淺談物業(yè)管理早期介入

曹雅維

摘要：近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)迅猛發(fā)展，但作為物業(yè)管理不可分割的物業(yè)早期介入未被引起足夠重視，本文從多個方面對物業(yè)早期介入的重要性和必要性進行了分析和闡述，并提出了一些意見和建議，希望能夠引起政府主管部門和相關行業(yè)的重視。

關鍵詞：物業(yè)管理；早期介入；意見；建議

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-00-01

隨著住房制度改革和城市建設熱潮的推動，我國物業(yè)管理行業(yè)迅猛發(fā)展。物業(yè)管理對改善居民生活環(huán)境，促進不動產(chǎn)保值增值，構建和諧社區(qū)起著重要的作用。但從目前我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展情況來看，物業(yè)管理僅僅作為房地產(chǎn)行業(yè)的服務終端，在房屋建成或投入使用后才交付物業(yè)企業(yè)。物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)——物業(yè)早期介入未被引起足夠的重視。

一、物業(yè)管理早期介入的含義

“物業(yè)管理早期介入”是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程，從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，使建成的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主（使用人）和物業(yè)管理的需求。

二、物業(yè)早期介入的重要性和必要性

一個物業(yè)項目的建設，大致分為“立項-建設-竣工-物業(yè)前期管理”幾個階段。從表面上看，物業(yè)管理是項目竣工驗收之后交付物業(yè)企業(yè)使用管理的階段。因此，物業(yè)管理企業(yè)只要在物業(yè)交付使用時介入即可。然而從多年實踐經(jīng)驗來看，物業(yè)管理并非如此簡單。物業(yè)管理涉及面非常廣，時效性非常長，從環(huán)境綠化、通訊設施到水電安裝、電梯消防等等，從接管驗收到物業(yè)建筑終結，是一個非常繁雜的系統(tǒng)工程。 建設單位通過投資決策、規(guī)劃設計、施工建設形成物業(yè)，物業(yè)企業(yè)對其進行使用、維修、養(yǎng)護和管理。建設單位對物業(yè)進行的是硬件建設，物業(yè)企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理，兩者雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系，其目的都是為了滿足業(yè)主的需求，使建成的項目經(jīng)濟效益最大化。 因此，物業(yè)早期介入無論是對建設單位還是物業(yè)企業(yè)、業(yè)主（使用人）都是非常重要和必要的。

（一）優(yōu)化設計、完善細節(jié)

在實際工作中，由于建設單位、規(guī)化設計人員缺乏物業(yè)專業(yè)知識和管理經(jīng)驗，甚至只是為了節(jié)約成本，使建成后的物業(yè)存在很多矛盾和漏洞，如停車位不足，園林綠化設計不合理，未配建物業(yè)用房等等，不僅影響了業(yè)主（使用人）的正常生活，還增加了物業(yè)管理的難度和強度。即使后期物業(yè)企業(yè)想盡辦法予以彌補，也很難彌補物業(yè)規(guī)劃設計階段的缺陷。如果物業(yè)企業(yè)早期介入，從業(yè)主（使用人）及日后管理的角度，對房屋設計和功能配置、設備選型和材料選用，公用設施配套等方面提出合理建議，不僅有利于物業(yè)企業(yè)的管理而且可以在最大程度上滿足業(yè)主（使用人）的需求。

（二）提高工程質量，維護三方益利

建設施工階段是整個物業(yè)項目的關健時期，建設單位把主要精力放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。盡管建設單位的本意也是希望能夠保證工程質量，使建成的物業(yè)達到優(yōu)良工程的目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視了對工程的全面監(jiān)控。如：很多物業(yè)項目由于工程質量的缺陷，常常出現(xiàn)屋面漏水或者墻體裂縫等問題。物業(yè)企業(yè)通過早期介入，利用自身優(yōu)勢，從全體業(yè)主利益出發(fā)，幫助建設單位加強工程質量，及時發(fā)現(xiàn)建設施工過程的缺陷，使工程質量問題在施工過程中及時得到解決。這樣不僅提升物業(yè)品質，更維護了建設單位、業(yè)主（使用人）以及物業(yè)企業(yè)三方利益。

（三）了解物業(yè)情況，為后期管理做好充分準備

物業(yè)企業(yè)通過早期介入，全過程的現(xiàn)場跟蹤，充分了解所管物業(yè)的相關情況，可以在日后的管理中做到心中有數(shù)，“對癥下藥”。同時，利用早期介入，物業(yè)企業(yè)能有事實、有根據(jù)、較準確地進行財務預算分析，制訂物業(yè)管理的服務方案、各項規(guī)章制度，開展人員招聘、崗位培訓，為物業(yè)移交后各項工作的順利開展作好充分準備。

（四）提升物業(yè)價值，促進房屋銷售

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，以抓建設為主的傳統(tǒng)已不再適應社會和市場的需求，一些有遠見的建設單位已逐漸轉變觀念，更注重綜合開發(fā)。他們需要物業(yè)早期介入，保證項目設計合理、質量優(yōu)良。在銷售時，開發(fā)商與物業(yè)周密策劃，站在業(yè)主（使用人）的角度，制定出新穎、實用、合理的物業(yè)服務方案，以高品質、專業(yè)化的物業(yè)服務，贏得客戶，促進房屋銷售，實際中也收到了很好的市場回報。

三、對物業(yè)早期介入的一些意見和建議

（一）健全法律法規(guī)

隨著對物業(yè)管理早期介入的深入探索與研究，業(yè)內人士普遍認為物業(yè)管理早期介入越早越好，但目前我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律法規(guī)，對物業(yè)管理早期介入沒有明確的規(guī)定，未制定出相應的運作標準及程序。建議國家能盡早制定出臺相應的法律法規(guī)，使物業(yè)管理早期介入有法可依。

（二）轉變觀念、提高認識

我國物業(yè)管理起步較晚，對物業(yè)管理早期介入的觀念和認識還未轉變普及。一方面建設單位認識片面，急功近利，只顧及目前市場情況，不考慮市場發(fā)展、消費者需求等變化因素，認為早期介入只會增加投資成本，影響工作效率；另一方面物業(yè)企業(yè)認為早期介入無償投入，建設單位不付費，業(yè)主不會買單，且按相關法律法規(guī)要求，物業(yè)交付使用后，業(yè)主大會擁有“選聘物業(yè)服務企業(yè)的權利”，也就是說物業(yè)企業(yè)即使進行早期介入并不等于取得了管理權。種種原因使得建設單位與物業(yè)企業(yè)對早期介入的積極性、主動性不高，早期介入推進困難。因此，建設單位和物業(yè)企業(yè)均需轉變觀念，提高認識，足夠重視早期介入的實際意義。

（三）注重培養(yǎng)人才

物業(yè)管理早期介入需要經(jīng)驗豐富、知識全面的物業(yè)管理專業(yè)人才，他們不僅要有豐富的管理經(jīng)驗還要熟悉掌握設施設備的工作原理、操作方法、維修技能。就目前情況來說早期介入專業(yè)人才相對缺乏，很難達到預期效果。因此，無論是建設單位還是物業(yè)企業(yè)都應高度重視，積極地通過多渠道、多形式的方式培養(yǎng)人才，才能將早期介入工作有效開展。

綜上所述，物業(yè)早期介入是非常重要和必要的，但在實際中存在不少困難，只有積極采取應對之策，才能使早期介入有效落實，推進物業(yè)管理市場健康發(fā)展。