商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度的評(píng)價(jià)分析

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的飛速進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)自身有著豐厚的利潤空間，吸引了眾多的地產(chǎn)商和投資機(jī)構(gòu)的加入，促使商業(yè)地產(chǎn)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的新生主力軍。但是隨著一些大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資落成后，能夠成功運(yùn)營的卻較小，地塊升值受限和巨大的資金占用給開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)造成了不可預(yù)估的損失。促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，增大商業(yè)地產(chǎn)成功的機(jī)會(huì)，成為目前中國房地產(chǎn)行業(yè)需要迫切解決的問題。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理；成熟度；評(píng)價(jià)分析

近年來，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，全球的商業(yè)巨頭搶占了中國的大量市場份額，沃爾瑪、華聯(lián)、家樂福和百盛等大型連鎖零售商在全國范圍內(nèi)大氛圍擴(kuò)張，吸引了較多的商業(yè)物業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)贏得了大量的市場利潤。面對(duì)誘人的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，全國各地出現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)失敗現(xiàn)象，資金巨額虧損現(xiàn)象嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)失敗案例比比皆是。面對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)險(xiǎn)峻的發(fā)展態(tài)勢，需要加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的成熟度進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，構(gòu)建多元化的融資渠道，確保商業(yè)地產(chǎn)的健康有序發(fā)展。

一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度模型的概念及作用

1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度模型的概念

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度模型是一種項(xiàng)目管理評(píng)價(jià)方法，能夠衡量一個(gè)組織在經(jīng)營發(fā)展過程中是否具有可靠和成功實(shí)施項(xiàng)目的能力。評(píng)估組織需要通過管理單個(gè)項(xiàng)目和組合項(xiàng)目的形式來實(shí)施自己戰(zhàn)略目標(biāo)能力的一種方法，對(duì)提升項(xiàng)目管理能力和項(xiàng)目實(shí)施的成功率具有重要作用。

2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度模型的發(fā)展

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度模型是隨著項(xiàng)目及管理技術(shù)的發(fā)展而誕生的一項(xiàng)管理制度，在二戰(zhàn)期間與還不用了大量的軍事項(xiàng)目，項(xiàng)目管理逐漸向經(jīng)典項(xiàng)目管理階段發(fā)展，將成本、時(shí)間和質(zhì)量作為項(xiàng)目管理的主要印度，并且構(gòu)建了項(xiàng)目計(jì)劃和項(xiàng)目管理系統(tǒng)。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理制度已經(jīng)無法滿足新時(shí)期的發(fā)展需求，為了提高商業(yè)企業(yè)的市場競爭能力，提高組織的靈活性，在20世紀(jì)80年代項(xiàng)目管理繼承了時(shí)間、質(zhì)量、成本等硬性的控制要素，促使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理逐漸向現(xiàn)代項(xiàng)目管理階段邁進(jìn)。在2000年提出了戰(zhàn)略項(xiàng)目管理理論，里面包含項(xiàng)目掛盡力成熟度模型理論。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度模型構(gòu)建

1.模型評(píng)價(jià)等級(jí)建立

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)模型評(píng)價(jià)等級(jí)的劃分與商業(yè)本地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度評(píng)估有直接關(guān)系，主要分為以下幾個(gè)等級(jí)：

第一，初始級(jí)。該階段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是未加定義的隨機(jī)過程，過程的執(zhí)行是混亂、不成熟和無序的。在這個(gè)等級(jí)上，商業(yè)地產(chǎn)很少會(huì)涉及到這個(gè)運(yùn)營環(huán)節(jié)上，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了有意識(shí)的評(píng)價(jià)、識(shí)別和控制。項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)沒有針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度。

第二，可重復(fù)級(jí)。在這個(gè)成熟度等級(jí)中項(xiàng)目主管方已經(jīng)意識(shí)到加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性，需要加大風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，加大對(duì)管理部門的風(fēng)險(xiǎn)管理，有意識(shí)的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)積累和收集，風(fēng)險(xiǎn)管理方法和措施被重復(fù)使用，但是使用程序較為混亂。

第三，已管理級(jí)。在該等級(jí)中建立了專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)管理過程更具文檔化，給與風(fēng)險(xiǎn)管理部門人員較大的幫助，對(duì)提升工作效果具有重要作用。

第四，精確管理級(jí)。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過程制定出了量化的指標(biāo)，為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理提供了連貫循環(huán)的量化活動(dòng)方式，提升了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和控制的有效性。

第五，持續(xù)改進(jìn)級(jí)。確保了風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目的自我優(yōu)化和不斷發(fā)展創(chuàng)新。

2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度評(píng)價(jià)要素及指標(biāo)體系建立

（1）評(píng)價(jià)要素和指標(biāo)設(shè)計(jì)原則

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度評(píng)價(jià)指標(biāo)需要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的成熟度評(píng)價(jià)因素進(jìn)行識(shí)別，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的復(fù)雜因素轉(zhuǎn)換為簡單的基本單元，從錯(cuò)中復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系中找出因素間存在的本質(zhì)聯(lián)系。需要建立一套完整和實(shí)用性較強(qiáng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟評(píng)價(jià)要素和指標(biāo)，提升地產(chǎn)開發(fā)商的核心競爭力。設(shè)計(jì)原則主要包括：全面性和科學(xué)性原則、層次性和邏輯性原則、可操作性原則、廣泛適用性原則。

