肇慶市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)方案分析

黎傳熙

[提要] 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)又稱(chēng)自由市場(chǎng)或者農(nóng)貿(mào)自由市場(chǎng)，是指在城鄉(xiāng)設(shè)立的可進(jìn)行自由買(mǎi)賣(mài)農(nóng)副產(chǎn)品的市場(chǎng)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與其他商業(yè)業(yè)態(tài)功能相比，通常將其比作為“民生工程”、“再就業(yè)工程”和“菜籃子工程”等。但是，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為一種傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，存在著許多制約其健康穩(wěn)定發(fā)展的因素。本文基于當(dāng)今農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)普遍存在的問(wèn)題，提出一套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)可行性研究方案，以期建立一個(gè)布局合理、便于管理、功能齊全、干凈文明衛(wèi)生，以及經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益良好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；建設(shè)項(xiàng)目管理；CI；可行性分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F713.56 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年3月7日

一、肇慶地區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

截至2016年，肇慶全部市縣區(qū)共有各類(lèi)商品市場(chǎng)15個(gè)，端州區(qū)7個(gè)：中心市場(chǎng)、人民中市場(chǎng)、橋東市場(chǎng)、黃塘市場(chǎng)、睦崗市場(chǎng)、東湖市場(chǎng)、藍(lán)塘市場(chǎng)；鼎湖區(qū)1個(gè)：永安市場(chǎng)；德慶縣1個(gè)：康達(dá)商貿(mào)中心市場(chǎng)；廣寧縣1個(gè)：南街市場(chǎng)；封開(kāi)縣1個(gè)：青果場(chǎng)市場(chǎng)；懷集縣1個(gè)：城北市場(chǎng)；高要市1個(gè)：南岸中心市場(chǎng)；四會(huì)市1個(gè)：馬田市場(chǎng)；肇慶高新區(qū)1個(gè)：華生市場(chǎng)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為地區(qū)生活便利和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了許多現(xiàn)實(shí)意義。

與此同時(shí)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)目前同樣也存在不少問(wèn)題。制約農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展主要有以下幾個(gè)方面：（1）缺乏總體規(guī)劃，市場(chǎng)布局不合理。農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)基本上呈現(xiàn)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)和管理各自為政，布局方面雜亂無(wú)章，很難形成群體優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)；（2）市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、設(shè)施簡(jiǎn)陋、輻射能力差、功能不齊全；（3）農(nóng)產(chǎn)品流通的發(fā)展緩慢、流通的組織化程度低。不能及時(shí)掌握市場(chǎng)需求信息，農(nóng)業(yè)的小生產(chǎn)和大市場(chǎng)的矛盾非常突出，產(chǎn)銷(xiāo)脫節(jié)，市場(chǎng)變動(dòng)頻繁，農(nóng)產(chǎn)品流通基本處于無(wú)序發(fā)展的狀態(tài)；（4）人才制約農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)行業(yè)的發(fā)展；（5）市場(chǎng)管理水平低下，功能不完善；（6）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，新型商業(yè)業(yè)態(tài)分走客源。以上這些對(duì)傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，特別是購(gòu)物環(huán)境較差的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)造成很大的沖擊。

二、肇慶市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)總體布局

項(xiàng)目布局和建設(shè)應(yīng)該落實(shí)好以下內(nèi)容：

（一）批發(fā)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。批發(fā)市場(chǎng)工程占地總面積8，000.04m2，規(guī)劃為庭院式建筑特色，及整個(gè)建筑規(guī)格呈“回”字型，包含了素食區(qū)、果品區(qū)、蛋禽肉及水產(chǎn)區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)及其他店鋪區(qū)等。相應(yīng)配套供水、供電、排水、網(wǎng)絡(luò)通訊、環(huán)衛(wèi)、消防、安全等設(shè)施。

（二）建立市場(chǎng)信息智能管理系統(tǒng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)入口處設(shè)立信息顯示屏幕。建立市場(chǎng)信息管理系統(tǒng)，多渠道、多途徑收集、發(fā)布農(nóng)業(yè)信息，如價(jià)格、供應(yīng)、庫(kù)存等，利用現(xiàn)代化技術(shù)高效管理，同時(shí)充分發(fā)揮市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、增產(chǎn)增收方面的引導(dǎo)作用。配備農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理中心、衛(wèi)生間、產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)室等。

（三）建立物流配送中心。積極探索批發(fā)市場(chǎng)實(shí)行代理、拍賣(mài)、中遠(yuǎn)期交易等機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)形式，擴(kuò)大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍和盈利空間及手段。利用項(xiàng)目所在地交通優(yōu)勢(shì)，并建設(shè)一定量的機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)。

