小城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀淺析
——以夏邑縣為例

代雨情

(首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院 北京 100000)

小城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀淺析
——以夏邑縣為例

代雨情

(首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院 北京 100000)

在2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，政府提出了房地產(chǎn)去庫存的任務(wù)，2016年全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)去庫存工作效果顯著，但整體房地產(chǎn)存量仍然巨大，尤其市縣級小城市房地產(chǎn)去庫存形勢仍然嚴(yán)峻。本文以河南省夏邑縣為例，結(jié)合其人口流動以及城市規(guī)劃狀況，分析影響其房地產(chǎn)發(fā)展的因素以及存在的問題，并提出今后發(fā)展建議。

小城市;夏邑縣;房地產(chǎn)

一、引言

2010年以來，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的討論屢見不鮮，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，2015年中央提出“去庫存”的任務(wù)后，房地產(chǎn)價格漲跌更成為普遍關(guān)注的問題。從市場數(shù)據(jù)來看，全國大中城市房地產(chǎn)市場整體保持平穩(wěn)，而小城市普遍存在房地產(chǎn)庫存高企的問題，所以“去庫存”的難點(diǎn)在于解決小城市冗余的房地產(chǎn)庫存量。本文以中部小城市夏邑縣為例，探究在轉(zhuǎn)型升級的新常態(tài)下，小城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及所面臨的問題，并提出發(fā)展建議。

二、夏邑縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述

夏邑縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展以農(nóng)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，房地產(chǎn)市場基本處于受總價控制狀態(tài)。夏邑縣目前樓盤平均每平方米3500元左右，整體可接受售價35萬左右。

(一)房地產(chǎn)市場總體分析。1.已售房地產(chǎn)項(xiàng)目大多分布在城市主干道如縣府路、昌盛路附近，新開樓盤集中分布于南部新城區(qū)。2.以縣府路為中心，各樓盤房地產(chǎn)單價向兩邊逐漸降低，且銷售率呈現(xiàn)出兩頭高中間低的態(tài)勢。3.整體房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出銷售率隨著房地產(chǎn)總價增長而不斷下降的狀態(tài)。

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目對比分析。1.房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑形式以多層和小高層為主，高層建筑較少，且主力戶型設(shè)計(jì)都為傳統(tǒng)的三室兩廳建構(gòu)。2.房地產(chǎn)項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格單一，基本遵照相同的建材標(biāo)準(zhǔn)，沒有明顯的個體特色。3.各項(xiàng)目配套設(shè)施以基礎(chǔ)設(shè)施為主，物業(yè)服務(wù)以保安、清潔為主，個體差異不大。4.各房地產(chǎn)項(xiàng)目擁有相似的產(chǎn)品定位，營銷推廣方向也大體相同。

三、夏邑縣房地產(chǎn)市場發(fā)展影響因素

(一)城市規(guī)劃因素。中心老城區(qū)以縣府路為中心，延步行街、昌盛路向南北方向擴(kuò)展，商業(yè)區(qū)集中分布于步行街與昌盛路兩側(cè)，已售樓盤多在于此。目前夏邑縣已初步形成以天龍湖為點(diǎn)，古運(yùn)河、和諧大道、華夏大道為線，三區(qū) (產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、舊城區(qū))為面融合發(fā)展的城建格局，連霍高速加上省道、鄉(xiāng)村公路，形成了十分便利的交通網(wǎng)絡(luò)，南部地區(qū)交通十分便利，新開樓盤也主要集中在此地區(qū)。

(二)自然環(huán)境因素。由于中心老城區(qū)在初期規(guī)劃方面沒有清晰目標(biāo)，中心區(qū)域街道普遍較窄且綠化程度低，加之早期樓盤基礎(chǔ)設(shè)施不完善，無法處理太多人口產(chǎn)生的生活垃圾，所以目前中心城區(qū)空氣污染較為嚴(yán)重。南部城區(qū)地勢平坦開闊且有河流經(jīng)過，分布有數(shù)量眾多的半角公園，栽種大量綠植，環(huán)境十分優(yōu)良，適宜居住生活。

(三)社會環(huán)境因素。南部城區(qū)一直以來交通相對比較便利，與外界溝通交流較多，居民思想較為活躍，易于接受新事物。近幾年，南部城區(qū)大力招商引資興建工廠，并配套發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如城市圖書館、文化館，人流量逐漸增多。

四、夏邑縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在問題及原因概述

(一)樓盤成交量低，空置現(xiàn)象嚴(yán)重。在新近開發(fā)的南部城區(qū)，涌現(xiàn)出大小不一的各個樓盤，整體庫存量大、成交量低，有些樓盤甚至建成之后無人入住，一直空置，造成極大的資源浪費(fèi)。出現(xiàn)這種情況的原因有以下幾個方面:

1.人口因素:其一，夏邑縣是農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)人口比重較大，城鎮(zhèn)人口僅占全部人口的17%，農(nóng)民在農(nóng)村有宅基地、自建房，不愿離開熟悉的環(huán)境在縣城購房定居。其二，夏邑縣人口流動以勞務(wù)輸出為主，大部分居民作為農(nóng)民工流向省會城市及南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，青壯年作為購房的主要動力常年在外工作，對于在家鄉(xiāng)購房，需求不大、意愿不高。

