談我國房地產(chǎn)融資新模式★

沈 芳

(金肯職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇 南京 211156)

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·房地產(chǎn)開發(fā)·

談我國房地產(chǎn)融資新模式★

沈 芳

(金肯職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇 南京 211156)

針對國內(nèi)房地產(chǎn)融資的發(fā)展現(xiàn)狀，提出改善房地產(chǎn)融資市場的一些建議，并從房地產(chǎn)私募資金、發(fā)展房地產(chǎn)代建模式、推廣REITs融資方式、發(fā)展夾層融資市場等方面，歸納了幾套極具價值的融資新模式，以供參考。

房地產(chǎn),融資方式，銀行，資金

0 引言

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)中的一個重大課題，必須給予足夠的重視?，F(xiàn)對比目前我國現(xiàn)有的不夠多元化的融資模式，明確了多種融資方式并存更有利于一個國家融資環(huán)境的改善。

1 我國房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的日趨完善，資本的來源日趨多樣化，國內(nèi)市場資本的規(guī)范化和改革的不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方法也日漸增加，當(dāng)前市場中的主要方法有：向銀行進(jìn)行抵押或無抵押貸款、企業(yè)上市發(fā)行企業(yè)股票、進(jìn)行企業(yè)債券融資、房地產(chǎn)信托等，但在融資過程中，較多的融資方式對房地產(chǎn)企業(yè)限制條件也會較多，這導(dǎo)致融資用途也會受到限制，融資有可能不能達(dá)到理想的目標(biāo)，有的甚至失敗。在眾多的融資方式中，向銀行貸款這種方式由于制度和法律的相對完善，表現(xiàn)出具有可實踐性的融資方案，這導(dǎo)致了我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，目前主要滯留在銀行貸款這一板塊上。

2 改善我國房地產(chǎn)融資市場的一些建議

2.1 對于銀行自身信用體系的建立

銀行信用體系要建立起來，并且要做好監(jiān)督控制的工作，對于社會上需要借貸的客戶，信用要評等級。在融資的過程中，有些客戶會使用假證進(jìn)行抵押，有些會把已經(jīng)抵押過的再次抵押，還有些債權(quán)找不到，超過房產(chǎn)本身價值的抵押等，這些行為都有可能引發(fā)巨大風(fēng)險。這時候只有把銀行的信用體系建立好，同時建立好社會的信用體系，才能減少銀行不良資產(chǎn)的出現(xiàn)，降低它的影響。

2.2 對銀行借貸的操作

要加強(qiáng)監(jiān)督和管理，有相應(yīng)調(diào)控的措施，形成一個規(guī)范的信貸體制。房地產(chǎn)融資中大部分是來自銀行的貸款，這其中很大的原因是，銀行隨意降低貸款條件。有些違規(guī)操作，就是為了獲得更多的客戶。對項目進(jìn)行投資時只看利益，盲目偏信，因此產(chǎn)生了房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀。建議既要發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)體制的作用，同時又要對銀行加強(qiáng)監(jiān)管，讓信貸體制更加完善，不要讓銀行的貸款集中在某一點。

2.3 對銀行的貸款結(jié)構(gòu)方面

對銀行的貸款進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的調(diào)整，中等或中等以下的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大對他們的支持?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的項目，結(jié)構(gòu)很不合理，中等或中等以下規(guī)模的房地產(chǎn)商的數(shù)量，每年都在下降，如此想要房地產(chǎn)健康發(fā)展幾乎是不可能的。把開發(fā)項目的結(jié)構(gòu)變得合理，才能減少房地產(chǎn)泡沫，才能相應(yīng)降低銀行的風(fēng)險。

2.4 讓抵押物拍賣和折現(xiàn)的行為有法律的依據(jù)

很多時候，貸款的人沒有辦法償還貸款，而這時銀行得到的抵押物通常就是房屋，也沒有辦法處置，沒辦法獲得這部分的資產(chǎn)，想要拍賣和折現(xiàn)也沒有法律作為依據(jù)，在實際操作時就會有很大的風(fēng)險。要降低銀行的風(fēng)險，就得要完善這部分的法律法規(guī)。