（四）加強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)。保證產(chǎn)品質(zhì)量，擴(kuò)充產(chǎn)品種類(lèi)，提高服務(wù)檔次，發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套齊全、服務(wù)周全、安全衛(wèi)生的良好環(huán)境，使將項(xiàng)目打造成為肇慶地區(qū)社會(huì)影響力大、品牌效益好、綜合型樣板農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

三、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容

（一）休息疏散廣場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)及道路建筑面積：1，680m2。

（二）消費(fèi)品交易區(qū)：總建筑面積5，060m2。（1）素食區(qū)：總建筑面積2，024m2，其中：蔬菜區(qū)1，412m2、豆制品區(qū)205m2、干貨及糧油制品區(qū)407m2；（2）果品交易區(qū)：總建筑面積1，265m2；（3）畜禽產(chǎn)品交易區(qū)：總建筑面積1，771m2，其中：蛋及家禽區(qū)574m2、生肉區(qū)553m2、水產(chǎn)區(qū)564m2、熟食區(qū)80m2。

（三）綜合輔助區(qū)：總建筑面積1，260m2。內(nèi)設(shè)有管理中心和服務(wù)中心：1，260m2；管理中心總建筑面積90m2，其中公共衛(wèi)生間30m2、管理中心辦公室40m2、工作人員值班室20m2；服務(wù)中心總建筑面積1，200m2：農(nóng)產(chǎn)品卸貨區(qū)400m2、產(chǎn)品屠宰加工間100m2、果蔬農(nóng)藥殘留檢測(cè)中心200m2、凈菜處理室150m2、冷藏冷凍間350m2。

（四）其他：市場(chǎng)內(nèi)必須符合衛(wèi)生部門(mén)和城管要求，要有垃圾收集設(shè)施以及垃圾臨時(shí)存放設(shè)施。垃圾臨時(shí)存放設(shè)施應(yīng)該密閉，并且配有沖洗設(shè)施，內(nèi)部設(shè)有垃圾密封桶，總計(jì)垃圾處理收集設(shè)施60m2；在出入口處設(shè)計(jì)安裝40m2大型LED彩色信息顯示屏的操作控制系統(tǒng)。

四、項(xiàng)目建設(shè)方案

肇慶市目前還沒(méi)有突出主題形象的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，在總體設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，首次推出主題形象農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，可能會(huì)產(chǎn)生極強(qiáng)的廣告宣傳和轟動(dòng)效應(yīng)，同時(shí)又能構(gòu)成該項(xiàng)目的差異性和提高農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。從本項(xiàng)目看，輻射的地區(qū)和居民范圍廣，而且前來(lái)購(gòu)買(mǎi)的居民來(lái)自不同地方，所以該項(xiàng)目采取院落型設(shè)計(jì)，即“回”字型設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)適用于建筑面積較大，周邊交通便利，需要設(shè)置三個(gè)或者更多的出入口。農(nóng)貿(mào)城以4個(gè)相對(duì)獨(dú)立的建筑主體，組成渾然一體的“回”字形的裙樓建筑。人流自動(dòng)形成回路，通路縱橫交錯(cuò)又讓人不失方向感，消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不會(huì)感到疲勞和煩躁。所有的商鋪和攤位都規(guī)劃在主通道的兩側(cè)，不會(huì)形成客流死角。有利于所有商鋪店面全面良性發(fā)展。布局自由，能適應(yīng)周邊環(huán)境，適合于居住區(qū)周邊各個(gè)地方居民出入購(gòu)物。不僅如此，良好的形象，更可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生積極的情感體驗(yàn)。外立面設(shè)計(jì)建議以簡(jiǎn)潔、整體感強(qiáng)為宜，外街立面與內(nèi)街立面考慮適當(dāng)設(shè)置廣告位，即可以營(yíng)造繁華的商業(yè)氛圍，又能為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值?？晒┙ㄔO(shè)的用地面積為8，000.04m2，庭院型設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)形成“一為交通入口區(qū)，二為消費(fèi)品交易區(qū)，三為綜合輔助區(qū)”整體結(jié)構(gòu)框架。交通入口區(qū)：規(guī)劃在主入口設(shè)立標(biāo)志性建筑。建筑項(xiàng)目的主題形象可以定位為：綠色、平價(jià)、健康、惠民，將CI形象植入農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。交通區(qū)利用項(xiàng)目選址優(yōu)越的地理位置，多輛公交車(chē)經(jīng)過(guò)，出于百姓自駕出行購(gòu)物，還設(shè)計(jì)建設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)以及非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)。消費(fèi)品交易區(qū)：消費(fèi)品交易區(qū)呈現(xiàn)“回”字型、庭院式建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，“回”字型市場(chǎng)建設(shè)十分利于農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程分門(mén)別類(lèi)，利于管理，便于選購(gòu)。交易區(qū)中按大類(lèi)分為素食交易區(qū)、果品交易區(qū)、禽畜肉交易區(qū)。三大類(lèi)又可以具體分為下面幾個(gè)細(xì)類(lèi)：蔬菜區(qū)、生肉區(qū)、蛋及家禽區(qū)、水產(chǎn)區(qū)、熟食區(qū)、豆制品區(qū)、干貨及糧油制品區(qū)、水果區(qū)等店鋪，交易區(qū)內(nèi)物種豐富，品類(lèi)繁多。綜合輔助區(qū)：綜合輔助區(qū)包括管理中心和服務(wù)中心，管理中心包括公共衛(wèi)生間、管理中心辦公室、工作人員值班室，服務(wù)中心包括了產(chǎn)品卸貨區(qū)、產(chǎn)品屠宰加工間、果蔬產(chǎn)品農(nóng)藥殘留檢測(cè)室、凈菜處理室、冷藏冷凍間等。項(xiàng)目功能分區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃：