2.經(jīng)濟(jì)因素:雖然近年來夏邑縣經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展較快，但總體人民收入水平上升幅度并不大，尤其是依賴土地為生的農(nóng)民，可支配收入水平并無明顯上升。外出打工的農(nóng)民工多從事機(jī)械化勞作的體力工種，工資水平不高。在縣城購房對于廣大農(nóng)民來說，是一筆不小的開支，如果再加上房屋裝修、物業(yè)管理、水電等費(fèi)用，開銷更大，這是農(nóng)民不愿在縣城購房的主要原因。

3.規(guī)劃因素:從2007年開始，夏邑縣就開始試點(diǎn)新農(nóng)村建設(shè)，進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路村村通工程，改善居民外出條件，并在道路兩邊劃定居民區(qū)進(jìn)行社區(qū)建設(shè)，允許村民在居民區(qū)上購買宅基地自建房或購買相對低廉的社區(qū)房，并配套相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施。這樣對于農(nóng)民來說，既不用離開一直居住的村莊，又提高了生活水平，因此他們大多愿意留在農(nóng)村居住，而不是在縣城購房。

4.政策因素:夏邑縣政府長期依靠招商引資政策帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過簡化審批手續(xù)、出讓土地獲得財(cái)政資金，吸引了不少房地產(chǎn)商前來夏邑縣開發(fā)投資建設(shè)。大量的樓盤同時開發(fā)，產(chǎn)生了過量的房屋供給，但并沒有與之相應(yīng)的購房需求，供需結(jié)構(gòu)的不平衡帶來了大量的樓盤空置。

(二)產(chǎn)品“同質(zhì)化”現(xiàn)象普遍，個體特色不明顯。根據(jù)對夏邑縣房地產(chǎn)項(xiàng)目的對比分析可以看出，夏邑縣的樓盤在主力戶型、建筑類型、風(fēng)格設(shè)計(jì)甚至營銷推廣方面普遍類似。夏邑縣房地產(chǎn)項(xiàng)目的“同質(zhì)化”現(xiàn)象，使得各項(xiàng)目之間高度類似，個體特色消失，無法凸顯自身競爭優(yōu)勢，也使得消費(fèi)者審美疲勞，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目出售。

“同質(zhì)化”現(xiàn)象出現(xiàn)的原因在于夏邑縣處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期，地理位置比較優(yōu)越，交通便利，因此吸引了不少房地產(chǎn)企業(yè)前來投資建設(shè)。那么隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大批進(jìn)駐，競爭也隨之加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會用最短的時間、最低的成本費(fèi)用來完成樓盤設(shè)計(jì)方案、施工搭建以及裝修等，以便搶占先機(jī)盡快銷售，獲取較高利潤。

五、促進(jìn)夏邑縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議與構(gòu)想

根據(jù)以上對于夏邑縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析，有以下發(fā)展建議:

1.政府層面:夏邑縣是一個快速發(fā)展的城市，需要商業(yè)發(fā)展以帶動經(jīng)濟(jì)振興。但是夏邑縣房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱，沒有規(guī)范成熟的房地產(chǎn)市場標(biāo)準(zhǔn)，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，政府應(yīng)制定一些條例規(guī)則，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行審核監(jiān)管，避免進(jìn)入過多的房地產(chǎn)企業(yè)，使得市場嚴(yán)重飽和。對于目前房地產(chǎn)市場庫存較多、成交量不足的問題，政府應(yīng)制定政策，與房地產(chǎn)企業(yè)一道，刺激更多居民購房，減少房地產(chǎn)存量。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商層面:通過對部分樓盤的比較分析，可以看到夏邑縣房地產(chǎn)市場上各樓盤項(xiàng)目產(chǎn)品較為接近，宣傳推廣也無法體現(xiàn)自身優(yōu)勢，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過建筑外觀和景觀設(shè)計(jì)來突出重圍，凸顯自身特色;可以引進(jìn)高水平人才，在宣傳推廣上打造出獨(dú)特概念，讓客戶耳目一新;也可以通過完善樓盤配套設(shè)施、提升服務(wù)質(zhì)量來吸引客戶;此外還可以適當(dāng)降價給予優(yōu)惠折扣，刺激客戶購買欲望。

［1］馬繼民.中小城市房地產(chǎn)的去庫存問題——以甘肅省金昌市為例［J］.開發(fā)研究.2017－04

［2］孫娟，張一凡，孫曉敏.新常態(tài)下中部地區(qū)中小城市發(fā)展困境與規(guī)劃探索——以江西省鷹潭市為例［J］.上海城市管理.2016－05

［3］孫中偉.農(nóng)民工大城市定居偏好與新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)路徑研究 ［J］.人口研究.2015－09

［4］2015－2020年夏邑縣房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告 ［Z］.中商情報(bào)網(wǎng).2015－04

代雨情，女，漢族，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院研究生。