我把租來(lái)的房子轉(zhuǎn)租給別人可以嗎（外6則）

江億凡+劉恩蘭

我和妻子大學(xué)畢業(yè)后就結(jié)婚了，妻子的工作不是很理想，我們商量先備孕生娃，于是就在市區(qū)租了一套三居室，租金每月3500元。同事小王是個(gè)特別開(kāi)朗的女孩，和妻子是老鄉(xiāng)，我和妻子都和她關(guān)系不錯(cuò)。妻子和我商量，想把其中的一間租給小王住，一是平時(shí)有個(gè)說(shuō)話的人，再就是可以節(jié)省開(kāi)支。我也同意了，于是，我們就把租來(lái)的房子中的一間轉(zhuǎn)租給了小王。這樣，我們和小王一起分擔(dān)房租倒也相處和睦。

不想，房子轉(zhuǎn)租的事情被房主知道了，他提出增加租金，我和妻子都不同意，房子我們已經(jīng)租下來(lái)了，只要不違法，怎么用是我們自己的事情。房主不應(yīng)該干涉。孰料，房主竟然要和我們解除租房合同，讓我們盡快搬出去。

請(qǐng)問(wèn)，房主的要求合法嗎？

濟(jì)南 陳怡

陳先生：

《合同法》規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將出租物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

由此可見(jiàn)，你轉(zhuǎn)租房子必須要得到房主的同意，如果未取得房主的同意而自行轉(zhuǎn)租的話，房主是有權(quán)解除合同或是收回房子的。你為了減輕房租負(fù)擔(dān)或是找個(gè)說(shuō)話的伴兒把房子分租給他人的行為是可以理解的，建議你和你的妻子耐心與房主溝通一下，取得他的諒解。而且，即使取得了房主的同意，轉(zhuǎn)租時(shí)，也要注意轉(zhuǎn)租合同的期限一定要在原租賃合同期限內(nèi)。轉(zhuǎn)租期間，原合同因各種原因變更、解除、終止等，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除、終止?？傊D(zhuǎn)租合同的期限、權(quán)利范圍都應(yīng)該小于原合同。轉(zhuǎn)租合同最好也采取書(shū)面形式，詳細(xì)地約定好房租水電等費(fèi)用的承擔(dān)，以及一旦房屋及裝修有損壞時(shí)您與您的租客之間的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。需要注意的是，對(duì)于房屋的損壞，無(wú)論你在轉(zhuǎn)租合同里如何約定，都不影響你必須對(duì)房主承擔(dān)的責(zé)任。

同父異母的妹妹去世，留下的房產(chǎn)我可以繼承嗎

我的母親在我出生的時(shí)候就去世了，父親再婚，幾年后，生下了妹妹。我和這個(gè)同父異母的妹妹一直相處不錯(cuò)。妹妹考取了美國(guó)的研究生，畢業(yè)后留在了當(dāng)?shù)?，結(jié)婚生子。我學(xué)習(xí)不好，職專畢業(yè)后找了一家工廠工作，也順利結(jié)婚生子?？雌饋?lái)，我們的日子都過(guò)得不錯(cuò)。前年，父親和繼母相繼過(guò)世，家里的房子妹妹表示讓我繼承，并配合我辦理了過(guò)戶手續(xù)。

上個(gè)月，妹妹一家在美國(guó)發(fā)生車禍，不幸身亡。我去美國(guó)辦理相關(guān)后事，妹妹家留有一套美國(guó)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)。妹妹的公婆表示這套房產(chǎn)他們享有全部的繼承權(quán)，和我沒(méi)有一點(diǎn)關(guān)系，因?yàn)槲也皇敲妹玫挠H哥哥。

請(qǐng)問(wèn)，我作為同父異母的哥哥在法律上對(duì)妹妹的遺產(chǎn)有繼承權(quán)嗎？

濟(jì)寧 張秦山

張先生：

根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，兄弟姐妹是第二順序繼承人。只有當(dāng)沒(méi)有第一順序繼承人，即父母、配偶、子女的時(shí)候，才可能由第二順序的繼承人來(lái)繼承遺產(chǎn)。你妹妹正是屬于這種情況，所以作為第二順序繼承人的哥哥是可以繼承她的財(cái)產(chǎn)的。問(wèn)題在于，兄弟姐妹之間關(guān)系的具體情形是不同的，其享有繼承權(quán)的情形也是不同的，這幾種兄弟姐妹關(guān)系可以分為：