2.5 完善抵押制度、抵押保險制度和抵押物評定制度

這些制度一旦完善，對于形成好的二手房市場是很有利的?，F(xiàn)在，我們國家的抵押擔(dān)保制度還很落后，利用各種金融工具時并不流暢。有了一個好的二手房市場，也能讓抵押的房產(chǎn)更好的變成資產(chǎn)。

2.6 多渠道的房地產(chǎn)融資方式

房地產(chǎn)融資方式還要有很多的選擇，雖然是以銀行借貸為主要的方式，還要有其他多種多樣的道路。比如，對房地產(chǎn)的債券進(jìn)行評估，形成一個良好的體系，評估的方式和過程要科學(xué)并有效。發(fā)展房地產(chǎn)債券，有一級和二級市場，把利率融入市場之中，讓房地產(chǎn)債權(quán)真正流動起來。信托的相關(guān)法律需要完善，降低信托的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，讓信托這個行業(yè)形成一定的規(guī)模。

3 我國房地產(chǎn)融資新模式

如何通過多渠道、多方位的融資活動來滿足開發(fā)商對資金的需求，以保持房地產(chǎn)行業(yè)“持續(xù)健康發(fā)展”，是一個迫切需要解決的問題，這就需要以開放的眼光走一條創(chuàng)新之路。

3.1 房地產(chǎn)私募資金

房地產(chǎn)私募資金的優(yōu)點：1)它并不屬于金融的融資，操作起來較靈活，這樣其實是把企業(yè)的風(fēng)險降低了；2)開發(fā)商可以從社會上的許多渠道獲得資金，原來人們用來炒股或者炒地的錢，就流到開發(fā)商手上，這樣社會上的資金就多了一條出路，同時企業(yè)的需求也可以得到滿足；3)不同于“單個投資制度”，房地產(chǎn)投資基金采用的是間接性的“集合投資制度”，它有著流動性高、變現(xiàn)能力強(qiáng)、專家管理、分散風(fēng)險的優(yōu)點。

一些大型的房企已經(jīng)開始使用私募資金進(jìn)行融資，比如萬通地產(chǎn)與華潤深國投信托公司共同發(fā)起了規(guī)模達(dá)到了接近四億元人民幣的房地產(chǎn)基金。從目前來看，充分利用房地產(chǎn)私募資金是開發(fā)商滿足資金需求的一項有效措施。

3.2 發(fā)展房地產(chǎn)代建模式

房地產(chǎn)項目代建模式是近年來國內(nèi)興起的一種新型開發(fā)模式。它是指政府(項目業(yè)主)依法通過招投標(biāo)方式，選擇專業(yè)化的項目管理單位即代建單位，負(fù)責(zé)項目的投資管理及施工組織工作，項目建成后交付給使用單位，由政府支付管理費用給代建單位的制度。

綠城集團(tuán)很重視代建的模式，單獨成立綠城建設(shè)公司，這個公司專門用來搞代建，這里面又分為三種代建的方式，資本代建、政府代建和項目代建。到2012年年中，綠城獲得了82個代建的項目，到2012年年底項目就已經(jīng)超過100個，銷售金額超過1 700億元。萬科集團(tuán)在保障房建設(shè)里也使用了代建的模式。除了這兩個公司發(fā)展代建這樣的模式，其他的房地產(chǎn)企業(yè)也開始追隨他們的腳步，浙江大華、宋都、濱江等房地產(chǎn)企業(yè)，也根據(jù)自己的狀況開始代建模式。從目前來看，代建單位是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢還是比較明顯的。一時間想要找到專業(yè)的項目公司比較困難，各方面的技術(shù)和管理的水平也很難跟得上。代建企業(yè)如果是監(jiān)理單位或者工程咨詢的單位，雖然有技術(shù)上的優(yōu)勢，但在前期、竣工驗收方面卻有劣勢。如果代建方是設(shè)計單位，局限性就更加明顯了，資金和技術(shù)的管理經(jīng)驗很少，前期和竣工驗收優(yōu)勢也不存在。設(shè)計單位、咨詢單位和監(jiān)理單位都沒有資金的保障，不能確保有資金的來源。代建單位如果是施工單位，這樣施工方既是代建的一方，又是承包方，實際操作起來，想要轉(zhuǎn)換自身的角色是很困難的。代建單位是投資的公司就有更多的不足了，除了資金是不用擔(dān)心的，在各方面的能力上還差得很遠(yuǎn)。因此代建模式還有很大的成長空間。