（一）交通入口區(qū)功能設(shè)計(jì)規(guī)劃。在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)入口配備了信息顯示屏，展示了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的服務(wù)宗旨，第一次將CI系統(tǒng)引入農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)里，將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整體定位在綠色、平價(jià)、健康、惠民。建立市場(chǎng)信息智能管理系統(tǒng)，以科技化和信息化的代入和管理促進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)良性發(fā)展。方案中設(shè)計(jì)了休息疏散廣場(chǎng)，與星湖大道相連，附近有大型公交站，交通運(yùn)輸方便；在廣場(chǎng)兩邊還設(shè)有機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)和非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，為整個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)提供停車(chē)服務(wù)。

（二）消費(fèi)品交易區(qū)功能設(shè)計(jì)規(guī)劃。消費(fèi)品營(yíng)業(yè)區(qū)分別為素食交易區(qū)、果品交易區(qū)、禽畜肉交易區(qū)。三大類(lèi)又可以具體分為下面幾個(gè)細(xì)類(lèi)：蔬菜區(qū)、生肉區(qū)、蛋及家禽區(qū)、水產(chǎn)區(qū)、熟食區(qū)、豆制品區(qū)、干貨區(qū)、水果區(qū)等。

1、素食交易區(qū)：（1）蔬菜是百姓生活日常必需品，也是購(gòu)買(mǎi)頻率非常高的食品，蔬菜的異味不大、污染不明顯，因此可設(shè)置蔬菜區(qū)在入口出；（2）豆制品的污染和異味也不算大，但豆制品在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量污水，所以布局時(shí)可以相鄰水產(chǎn)品作為結(jié)合，一來(lái)可以充分利用水資源供給需要，二來(lái)便于污水處理；（3）干貨及糧油制品在儲(chǔ)存時(shí)應(yīng)該盡量通風(fēng)，避免潮濕，影響食品質(zhì)量，所以干貨緊臨蔬菜和市場(chǎng)入口，通風(fēng)效果良好。

2、果品交易區(qū)：水果銷(xiāo)售是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)銷(xiāo)售品類(lèi)中相對(duì)最為干凈的一類(lèi)產(chǎn)品，購(gòu)買(mǎi)頻率相對(duì)也比較高，所以設(shè)置在入口的左邊，沿著外圍擺設(shè)。

3、禽畜肉交易區(qū)：（1）家禽、生肉是污染很大、異味很重的交易購(gòu)買(mǎi)區(qū)，所以在設(shè)計(jì)上，這兩類(lèi)產(chǎn)品的位置設(shè)計(jì)在消費(fèi)品交易區(qū)和綜合輔助區(qū)的次出入口附近，一方面加強(qiáng)通風(fēng)，使得異味快速散去；另一方面在家禽和生肉的運(yùn)輸方面來(lái)看，直接從次出入口就可以卸貨下貨，十分方便。（2）水產(chǎn)品是市場(chǎng)中污染較重的交易區(qū)域，對(duì)供水的要求也大，所以水產(chǎn)區(qū)集中在內(nèi)部，緊鄰?fù)瑯訉?duì)供水、排水有較大需求的豆制品區(qū)。（3）熟食區(qū)的異味不大、污染不重，是直接食用產(chǎn)品，不應(yīng)該和其他異味、污染大的產(chǎn)品放在一起，所以設(shè)計(jì)熟食區(qū)在果產(chǎn)區(qū)附近。