1、全血緣的兄弟姐妹，即同父同母，相互之間享有繼承權(quán)。

2、半血緣的兄弟姐妹，即同父異母或同母異父，對(duì)此我國(guó)法律規(guī)定和全血緣兄弟姐妹一樣，享有完全平等的繼承權(quán)。

3、擬制血緣的兄弟姐妹，即因收養(yǎng)而形成的親屬關(guān)系，其地位與親兄弟姐妹一樣，相互享有繼承權(quán)。但是，如果收養(yǎng)關(guān)系解除，這種擬制的關(guān)系也跟隨消除，不再具有繼承權(quán)。

4、繼兄弟姐妹，因父母再婚而形成的兄弟姐妹關(guān)系，必須存在扶養(yǎng)關(guān)系才能繼承遺產(chǎn)，一般來(lái)說(shuō)是相互沒(méi)有繼承權(quán)的。

你與你的妹妹屬于半血緣關(guān)系的兄妹，在法律上視同為全血緣的兄妹，所以你是完全合格的第二順序繼承人，可以繼承你妹妹留下的財(cái)產(chǎn)。

房子還沒(méi)入住，就需要交物業(yè)管理費(fèi)嗎

上個(gè)月，我購(gòu)買的商品房正式交房。去拿鑰匙的時(shí)候，物業(yè)管理辦公室的人員說(shuō)，需要交足一年的物業(yè)費(fèi)3000元，才能領(lǐng)到鑰匙。我十分氣憤，還沒(méi)入住，為什么要交物業(yè)費(fèi)？爭(zhēng)執(zhí)了半天，最終沒(méi)有給我鑰匙。

我生氣地走了，小區(qū)的物業(yè)公司幾乎每天都給我打電話催我交小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)，聲稱我有義務(wù)繳費(fèi)?；氐郊?，我越想越生氣，我認(rèn)為物業(yè)公司以不交物業(yè)費(fèi)為理由扣著我的鑰匙，是違反法律的。我想到法院起訴。

請(qǐng)問(wèn)，我根本就沒(méi)用過(guò)房子，我應(yīng)該繳納這筆物業(yè)管理費(fèi)嗎？

威海 齊啟波

齊女士：

作為業(yè)主，收房的時(shí)候會(huì)和物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，并辦理入住手續(xù)。雖然之后你一直未實(shí)際入住房屋，但是物業(yè)公司也同樣會(huì)對(duì)整個(gè)小區(qū)提供管理服務(wù)，你的房子雖然空置著，但是也同樣按照物業(yè)管理合同享受著整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理。

所以，物業(yè)公司要求你交物業(yè)費(fèi)的要求是合理的，但是以不交物業(yè)費(fèi)為理由，扣著鑰匙不給你，是違反規(guī)定的。建議你和物業(yè)公司商談一下，按時(shí)交物業(yè)費(fèi)用，解決矛盾。

財(cái)產(chǎn)一直沒(méi)有繼承，兩年后我還有權(quán)繼承嗎

我母親去世5年了，當(dāng)時(shí)我父親還健在，加之我在國(guó)外上學(xué)，就一直沒(méi)參與母親遺產(chǎn)的分配。前年，我父親也因病去世。我還有一個(gè)哥哥和一個(gè)姐姐。母親去世時(shí)，我不在老家，母親名下的房產(chǎn)就由我哥哥占有了，我一直也沒(méi)提出異議。父親去世時(shí)，我已經(jīng)大學(xué)畢業(yè)，并且準(zhǔn)備回國(guó)，但由于工作不理想，一直猶豫不決。父親名下有兩處房產(chǎn)，被哥哥和姐姐一人一套占有。

今年年初，我突然查出患有淋巴癌，急需錢做手術(shù)。所以我考慮應(yīng)該要求繼承一部分父母去世后留下的遺產(chǎn)?？墒?，哥哥姐姐對(duì)我提出的要求極力反對(duì)，說(shuō)我當(dāng)時(shí)沒(méi)有表態(tài)，就說(shuō)明已經(jīng)放棄了繼承，如今已經(jīng)過(guò)了兩年，不具有繼承權(quán)和起訴權(quán)了。

請(qǐng)問(wèn)，我還能通過(guò)法律途徑要求繼承遺產(chǎn)嗎？

長(zhǎng)清 菁華

菁女士：

根據(jù)《繼承法》相關(guān)規(guī)定：繼承權(quán)糾紛提起訴訟的期限為兩年，自繼承人知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵犯之日起計(jì)算。但是，自繼承開(kāi)始之日起超過(guò)20年的，不得再提起訴訟。同時(shí)，《繼承法》還規(guī)定，繼承開(kāi)始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前，做出放棄繼承的表示。繼承人沒(méi)有表示，視為接受繼承。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定，繼承開(kāi)始后，繼承人未明確表示放棄繼承的，視為接受繼承，遺產(chǎn)未分割的，即為共同所有。