3.3 推廣REITs融資方式

REITs(我國內(nèi)地譯為房地產(chǎn)投資信托基金或房地產(chǎn)投資信托，Real Estate Investment Trusts，REITs)是一種特殊的方式發(fā)放一種收益的證明，投資的人把很多資金投向它，讓一些專業(yè)的機(jī)構(gòu)管理，最后再把收益按照一定的比例回饋給投資者。

這種新的融資方式也是融資證券化的一種。從其他國家發(fā)展的情況來看，具有很多優(yōu)勢：1)流動性比較好，可以獲取較多的現(xiàn)金。REITs是一種產(chǎn)業(yè)基金，而且是證券化的。持有的人可以把獲得收益憑證在市場上自由的流通，如果是已經(jīng)上市的，就可以在證券市場上進(jìn)行交易，如果是沒有上市的也可以通過憑證，在柜臺市場流通或交易。2)REITs相對來說收益比較穩(wěn)定，風(fēng)險也比較小。因為有90%的收益必須還給投資的人，同時，REITs主要是通過收租金的方式獲得收入，所以說利潤穩(wěn)定，發(fā)生的波動也較小。REITs還可以在不同的地區(qū)投資，投資不同的項目，這樣一些地區(qū)如果虧損，可以用別的項目來彌補(bǔ)，分散了投資的風(fēng)險。另REITs一般都是專業(yè)的人操作或者管理，這樣風(fēng)險就降得更低了。3)比較靈活，門檻低一些。房地產(chǎn)需要大量的資金，有時候動不動就是數(shù)百上千萬元，一些資金不多的投資人很難購買，而投資REITs所需要的資金就減少了很多，有時候幾萬元就可以，因而REITs投資人的范圍會大不少。從宏觀大環(huán)境里看，我們國家現(xiàn)在可以發(fā)展房地產(chǎn)信托，這種方式目前在全球范圍內(nèi)很受關(guān)注，是創(chuàng)新的融資方式，但是很多條件還沒有準(zhǔn)備充分，所以還沒有完全形成。房地產(chǎn)投資信托基金國務(wù)院也提出了，我們國家也在逐漸了解和深入該融資模式的優(yōu)勢以及如何與我國的現(xiàn)實國情完美銜接，所以下一步還需要進(jìn)一步推廣REITs。

3.4 推廣CMBS融資方式

CMBS(譯為商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，Commercial Mortgage-Based Securities，CMBS)是一種新的融資方式，也算是證券化的，主要是用在商業(yè)抵押擔(dān)保。簡單來說，它將獲得的房產(chǎn)抵押貸款放到其他組合的貸款里面，然后在證券的市場上，把它交給投資的人。 一些管理比較好的物業(yè)，出租的公寓、寫字樓、酒樓、商業(yè)零售項目或者一些奇特的項目適合做CMBS，因為他們的資金流動都比較穩(wěn)定。另外，CMBS的價格比較低，有較強(qiáng)的流動的性能，而且放出貸款的人很多，不用向母公司索取資金，不僅當(dāng)前能獲得資金而且利于未來商業(yè)發(fā)展。對于投資的人來說，CMBS比政府發(fā)行的債權(quán)收益還要高，而且在整體的結(jié)構(gòu)和再支付的時候都要更加靈活些，方式也更加多樣，可以滿足不同的投資需要。我們國家現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的不錯，所以市場這部分?jǐn)M需要大量的資金，而CMBS這樣一來必然是很受歡迎的，相對于銀行這樣的機(jī)構(gòu)來說，CMBS還能有效的為他們減少風(fēng)險。通過其他國家的發(fā)展情況來看，CMBS現(xiàn)在走的方向是對的，因為很多國家的成果已經(jīng)證明了，對我們國家要建立金融體系很有幫助。但是現(xiàn)在國內(nèi)的CMBS要想取得成功，還需要很多方面的支持，比如銀行、保險公司，還要政府努力去推動，還要有相關(guān)的法律制度做重要的保障。

