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    簽土地流轉(zhuǎn)合同 也不能太任性

    2017-04-10 01:11:15王景龍孫艷侯艷麗
    新農(nóng)村 2017年3期
    關(guān)鍵詞:書面形式價(jià)款書面

    □王景龍 孫艷 侯艷麗

    簽土地流轉(zhuǎn)合同 也不能太任性

    □王景龍 孫艷 侯艷麗

    隨著土地的集約經(jīng)營,家庭農(nóng)場的現(xiàn)身,把土地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包給種田大戶或交由農(nóng)場代為種植,自己外出打工的農(nóng)民不斷增多,人員流動(dòng)、土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)已成常態(tài)。農(nóng)村是一個(gè)“熟人社會”,“重人情”輕合同。因?yàn)闆]有書面合同,或書面合同約定不明,一旦發(fā)生糾紛,處理起來很難,合法權(quán)益維護(hù)時(shí)常受阻。這里提醒大家,行這步勿忘“四忌”:一忌沒“把”的口頭合同,二忌“價(jià)款不清”的書面協(xié)議,三忌“期限不明”的書面合同,四忌無權(quán)利人同意的“代理文書”。

    沒“把”的口頭合同

    黃某去年全家外出打工,承包地交由村中一位遠(yuǎn)房的親戚于某所辦的家庭農(nóng)場代管。因?yàn)橛H屬關(guān)系,雙方?jīng)]有簽訂書面合同。最近黃某要收回土地,轉(zhuǎn)包給村里的種糧大戶蔣某。于以是“轉(zhuǎn)讓”,不是“代管”,不同意退出接手經(jīng)營的土地。是“轉(zhuǎn)讓”,還是“代管”,因無書面合同,雙方各持一詞。

    口頭合同“沒抓手”,有關(guān)部門解決起來難度很大。

    說法:《合同法》第十條規(guī)定,當(dāng)事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。《農(nóng)村土地承包法》第三十七條規(guī)定,土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn),當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同?!巴恋亓鬓D(zhuǎn)”這類事關(guān)農(nóng)民切實(shí)利益的重大事項(xiàng),屬于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用書面形式簽約的范圍。

    “價(jià)款不清”的書面協(xié)議

    張某前年外出打工,把承包的土地轉(zhuǎn)包給了自己的表哥胡某。張某和胡某是實(shí)在親戚,雙方雖求人寫了一方協(xié)議,可協(xié)議中只有雙方當(dāng)事人的姓名、住所,流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積,流轉(zhuǎn)的期限和起止日期,流轉(zhuǎn)土地的用途,卻忘了寫“流轉(zhuǎn)價(jià)款”。雙方當(dāng)時(shí)都沒有留意,事后發(fā)覺,也都沒好意思提出“補(bǔ)訂”。最近張某回來結(jié)賬,當(dāng)?shù)赝獍恋貎r(jià)款為每畝三百至五百元不等。究竟每畝是按三百元還是五百元,雙方鬧翻了臉。另外良種補(bǔ)貼、農(nóng)資補(bǔ)貼、柴油補(bǔ)貼等各種補(bǔ)貼,都叫胡某領(lǐng)走。實(shí)在親戚,鬧上了法庭。

    說法:“流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式”,是《農(nóng)村土地承包法》在第三十七條中規(guī)定的采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán),書面合同的必備條款。根據(jù)《合同法》第六十一條、六十二條合同生效后,當(dāng)事人就價(jià)款等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,可按照訂立合同時(shí)履行地的市場價(jià)格履行。就“流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式”,法院可根據(jù)實(shí)際情況,按土地的等級,在每畝三百至五百元的價(jià)款中裁決。

    “期限不明”的書面合同

    姜某外出打工把承包的土地租給了村里的集體農(nóng)場,雙方簽訂了合同,明確了“租金”的具體價(jià)格等內(nèi)容,可租期規(guī)定不具體,只寫“長期”。姜某在外混了五年,因?yàn)闊o文化、無技術(shù),一直沒找到固定的工作?!皩?shí)在混不下去了,他從城里又回到農(nóng)村,要種自己的地??赊r(nóng)場不同意退給他,說日期沒到。姜某認(rèn)為,五年,時(shí)間不短了,可為“長期”,自己可以把土地收回。

    說法:《合同法》第六十二條規(guī)定,履行期限不明確的,債務(wù)人可以隨時(shí)履行,債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行,但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?!傲鬓D(zhuǎn)的起止時(shí)間”,也是《農(nóng)村土地承包法》在第三十七條中規(guī)定的采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán),書面合同的必備條款。流轉(zhuǎn)期限不明,可以按《合同法》第六十二條的上述規(guī)定辦理,姜某收回土地的請求應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹С帧?/p>

    無權(quán)利人同意的“代理文書”

    顏某三年前帶妻攜子進(jìn)城打工,土地交由伯父代管。在外面混日子好辛苦,且高齡的父母需要他照顧,于是他準(zhǔn)備返鄉(xiāng)??苫丶野l(fā)現(xiàn),村主任為了給自己親屬吳某辦的家庭農(nóng)場擴(kuò)容,沒經(jīng)顏某和家人的同意,竟代他和吳某簽訂了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,將顏某的土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)給了吳某的家庭農(nóng)場,且轉(zhuǎn)讓價(jià)格也不能令人滿意。

    說法:《合同法》第三百九十六條規(guī)定,委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托人事務(wù)的合同?!掇r(nóng)村土地承包法》第九條、第三十四條規(guī)定,國家保護(hù)集體土地所有者的合法權(quán)益,保護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營權(quán),任何組織和個(gè)人不得侵犯。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循平等協(xié)商、自愿、有償,任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。村主任沒經(jīng)顏某同意,代理顏某與吳某簽訂的轉(zhuǎn)讓顏某土地的協(xié)議是違法的。

    《農(nóng)村土地承包法》第三十七條規(guī)定,土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn),當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同?!巴恋亓鬓D(zhuǎn)”這類事關(guān)農(nóng)民切實(shí)利益的重大事項(xiàng),屬于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用書面形式簽約的范圍。

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