（三）綜合服務(wù)區(qū)功能設(shè)計(jì)規(guī)劃。綜合輔助區(qū)設(shè)計(jì)在項(xiàng)目的北邊，主要設(shè)計(jì)有管理中心和服務(wù)中心，便于管理和服務(wù)。

（四）其他配套功能設(shè)計(jì)規(guī)劃。項(xiàng)目擬建地處于肇慶大道和星湖大道之間，交通便捷，有1路、9路、10路、18路等多部公交車(chē)經(jīng)過(guò)，為項(xiàng)目建設(shè)提供了便捷的交通條件。同時(shí)，也有效地降低農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸過(guò)程中的損失，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品流通給予可靠的保障。公用設(shè)施社會(huì)依托條件：（1）供水：供水來(lái)源由北嶺供水加壓站供給，本項(xiàng)目擬從該城鎮(zhèn)管網(wǎng)接入，供本項(xiàng)目生活、生產(chǎn)及消防用水；（2）排水：排水采用雨污分流制，污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后進(jìn)入排水管網(wǎng)；（3）供電：本工程10kV中壓網(wǎng)絡(luò)納入項(xiàng)目區(qū)建設(shè)滿(mǎn)足本項(xiàng)目的用電需要。

五、項(xiàng)目土建及設(shè)計(jì)規(guī)劃

（一）廣場(chǎng)道路及各個(gè)通道采用混凝土材料。重點(diǎn)包裝出入口，形象墻、廣場(chǎng)、車(chē)場(chǎng)，電子顯示屏，體現(xiàn)主題形象。兩個(gè)出入口上方設(shè)置鮮明的LOG0，通過(guò)使用藝術(shù)造型的貨架、海報(bào)、吊牌及形象墻等來(lái)美化環(huán)境，提升形象，創(chuàng)造顧客體驗(yàn)。

（二）消費(fèi)品交易區(qū)：色彩的運(yùn)用以干凈、暢快的白色為主色調(diào)，適當(dāng)點(diǎn)綴暖色調(diào)的裝飾物，給居民熱鬧和興榮的感覺(jué)，促進(jìn)消費(fèi)，增加環(huán)境的生動(dòng)性。

（三）綜合輔助區(qū)：內(nèi)設(shè)管理中心和服務(wù)中心。管理中心包括公共衛(wèi)生間、管理中心辦公室、工作人員值班室；服務(wù)中心包括了產(chǎn)品卸貨區(qū)、產(chǎn)品屠宰加工間、果蔬產(chǎn)品農(nóng)藥殘留檢測(cè)室、凈菜處理室、冷藏冷凍間等。

（四）冷藏冷凍庫(kù)：為市場(chǎng)的重要建筑，建筑50×40m，層高為6.3m。

六、項(xiàng)目建設(shè)工期

市場(chǎng)建筑規(guī)模較大，但屬于低層磚混結(jié)構(gòu)，裝修標(biāo)準(zhǔn)較低，施工難度小，建設(shè)期為1年，即2016年6月至2017年7月，2016年6～8月編制可研報(bào)告、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批、規(guī)劃設(shè)計(jì)，2016年9月至2017年5月土建及配套工作，2017年3月至2017年5月設(shè)備談判簽約、設(shè)備采購(gòu)，2017年4～5月人員培訓(xùn)、設(shè)備安裝調(diào)試、設(shè)備驗(yàn)收，2017年6～7月項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)。

本項(xiàng)目以建設(shè)方案過(guò)程作為研究對(duì)象，系統(tǒng)介紹了項(xiàng)目建設(shè)的意義，項(xiàng)目建設(shè)的總體布局，項(xiàng)目建設(shè)方案及項(xiàng)目?jī)?nèi)各個(gè)區(qū)域的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，最后估算項(xiàng)目的建設(shè)工期和竣工時(shí)間點(diǎn)。建設(shè)后項(xiàng)目三大區(qū)相互獨(dú)立，又形成整體，三大區(qū)域互不干擾，貨流、人流、車(chē)流的三流分開(kāi)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)交易運(yùn)作效率提高，是本項(xiàng)目建設(shè)的一個(gè)亮點(diǎn)。本項(xiàng)目以期建設(shè)一個(gè)具有CIS現(xiàn)代信息的新型綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，集形象主題、高效交易、快速流通等功能。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建成后將大幅減少農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)，降低流通成本，促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民增收，保證居民消費(fèi)質(zhì)量和安全。

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