現(xiàn)金流充足。

4.實(shí)施財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，確保房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。當(dāng)前，政府針對(duì)房地產(chǎn)公司出臺(tái)了一系列限購(gòu)與限貸政策，同時(shí)土地價(jià)格也不斷提高，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率普遍增加。許多小規(guī)模房地產(chǎn)公司已經(jīng)被淘汰出局，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)不斷萎縮，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。因此，房地產(chǎn)公司必須加大精細(xì)化管理力度，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上最大限度地控制成本，向管理要利潤(rùn)。

（二）房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的手段

房地產(chǎn)公司實(shí)施財(cái)務(wù)管理的精細(xì)化策略，應(yīng)當(dāng)包括財(cái)務(wù)管理的全部?jī)?nèi)容，如財(cái)務(wù)預(yù)算、會(huì)計(jì)核算、投資融資、稅務(wù)管理以及內(nèi)部控制等方面都應(yīng)當(dāng)實(shí)施精細(xì)化管理。房地產(chǎn)公司要針對(duì)以上幾方面的事項(xiàng)建立財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的完整工作流程與制度。通常情況下采取的手段有：一是建立健全公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管理流程；二是按照管理流程制定配套的管理制度；三是按照業(yè)務(wù)的實(shí)際情況制定具體的實(shí)施方案；四是按照精細(xì)化管理的目標(biāo)，設(shè)計(jì)相應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)表并制定明確的填寫(xiě)規(guī)范；五是確定各部門(mén)的具體職能并建立責(zé)任制，強(qiáng)化對(duì)管理結(jié)果的評(píng)價(jià)與績(jī)效考核。

三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的對(duì)策與建議

（一）加強(qiáng)資金管理，提高資金使用效率

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從購(gòu)買(mǎi)土地、立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、竣工驗(yàn)收，到交付使用，需要大量資金，且資金回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力也不僅僅是產(chǎn)品品質(zhì)、性價(jià)比等，資金在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中越來(lái)越重要。資金管理貫穿房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的始終，成為房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中最重要的一項(xiàng)內(nèi)容。要實(shí)施財(cái)務(wù)管理的精細(xì)化，就必須加強(qiáng)資金管理。具體包括以下幾方面：一是加快收款、減少閑置資金。建立多種銷(xiāo)售方式，鼓勵(lì)業(yè)主采取一次性購(gòu)買(mǎi)方式加快樓款回籠。同時(shí)，減少沉淀、閑置資金，對(duì)于應(yīng)收賬款建立健全催繳制度、激勵(lì)制度，盤(pán)活閑置資產(chǎn)，將公司的每一分錢(qián)都切實(shí)可行地用起來(lái)。二是建立多種融資渠道、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，資本市場(chǎng)活躍，可以選擇多種融資渠道給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)建立強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)后盾，而非單一的銀行貸款，如信托、IPO融資、融資租賃等。三是建立切實(shí)可行的資金預(yù)算，做好月度資金計(jì)劃與執(zhí)行、年度資金計(jì)劃與執(zhí)行。資金計(jì)劃要具體到每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)部門(mén)。而比資金計(jì)劃更重要的是，要做好資金執(zhí)行情況并進(jìn)行分析、對(duì)比，以便在公司整體上協(xié)調(diào)分配資金使用，做到既不影響任何一個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展，也實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目間的資金平衡。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)全方位財(cái)務(wù)把控

房地產(chǎn)公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)執(zhí)行的好壞，取決于執(zhí)行人的職業(yè)素養(yǎng)以及崗位能力，更取決于財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況，而完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度是確保財(cái)務(wù)預(yù)算效果的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)建立各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，通常應(yīng)當(dāng)包括資金預(yù)算管理、全面預(yù)算、財(cái)務(wù)現(xiàn)金收支預(yù)算、項(xiàng)目投資預(yù)算、現(xiàn)金與應(yīng)收賬款管理等多方面的內(nèi)容，并明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)制度的管理流程。例如，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)建立的預(yù)算管理制度通常包括資金管理業(yè)務(wù)、預(yù)算管理業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)預(yù)算編制（審核、審批）、預(yù)算調(diào)整以及超支管理及對(duì)應(yīng)的管理流程。

（三）加強(qiáng)成本控制，提高利潤(rùn)空間

成本控制就是對(duì)成本進(jìn)行規(guī)劃和監(jiān)控的過(guò)程。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)以本公司實(shí)際開(kāi)發(fā)的苑區(qū)產(chǎn)品為基礎(chǔ)，對(duì)每一個(gè)苑區(qū)產(chǎn)品成本進(jìn)行估算，制定明確的全成本口徑目標(biāo)成本。全成本包括土地成本、前期工程成本、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、公共配套成本，以及貸款利息、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金等，即影響利潤(rùn)的各項(xiàng)支出。在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，材料價(jià)格、產(chǎn)品工藝、工程費(fèi)用、政府行政收費(fèi)及各項(xiàng)期間費(fèi)用不斷變化。動(dòng)態(tài)成本就是在保證產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對(duì)施工過(guò)程中各項(xiàng)支出及時(shí)更新、糾正偏差，目標(biāo)是使動(dòng)態(tài)成本在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，從而保證公司的利潤(rùn)空間。

（四）建立財(cái)務(wù)分析體系，支持公司戰(zhàn)略決策

財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要使命就是進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，為決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)建立完善的財(cái)務(wù)分析體系。首先，應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)分析流程，如產(chǎn)品銷(xiāo)售定價(jià)分析流程、拿地分析流程、投融資的決策流程等；其次，應(yīng)當(dāng)健全財(cái)務(wù)分析制度，如房地產(chǎn)公司要建立健全財(cái)務(wù)分析管理制度，明確財(cái)務(wù)分析的管理方法等；第三，全面使用各種財(cái)務(wù)分析報(bào)表。通常情況下，利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表以及銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用分析表等都是常用的財(cái)務(wù)分析報(bào)表。

（五）加快推進(jìn)財(cái)務(wù)信息化管理，改進(jìn)財(cái)務(wù)管理手段

房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)內(nèi)容復(fù)雜，單純依賴(lài)財(cái)務(wù)部門(mén)或者審計(jì)部門(mén)采用原有的管理手段很難做到精細(xì)化。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)著力提升財(cái)務(wù)管理的信息化水平，為順利實(shí)施財(cái)務(wù)管理工作提供良好的信息化管理平臺(tái)。通過(guò)信息化管理平臺(tái)數(shù)據(jù)的傳遞、核對(duì)、分析、使用，可以進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。同時(shí)，讓財(cái)務(wù)人員不必再專(zhuān)注于復(fù)雜、繁瑣的日常業(yè)務(wù)，而有更多精力進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析，為公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策提供更為準(zhǔn)確的決策依據(jù)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)公司實(shí)施財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，已經(jīng)成為其應(yīng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康經(jīng)營(yíng)的必然選擇。而財(cái)務(wù)精細(xì)化管理不是一朝一夕就能完成的，需要全公司人員通力合作，在實(shí)踐的基礎(chǔ)上不斷修正、完善，才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司提高經(jīng)營(yíng)效率和盈利能力的目標(biāo)。

（作者單位為沈陽(yáng)華銳置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 周慧潔. CFO精細(xì)化管理之綱節(jié)決定成敗[N].中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)，2013-06-07.