人民幣貶值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

張旸

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程進(jìn)一步加快，如今人民幣在估計(jì)社會(huì)上的地位得到巨大提高。但同時(shí)人民幣受到國(guó)際的影響力也越來(lái)越大。人民幣匯率的變化不僅影響世界經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，同時(shí)對(duì)國(guó)內(nèi)的各方面包括人民的生活、國(guó)民經(jīng)濟(jì)等都具有重大影響。特別是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，一是房企海外融資困難與國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不斷下降的困難局面；二是對(duì)部分炒房者來(lái)說(shuō)也是損失巨大，還可能對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展造成影響。

【關(guān)鍵詞】人民幣貶值；匯率；房地產(chǎn)；影響

一、引言

在經(jīng)歷2015年至2016年人民幣的不斷增值之后，2016年春節(jié)之后，人民幣對(duì)美元持續(xù)走弱。中國(guó)人民銀行宣布，決定完善人民幣兌美元匯率中間價(jià)報(bào)價(jià)。截至2017年初，人民幣一改前幾年不斷增值的狀況，出現(xiàn)大幅度的貶值。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)際地位的不斷提高，特別是在2001年加入世貿(mào)組織之后中國(guó)逐漸開(kāi)始融入經(jīng)濟(jì)全球化的大浪潮中，人民幣的社會(huì)地位也隨之水漲船高。其給中國(guó)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)機(jī)遇的同時(shí)，也帶來(lái)了諸多的困難和挑戰(zhàn)。其中一項(xiàng)便是人民幣匯率的不斷變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響程度愈加強(qiáng)烈，不僅強(qiáng)度提升，擴(kuò)及范圍也逐漸變大。特別是人民幣貶值不僅對(duì)我國(guó)外匯儲(chǔ)備和國(guó)際交易產(chǎn)生巨大影響。

二、人民幣貶值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響

人民幣貶值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有諸多影響，這里主要包括以下幾個(gè)方面：

1.對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的影響

（1）房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)軟_擊

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要在于銀行貸款和企業(yè)融資。特別是最近幾年，隨著在港上市房企逐漸增多，海外融資比例不斷提高。原本在國(guó)內(nèi)進(jìn)行融資的成本較大，渠道較少，而且難度很高，所以許多企業(yè)都開(kāi)始選擇在海外開(kāi)設(shè)融資渠道，而且取得相當(dāng)良好的融資效果。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，僅2015年的前10個(gè)月，10家標(biāo)桿房企的海外融資金額就達(dá)到了七百多億元，占其總?cè)谫Y額的大約70%。但是隨著人民幣貶值的進(jìn)一步發(fā)展，受人民幣貶值的影響，房企海外融資暴跌，在2016年前3月完成的海外融資總額僅45億美元，同比2015年一季度暴跌70%。人民幣的貶值導(dǎo)致海外融資成本逐漸上升，現(xiàn)今其平均融資成本超過(guò)7%，而去年僅為6%，盡管只是1%的差距，但是卻損失了上百億的融資。

除了海外融資，國(guó)內(nèi)銀行貸款也受到人民幣貶值的巨大影響，人民幣貶值，造成大量外資撤出，市場(chǎng)流動(dòng)的緊縮導(dǎo)致銀行的資金存儲(chǔ)總量減少，著無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)的資金鏈狀況更是雪上加霜。經(jīng)過(guò)2015年的熱銷(xiāo)，2016年房地產(chǎn)行業(yè)遇冷已成業(yè)內(nèi)外共識(shí)。銀行貸款量的減少甚至斷裂，國(guó)內(nèi)融資渠道不暢，海外受阻，在這多重?cái)D壓下，地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也在不斷加大。即使融資成功的企業(yè)，也會(huì)面臨海外融資成本不斷上漲的局面。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈在這種情況下隨時(shí)可能斷裂。

（2）房地產(chǎn)價(jià)格跌落

可以說(shuō)，人民幣貶值的直接影響的是與房地產(chǎn)有關(guān)的金融行業(yè)，那么對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的間接影響就是房地產(chǎn)價(jià)格。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在這幾年一直處于迅猛的發(fā)展態(tài)勢(shì)，隨著人民幣升值的九年，不斷飆升的房?jī)r(jià)以及不斷擴(kuò)大的樓盤(pán)，甚至產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫這一說(shuō)法。但是隨著人民幣貶值的出現(xiàn)，大量的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)危機(jī)。盡管樓市價(jià)格的變化受多重因素的影響，人民幣貶值只是其中之一，但是人民幣貶值影響的首先是房地產(chǎn)的供需關(guān)系，其次影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

2.對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的影響

（1）炒房者損失較大

中國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)一種奇特的狀況，即一旦一件產(chǎn)品出現(xiàn)熱銷(xiāo)，那么吸引眾多消費(fèi)者是其次，重要的是出現(xiàn)大量的銷(xiāo)售者。這一點(diǎn)的體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為明顯。從2005年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始上漲開(kāi)始，大批的購(gòu)房者為了獲取更多的利潤(rùn)開(kāi)始利用這一時(shí)機(jī)進(jìn)行大量購(gòu)房、哄抬房?jī)r(jià)。一套房在經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)手雖價(jià)格上漲，但是卻無(wú)人入住，多個(gè)購(gòu)買(mǎi)商家都是帶著炒房盈利的目的。國(guó)內(nèi)居民一直把住房作為賺錢(qián)的工具，作為投資之工具。如果住房是投資產(chǎn)品，是賺錢(qián)的工具，那么這個(gè)以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，其價(jià)格很大程度上是由投資者及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期來(lái)決定。但是人民幣貶值以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)萎靡狀態(tài)，在實(shí)際市場(chǎng)中房?jī)r(jià)更是大幅度跌落，這對(duì)于手中積壓較多的炒房者來(lái)說(shuō)，一部分為了盡快獲取資金進(jìn)行海外投資而低價(jià)銷(xiāo)售房屋；另一部分苦于資金套牢而不得不低價(jià)拋售，這些都給炒房者帶來(lái)巨大的損失。

（2）買(mǎi)房者存在機(jī)遇

盡管人民幣貶值可能會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹現(xiàn)象的出現(xiàn)，但是就目前的中國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，國(guó)家嚴(yán)格控制物價(jià)，出現(xiàn)過(guò)高的通貨指標(biāo)的可能性并不大。而房?jī)r(jià)的下跌對(duì)于部分真正買(mǎi)房自住的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)的確不失為一個(gè)機(jī)遇。就目前我國(guó)小康居民的收入情況，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮狀況，基本可以負(fù)擔(dān)如今的房?jī)r(jià)。

三、結(jié)語(yǔ)

人民幣貶值是一個(gè)概率事件，其發(fā)生具有多重因素。對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，近期由于美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期強(qiáng)烈，大量的外匯儲(chǔ)備等多種因素使得我國(guó)人民幣出現(xiàn)匯率降低的狀況。以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)面臨重新估值，而其中地產(chǎn)是受到重?fù)糇畲蟮陌鍓K之一。市場(chǎng)萎縮、房?jī)r(jià)下跌都是其表現(xiàn)。在這種情況下，大型實(shí)力房企可以選擇投資海外資產(chǎn)，小型企業(yè)需要保存實(shí)力或者轉(zhuǎn)型。在政府的有效控制和干預(yù)下，人民幣匯率會(huì)逐漸趨于平穩(wěn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)逐漸得到回暖。

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