從以上法律規(guī)定可以看出，由于你從未明確表示過(guò)放棄繼承，只是一直沒(méi)有參與遺產(chǎn)分割， 你和你的哥哥姐姐實(shí)際上是共同享有你們父母遺產(chǎn)的繼承權(quán)的。

在繼承開(kāi)始后，你未明確表示放棄繼承權(quán)，也未分割遺產(chǎn)，自繼承開(kāi)始之日起到目前也沒(méi)有超過(guò)20年，所以可以提起訴訟要求分割財(cái)產(chǎn)。因?yàn)?，此種情況下的遺產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槟銈內(nèi)齻€(gè)人的共同財(cái)產(chǎn)，你要求分割財(cái)產(chǎn)也就變成了分家析產(chǎn)之訴，而不是繼承訴訟，也就不存在訴訟時(shí)效期限的問(wèn)題了。

不公平的離婚協(xié)議，一方能反悔嗎

今年年初，我和妻子辦理了協(xié)議離婚，原因是我們經(jīng)常吵架，不但影響到了夫妻感情，也對(duì)剛上小學(xué)的孩子造成了嚴(yán)重的影響。我在一家上市公司擔(dān)任要職，年薪豐厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比妻子強(qiáng)一些，所以，在簽訂離婚協(xié)議的時(shí)候，我主動(dòng)提出全部共同財(cái)產(chǎn)歸妻子所有，孩子的全部日常生活支出和教育費(fèi)用，我來(lái)承擔(dān)，并且在年底一次性給妻子40萬(wàn)元的補(bǔ)償款。

沒(méi)想到，今年公司內(nèi)部人員大調(diào)整，我調(diào)任到另外一個(gè)新建部門，薪酬降低了很多。到了年底，前妻要求我兌現(xiàn)40萬(wàn)元的補(bǔ)償款。我覺(jué)得，我和她離婚主要原因是性格不合，經(jīng)常吵架導(dǎo)致雙方感情日漸淡漠，我不應(yīng)該付出這么多賠償款，況且目前我的經(jīng)濟(jì)狀況也不如以前了。前妻并不理解我，而且對(duì)這件事情不依不饒，還鬧到了我的單位，讓我在同事面前很難堪。

請(qǐng)問(wèn)，我能否以這份離婚協(xié)議不公平為理由，要求撤銷協(xié)議，重新分割財(cái)產(chǎn)呢？

臨清 劉琪

劉先生：

我國(guó)《婚姻法》及相關(guān)司法解釋規(guī)定，男女雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題反悔，請(qǐng)求變更或者撤銷財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。人民法院審理后，未發(fā)現(xiàn)訂立財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議時(shí)存在欺詐、脅迫等情形的，應(yīng)當(dāng)依法駁回當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。

上述法律規(guī)定的是針對(duì)男女雙方離婚后一年內(nèi)就財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題反悔，起訴請(qǐng)求撤銷財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的情況。這種情況僅適用于協(xié)議離婚，也就是男女雙方自愿在婚姻登記機(jī)構(gòu)辦理離婚登記手續(xù)的情況。如果是在人民法院通過(guò)訴訟方式離婚的，無(wú)論是判決離婚還是調(diào)解離婚，都不適用本條規(guī)定；請(qǐng)求撤銷財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的時(shí)間以一年為限，起算點(diǎn)是實(shí)際領(lǐng)取離婚證的次日；人民法院經(jīng)過(guò)審理，如果未發(fā)現(xiàn)訂立財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議時(shí)存在欺詐、脅迫等情形的，對(duì)當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求應(yīng)依法駁回。也就是說(shuō)只有發(fā)現(xiàn)在訂立財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議時(shí)存在本條規(guī)定的特殊情形，如欺詐、脅迫等，才能支持當(dāng)事人撤銷財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的請(qǐng)求，否則仍應(yīng)該履行財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議。

你們當(dāng)時(shí)簽訂離婚協(xié)議的時(shí)候，并不存在欺詐、脅迫的情形，完全出于自愿，所以不能撤銷，你們?nèi)詰?yīng)該執(zhí)行離婚協(xié)議中所簽訂的財(cái)產(chǎn)處理協(xié)議。

