房地產(chǎn)企業(yè)自主上市的主要財(cái)務(wù)問(wèn)題分析

田振華

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍都在70%，資金來(lái)源主要是銀行，過(guò)度依賴于銀行貸款的現(xiàn)象是普遍存在的，這樣的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)處于較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。上市仍是公司解決資金困難的重要途徑，通過(guò)上市，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提升抵御負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)能力。文章結(jié)合上市要求和房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)在收入、成本、稅收幾個(gè)在理論界存在的不同處理意見，分析房地產(chǎn)企業(yè)上市存在的主要財(cái)務(wù)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 上市 財(cái)務(wù)分析

中圖分類號(hào)：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）02-144-02

房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀環(huán)境和政策波動(dòng)影響較大，在目前嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下資金鏈普遍緊張，自主上市無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)善選之舉，為企業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。但企業(yè)上市是一項(xiàng)復(fù)雜且綜合性很強(qiáng)的工作，通常項(xiàng)目周期長(zhǎng)，涉及企業(yè)改制、上市申報(bào)、財(cái)務(wù)培訓(xùn)、財(cái)務(wù)咨詢等工作，其中財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料的審核工作則是重中之重，而會(huì)計(jì)資料審核中重點(diǎn)是盈利能力指標(biāo)。本文結(jié)合上市要求，針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)在收入、成本和稅收幾個(gè)在理論界有不同處理意見的方面，對(duì)影響企業(yè)自主上市的主要財(cái)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行分析，希望能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自主上市提供一些參考。

一、房地產(chǎn)自主上市的必要性

從有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍都在70%，資金來(lái)源主要是預(yù)收款、自籌資金和銀行貸款（開發(fā)貸），而且預(yù)收款和自籌資金有很大一部分也是來(lái)源于銀行貸款，如個(gè)人信用貸款，可以說(shuō)房地產(chǎn)資金來(lái)源主要是銀行，因此房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，過(guò)度依賴于銀行貸款的現(xiàn)象是普遍存在的，這樣的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)處于較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和貨幣緊縮的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)貸的條件又極為苛刻，自有資金比例也逐步提高，有的已達(dá)到45%或更多。在當(dāng)前環(huán)境下，上市仍是公司解決資金困難的重要途徑，通過(guò)上市，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提升抵御負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展獲得穩(wěn)定的長(zhǎng)期融資渠道，顯得尤為重要。

二、國(guó)內(nèi)上市的主要條件及分析

《證券法》《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)對(duì)企業(yè)上市有關(guān)條件和具體要求做了相關(guān)規(guī)定，主要條件是從主體資格、公司治理、獨(dú)立性、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、關(guān)聯(lián)交易、財(cái)務(wù)要求等幾個(gè)方面展開。2008年7月中國(guó)證監(jiān)會(huì)為完善房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的政策引導(dǎo)和支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)獲得借殼上市的機(jī)會(huì)，在審核標(biāo)準(zhǔn)備忘錄里提出了以下幾點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題，這些關(guān)注點(diǎn)可以成為房地產(chǎn)企業(yè)自主上市的重要參考依據(jù)。

（一）產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向性和市場(chǎng)地位

支持主營(yíng)業(yè)務(wù)方向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的大型龍頭企業(yè)，限制以別墅、高檔豪華住宅開發(fā)為主、主要業(yè)務(wù)屬于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制范圍的企業(yè)。

（二）資本實(shí)力和盈利能力

支持資本和資產(chǎn)規(guī)模較大的、有保持和提升盈利能力運(yùn)作水平的企業(yè)，開發(fā)業(yè)務(wù)歷年來(lái)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)或總體增長(zhǎng)水平，限制盈利能力起伏不定或只運(yùn)作過(guò)一、兩個(gè)小項(xiàng)目的企業(yè)。

（三）財(cái)務(wù)狀況

合并報(bào)表扣除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率原則上不超過(guò)70%，不存在嚴(yán)重依賴外部資金（如銀行借款）。

（四）土地儲(chǔ)備

原則上滿足三年以上的開發(fā)，限制受房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的驅(qū)使、憑人為運(yùn)作拿地而介入房地產(chǎn)的企業(yè)。