3.5 發(fā)展夾層融資市場

夾層融資(Mezzanine Financing)是一種新的融資方式，它介于優(yōu)先債務(wù)、股本債務(wù)之間。一些企業(yè)或者項目通過這種夾層的資本融通資金，這一種方式，相當(dāng)于在原來的股權(quán)和債券中增加了一層。

夾層融資的優(yōu)勢：

1)很多公司可以通過夾層融資獲得長期融資，更加靈活；2)和股市相比，對公司的影響小，且能根據(jù)自身的需求做出相應(yīng)調(diào)整；3)如果使用夾層融資的資金，在付款的時候可以根據(jù)自身的狀況來決定。提供夾層融資的人一般不會加入到借款人的活動中，在董事會里也沒有投票的權(quán)利；4)對貸款人的要求不太高，不需四個證都齊全，自由的資金也不一定要達(dá)到35%，無需受到二級企業(yè)資質(zhì)的限制。

大多數(shù)的歐美國家都采用這種方式。夾層基金屬于資本市場的一種投資形式，是自己募得的股權(quán)，主要是用夾層的資本來融資，有權(quán)益融資，也有債務(wù)融資。融資的金額有一部分也可以作為股權(quán)的一種，股權(quán)投資參與權(quán)、轉(zhuǎn)股權(quán)和期權(quán)等，這樣還有機(jī)會因為資本的升值獲得利潤。雖然總體來看，夾層融資的成本不低，可在歐美卻能迅速地發(fā)展，歸其原因是它有更多的優(yōu)勢。如今房地產(chǎn)企業(yè)獲取融資貸款的條件較為苛刻，需要摸索更多適合自己的出路，夾層融資無疑是不錯的選擇。

4 結(jié)語

我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點選擇行之有效的多元化融資方式，在與法律政策不沖突的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商也可以采取與經(jīng)營商聯(lián)合開發(fā)的融資方式。當(dāng)然在經(jīng)濟(jì)全球化的現(xiàn)在，各種新型融資方式在國內(nèi)都已有萌芽的跡象，這種趨勢不可阻擋。

[1] 鄧曉姝，常 荔．我國中小企業(yè)融資問題研究[J]．企業(yè)導(dǎo)報，2013(18)：25,102．

[2] 付孟青．CMBS蓄勢待發(fā)[J]．中國科技財富，2007(6)：44-51．

[3] 王秀玲，王仁濤．REITs與類似概念比較分析[J]．基建優(yōu)化，2007，28(5)：108-110．

[4] 陳朝萌．我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化問題研究[D].天津：天津商業(yè)大學(xué)，2010．

Analysis on the new mode of real estate financing in China★

Shen Fang

(JinkenCollegeofTechnology，Nanjing211156，China)

Aiming at the development of domestic real estate financing in China, some suggestions for improving the real estate financing market are put forward, from the real estate private equity funds, development of real estate construction agent model, promotion of REITs financing way, development of mezzanine financing market and other aspects, several sets of valuable new financing models are summarized, for reference.

real estate, financing mode, bank, capital

1009-6825(2017)09-0203-03

2017-01-17★：江蘇高校品牌建設(shè)工程一期項目立項專業(yè)(項目號：PPZY2015C233)項目資助；金肯職業(yè)技術(shù)學(xué)院2016年教學(xué)質(zhì)量工程和科研項目(編號：2016KY4)；金肯職業(yè)技術(shù)學(xué)院2014網(wǎng)絡(luò)課程建設(shè)項目(項目編號：2014WLKC01)

沈 芳(1982- )，女，講師

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