工作多年未簽勞工合同，我能要求單位履行口頭承諾嗎

我在一家私營(yíng)餐飲企業(yè)擔(dān)任會(huì)計(jì)，如今已經(jīng)三年多了。剛上班那會(huì)，企業(yè)人力資源部門的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)答應(yīng)我，月薪為三千元，繳納五險(xiǎn)一金，年終按照企業(yè)盈利情況享受年終獎(jiǎng)?？墒?，工作三年來(lái)，公司除了正常給我發(fā)放工資和年終獎(jiǎng)以外，并沒(méi)有為我繳納五險(xiǎn)一金，也沒(méi)有和我簽訂正式的勞工合同。三年期間，我多次向領(lǐng)導(dǎo)反映這件事情，領(lǐng)導(dǎo)以各種理由搪塞我。上個(gè)月，我發(fā)現(xiàn)自己懷孕了，再次找到領(lǐng)導(dǎo)，要求給我繳納五險(xiǎn)一金，并且補(bǔ)簽合同。沒(méi)想到公司竟然在第二天把我辭退了。我非常氣憤。

請(qǐng)問(wèn)，我和公司沒(méi)有簽訂勞工合同，我能否要求公司給我補(bǔ)繳五險(xiǎn)一金？

棗莊 陳金玲

陳女士：

雖然這三年公司沒(méi)有和你簽訂勞動(dòng)合同，但是事實(shí)上你一直在這家公司工作，而且每月按時(shí)領(lǐng)取工資，每年還享受相應(yīng)的年終獎(jiǎng)，這些情形在事實(shí)上證明了你已經(jīng)與公司形成了真實(shí)的勞動(dòng)關(guān)系。雖然你和這家公司之間沒(méi)有簽訂紙質(zhì)的勞動(dòng)合同，但是你是有權(quán)要求用人單位為你繳納五險(xiǎn)一金的。

依照我國(guó)《勞動(dòng)法》規(guī)定，用人單位在一個(gè)月內(nèi)未與勞動(dòng)者簽訂勞工合同，是要向勞動(dòng)者支付雙倍工資作為賠償?shù)?。所以，你不僅可以要求單位補(bǔ)繳五險(xiǎn)一金，還可以要求公司支付近三年的雙倍工資。

商品房逾期交付，我可以向開(kāi)發(fā)商索要違約金嗎

五年前，我購(gòu)買了一套80平米的商品房，合同約定2015年5月30日之前交房，如不能按時(shí)交房，則按日支付總購(gòu)房款的萬(wàn)分之二作為違約金。合同還寫(xiě)上了，如果因?yàn)檎?、不可抗力、其他特殊原因?qū)е掠馄诮环康模_(kāi)發(fā)商免除責(zé)任。因?yàn)橘?gòu)房合同都是房地產(chǎn)公司提前打印好的，也不允許我們購(gòu)房人改動(dòng)，我只能一字不改地簽訂了合同。

如今，延期交房已經(jīng)一年多了，開(kāi)發(fā)商一直不做任何解釋。于是，很多像我這樣的業(yè)主聯(lián)合起來(lái)找到開(kāi)發(fā)商討要說(shuō)法。開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)不能按時(shí)交房是因?yàn)檫@兩年夏天氣候不正常，雨天過(guò)多無(wú)法施工造成的，加之小區(qū)修改規(guī)劃報(bào)批政府，但政府未能批準(zhǔn)。逾期交房責(zé)任并不在他們，這些情況都屬于購(gòu)房合同中約定的特殊情況。我們要求開(kāi)發(fā)商支付違約金，開(kāi)發(fā)商拒絕支付。最后開(kāi)發(fā)商說(shuō)，等房屋交付使用后，象征性地免收半年的物業(yè)費(fèi)作為對(duì)我們的補(bǔ)償。我們覺(jué)得這樣的結(jié)果很不公平。

請(qǐng)問(wèn)，我們是否有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)的違約金呢？

汶上 秦靜雅

秦女士：

你與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同，屬于一方提前統(tǒng)一印刷的格式合同文本。我國(guó)《合同法》規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效，與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，約定的“因其他特殊原因?qū)е掠馄诮环康模_(kāi)發(fā)商免除責(zé)任”這一條款無(wú)疑是免除了開(kāi)發(fā)商自己應(yīng)負(fù)的責(zé)任，該條款是無(wú)效的。這類條款通常都被稱為霸王條款，是無(wú)效的，在生活中比較常見(jiàn)。

開(kāi)發(fā)商提出的雨天過(guò)多，這一理由屬于正常的氣候現(xiàn)象，不是自然災(zāi)害，不能成為免責(zé)的事由。至于小區(qū)修改規(guī)劃沒(méi)有得到政府批準(zhǔn)，也是開(kāi)發(fā)商自己之前對(duì)建房規(guī)劃沒(méi)有做到詳細(xì)規(guī)劃的不當(dāng)行為造成的。

逾期交房的事實(shí)，并不能因?yàn)橘?gòu)房合同中不平等的格式條款而免除責(zé)任，所以，你完全可以要求開(kāi)發(fā)商支付逾期交房的違約金，維護(hù)自己的合法權(quán)利。