（五）管理和業(yè)務(wù)規(guī)范性

在上市審核中，核心在于對(duì)企業(yè)的內(nèi)在核心價(jià)值進(jìn)行審核，企業(yè)核心判斷標(biāo)準(zhǔn)是能否給投資者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，具體表現(xiàn)就是持續(xù)盈利能力。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，被證監(jiān)會(huì)刷下的企業(yè)中，因持續(xù)盈利能力方面的問(wèn)題占了大部分。與制造企業(yè)相比，盈利能力的要求，房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)要低，按照IPO的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)行前三年的累計(jì)凈利潤(rùn)超過(guò)3000萬(wàn)元，累計(jì)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)3億元。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可能是幾套房子的價(jià)格，但房地產(chǎn)的盈利能力也有其特殊性，政策的敏感性要比其他企業(yè)大的多，容易受政策的影響，其業(yè)績(jī)?nèi)菀状蠓鹊牟▌?dòng)。因此要求最近三年發(fā)展穩(wěn)定、業(yè)績(jī)較好，持續(xù)盈利能力是房地產(chǎn)自主上市重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)自主上市的主要財(cái)務(wù)問(wèn)題

獨(dú)立、持續(xù)的盈利能力是證監(jiān)會(huì)審核人員重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題，如果公司的盈利主要來(lái)源于非主營(yíng)業(yè)務(wù)，其盈利能力的獨(dú)立性會(huì)受到質(zhì)疑，同時(shí)發(fā)審委更關(guān)注盈利的真實(shí)性和可持續(xù)性。從公司角度，公司持續(xù)盈利能力取決于行業(yè)環(huán)境、行業(yè)地位、市場(chǎng)空間等外部因素和核心業(yè)務(wù)、主要產(chǎn)品及用途、土地儲(chǔ)備等內(nèi)部因素；從財(cái)務(wù)角度，盈利能力主要體現(xiàn)在收入的組成及增減變動(dòng)、毛利率的構(gòu)成及各期變動(dòng)、利潤(rùn)來(lái)源的連續(xù)性和穩(wěn)定性三個(gè)方面。營(yíng)業(yè)收入反映了公司創(chuàng)造利潤(rùn)和現(xiàn)金流的能力；成本費(fèi)用直接影響企業(yè)的毛利和利潤(rùn)，影響著企業(yè)的盈利能力。下面就圍繞著房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，從房地產(chǎn)的收入、成本和稅收方面分析對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響。

（一）收入確認(rèn)對(duì)利潤(rùn)的影響

房產(chǎn)銷售包括期房銷售和現(xiàn)房銷售，銷售方式有預(yù)售、一次性銷售和分期付款銷售。房屋銷售款在取得預(yù)售證后，經(jīng)過(guò)簽訂合同、工程竣工驗(yàn)收、交付買方、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等環(huán)節(jié)，因此與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)收入確認(rèn)具有一定的特殊性，究竟在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)收入，在實(shí)際工作中也存在不同的理解。

收入的確認(rèn)在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定了5個(gè)條件，并在準(zhǔn)則講解中做了進(jìn)一步解釋，理論上具有合理性，但準(zhǔn)則僅對(duì)收入的確認(rèn)條件做了原則性說(shuō)明，未具體針對(duì)某一行業(yè)或某一銷售模式下的收入做了確認(rèn)條件規(guī)定，給企業(yè)在實(shí)踐中留下了一定的判斷和操作空間。

在實(shí)務(wù)中，因銷售模式不同，房款收取時(shí)間點(diǎn)也不盡相同，確認(rèn)收入的時(shí)間點(diǎn)主要有四個(gè)：以實(shí)際收取房款之日作為收入確認(rèn)的實(shí)現(xiàn)；以取得全部房款并開具全額發(fā)票作為收入確認(rèn)的實(shí)現(xiàn)；以房屋交付給客戶和物業(yè)交接作為收入實(shí)現(xiàn)；以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶作為收入的實(shí)現(xiàn)。不同的收入確認(rèn)方法都影響著企業(yè)的利潤(rùn)，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，判斷企業(yè)能否確任收入的一個(gè)核心原則是商品所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已轉(zhuǎn)移。

從房產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過(guò)程來(lái)看，在房屋交付前收取房款屬于預(yù)收款，房屋所有權(quán)還是屬于開發(fā)商，其風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬還沒(méi)有轉(zhuǎn)移，以收款時(shí)間作為收入確認(rèn)不符合準(zhǔn)則要求，這種以收取房款作為收入確認(rèn)的實(shí)現(xiàn)，主要是企業(yè)所得稅等稅法的規(guī)定，從收付實(shí)現(xiàn)制角度確認(rèn)產(chǎn)生稅收收入的時(shí)間，不是會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的時(shí)間。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移最直接的依據(jù)，但在客戶付清房款、辦理交付和物業(yè)交接手續(xù)后，才能由客戶去辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，房屋實(shí)質(zhì)上已屬于客戶，而產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及房管部門，不是企業(yè)能控制的，以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入確認(rèn)滯后，同樣不符合準(zhǔn)則要求。