（2）評(píng)價(jià)要素和指標(biāo)設(shè)計(jì)思路

評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)層次主要包括：等級(jí)目標(biāo)、關(guān)鍵域、特定與類屬目標(biāo)、關(guān)鍵實(shí)踐。其中等級(jí)目標(biāo)層評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的成熟度。關(guān)鍵域?qū)幽軌驅(qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度的類型進(jìn)行識(shí)別和根系。特定與類屬目標(biāo)層能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域?qū)又械哪繕?biāo)進(jìn)一步明確，了解組織內(nèi)部的共同特性目標(biāo)。關(guān)鍵實(shí)踐層由關(guān)鍵能力類屬實(shí)踐和風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐構(gòu)成。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度等級(jí)評(píng)價(jià)

某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商被評(píng)為是國內(nèi)大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，該企業(yè)經(jīng)過了20多年的發(fā)展，構(gòu)建了以連鎖百貨、高級(jí)酒店、商業(yè)地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)為一體的大型企業(yè)集團(tuán)。本文主要是對(duì)企業(yè)的商業(yè)廣場項(xiàng)目為主要的分析對(duì)象，該項(xiàng)目內(nèi)涵蓋了高檔住宅區(qū)、大型購物中心、精裝公寓、高檔寫字間和五星級(jí)酒店等，是市區(qū)范圍內(nèi)最大的綜合性地標(biāo)性建筑。

1.評(píng)價(jià)指標(biāo)隸屬度的確定

在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)指標(biāo)隸屬度進(jìn)行確定時(shí)，主要是采取調(diào)查問卷的形式，可知市場營銷部、運(yùn)營管理部、財(cái)務(wù)管理部中的人員占有較大的比例，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建造、負(fù)責(zé)市場推廣和負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營等職務(wù)是評(píng)價(jià)的主體。企業(yè)人員中以本科學(xué)歷為主，企業(yè)員工的年齡在36歲-55歲之間占有較大的比例。

2.模糊評(píng)價(jià)矩陣的建立

在建立單因素模糊判斷矩陣時(shí)，模糊評(píng)價(jià)矩陣的建立主要以單因素模糊判斷矩陣為主，實(shí)踐管理內(nèi)容主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐、管理風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐、金融風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐、市場風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐及自然風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵域管理實(shí)踐。需要結(jié)合評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)以上各項(xiàng)管理實(shí)踐進(jìn)行向量評(píng)判。在建立項(xiàng)目單階段多因素模糊判斷矩陣時(shí)，需要加大對(duì)研究策劃階段度因素模糊矩陣的判斷，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究策劃階段的風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度多因素進(jìn)行評(píng)判，構(gòu)建項(xiàng)目設(shè)計(jì)建造階段風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度多因素評(píng)判向量集。通過以上判斷情況可以看出將各單因素評(píng)判結(jié)果綜合在一起，能夠獲取項(xiàng)目單階段的綜合評(píng)價(jià)向量及項(xiàng)目總體綜合評(píng)價(jià)向量。

3.評(píng)價(jià)結(jié)果分析

通過對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行研究可知，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)管理處于初級(jí)發(fā)展階段，與其他的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)相比較高，與可重復(fù)級(jí)管理水平相接近，要想提高項(xiàng)目發(fā)展水平，需要努力提高項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。從評(píng)價(jià)結(jié)果中還可以看出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)管理處于初始發(fā)展階段，與其他的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)相比較高，并逐漸趨于可重復(fù)級(jí)管理水平，項(xiàng)目各方需要通過不斷的努力，來提升自身的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。從研究結(jié)果中還可以看出，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理處于初始發(fā)展階段，與其它關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)域相比較低，但是與風(fēng)險(xiǎn)域管理水平相比差距不大，并且逐漸向可重復(fù)級(jí)管理水平發(fā)展趨勢，對(duì)提升項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理能力具有重要作用。

四、結(jié)論

目前國內(nèi)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行研究時(shí)，主要集中在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理思路及理論探討中，本文通過調(diào)查的形式對(duì)某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力進(jìn)行深入的研究，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)際情況和發(fā)展特點(diǎn)，并融入了本土化發(fā)展模式，構(gòu)建了模糊綜合評(píng)價(jià)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度評(píng)價(jià)模型，提升了商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理水平。研究結(jié)果表明，不同階段的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)關(guān)鍵域的管理成效相差較大，導(dǎo)致管理成效展現(xiàn)出明顯的不均衡性。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要做到對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)的均衡管理，促進(jìn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)整體管理水平和管理能力的提升。

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作者簡介：曾可喜（1995.12- ），男，漢族，籍貫：湖南益陽市，學(xué)歷：本科，研究方向：建筑工程技術(shù)