綜合房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)過(guò)程，一般是在收取全部房款，客戶辦理交付和物業(yè)交接手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，是比較符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求。

（二）成本費(fèi)用核算方法

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方法是否規(guī)范，核算政策是否一致，都關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)總成本控制管理的高低，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和盈利能力起著極其重要的影響。

房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，對(duì)成本的計(jì)量主要是對(duì)其歸集和分配。同制造企業(yè)一樣，成本歸集和分配前，必須確定成本核算對(duì)象。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，成本費(fèi)用歸集后應(yīng)于盤、期、棟之間分配，目前絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本未能核算到棟，其實(shí)質(zhì)是由于管理水平還未達(dá)到核算到棟的要求，往往忽視了中間配套設(shè)施的核算過(guò)程，成本歸集后直接分配到可售產(chǎn)品，盡管不影響最終產(chǎn)品（如住宅、商鋪等）的單位成本計(jì)算，但不利于成本精細(xì)化管理，不利于各期、各棟之間的成本分析。

在確定成本核算對(duì)象后，成本的成本分配方法同樣重要，不同的產(chǎn)品因產(chǎn)權(quán)不同，成本核算上也有不同方法。比如車位，大部分屬于配套設(shè)施，是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，但可以產(chǎn)生收入，車位的成本如何分配，是考慮土地費(fèi)用，還是僅考慮建安成本，不同的分配方法對(duì)住宅、商鋪等其他產(chǎn)品成本有很大的影響。因此成本核算方法的選擇，不僅要關(guān)注是否規(guī)范，符合收入成本配比原則，也要保持政策的一致，不能為了當(dāng)期利潤(rùn)的需要改變分配方法。

（三）土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)上市的影響

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)一大稅種，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，從嚴(yán)征收土地增值稅的大幕又拉開，土地增值稅清算風(fēng)暴也愈演愈烈。按照現(xiàn)有的《土地增值稅暫行條例》，稅率為累進(jìn)制，最低為30%，最高為60%。目前各地一般實(shí)行預(yù)交制度，按銷售額的1%～3%預(yù)先繳納，待項(xiàng)目結(jié)束后重新清算并多退少補(bǔ)。因此，土地增值稅一旦嚴(yán)格征收，對(duì)很多房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)影響很大，會(huì)導(dǎo)致成本的劇增和利潤(rùn)的減少，會(huì)大大壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流和未來(lái)盈利能力。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在土地增值稅滯納的問(wèn)題，這一問(wèn)題也構(gòu)成了許多房地產(chǎn)企業(yè)上市的障礙，而在這一問(wèn)題中，如何清繳是關(guān)鍵。

清算工作需要把握的重點(diǎn)是如何確定清算單位。在日常開發(fā)習(xí)慣中，開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，自定一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目名稱，但在實(shí)際操作過(guò)程中，在取得土地后，根據(jù)不同的用途或不同的開發(fā)時(shí)間，分別立項(xiàng)，辦理“五證”。由于土地增值稅清算是按期按類型進(jìn)行，就可能存在已實(shí)現(xiàn)銷售部分有增值，但整期未增值的現(xiàn)象，在清算時(shí)需要充分考慮清算單位的確定和房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)增值稅的影響，同時(shí)要關(guān)注政策，有些開發(fā)產(chǎn)品是符合免稅政策的（如增值率不超過(guò)20%的普通住宅），不分開核算是不能享受免稅政策的。

綜上所述，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，資本成本上升，如何更有效的抵御市場(chǎng)短期波動(dòng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的影響，選擇上市仍是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的必由之路。盡管調(diào)控政策持續(xù)不斷，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市一直持不鼓勵(lì)的政策，但近幾年仍有企業(yè)上市，如“廣宇房產(chǎn)”“濱江房產(chǎn)”“宋都股份”等。在上市過(guò)程中，可能存在許多問(wèn)題和困難，但許多問(wèn)題基本上是因?yàn)樾袠I(yè)的特點(diǎn)導(dǎo)致，這些問(wèn)題，在不違反《證券法》《公司法》等法律法規(guī)的前提下，規(guī)范收入確認(rèn)和成本核算，重視稅收對(duì)上市的影響，增強(qiáng)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，如品牌管理、土地儲(chǔ)備等，上市還是能夠突破的。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蔡少優(yōu).房地產(chǎn)業(yè)涉稅疑難問(wèn)題解析.中國(guó)稅務(wù)出版社，2008年10月

（作者單位：杭州城發(fā)置業(yè)發(fā)展有限公司 浙江杭州 310021）

（責(zé)編：紀(jì)毅）