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    加快廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)的幾點建議

    2019-02-01 04:49:02林文坤廣西壯族自治區(qū)土地儲備中心廣西南寧530000
    中國房地產(chǎn)業(yè) 2019年15期
    關(guān)鍵詞:國有土地總面積自治區(qū)

    文/林文坤 廣西壯族自治區(qū)土地儲備中心 廣西南寧 530000

    1、廣西區(qū)直單位國有土地總體情況及城鎮(zhèn)周邊可收儲開發(fā)土地情況

    1.1 廣西區(qū)直單位國有土地總體分布情況

    2011年底,廣西黨委、政府決定建立自治區(qū)本級土地儲備運作機制,先后出臺了一系列自治區(qū)本級國有土地處置和儲備政策,加強了自治區(qū)本級國有土地資產(chǎn)處置和儲備管理,并于2014年在自治區(qū)政府層面正式啟動自治區(qū)本級國有土地調(diào)查工作。根據(jù)調(diào)查,目前分布在廣西各市縣的自治區(qū)本級國有土地總面積是598萬畝,涉及區(qū)直機關(guān)、企事業(yè)用地單位有1467個,涉及宗地9656宗。如按土地所在市縣分,位于崇左市的自治區(qū)本級國有土地面積最大,為116萬畝,占總面積的19%,其次位于欽州市范圍的土地面積77萬畝,占總面積的12%,位于南寧市范圍的土地面積67萬畝,占總面積的11%,這三個市的自治區(qū)本級國有土地占了總數(shù)的42%。位于梧州市的自治區(qū)本級國有面積最少,只有3.2萬畝。如按所屬區(qū)直機關(guān)、企事業(yè)單位系統(tǒng)分,自治區(qū)林業(yè)系統(tǒng)所屬的自治區(qū)本級國有土地面積最大,為339萬畝,占總面積的56%,其次自治區(qū)農(nóng)墾系統(tǒng)的面積216萬畝,占總面積的36%;自治區(qū)司法監(jiān)獄系統(tǒng)14.5萬畝,占了總面積的2.5%;自治區(qū)水產(chǎn)畜牧系統(tǒng)土地面積11.9萬畝,占總面積的1.9%,上述自治區(qū)林業(yè)、農(nóng)墾這兩大系統(tǒng)占了總面積的92%。為廣西城鎮(zhèn)周邊土地收儲開發(fā)盤活的重點。

    1.2 廣西城鎮(zhèn)周邊可收儲開發(fā)的區(qū)直單位國有土地情況

    由于土地開發(fā)利用前提是符合城市規(guī)劃。我們將自治區(qū)本級國有土地疊加各市縣現(xiàn)行的城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃后,發(fā)現(xiàn)符合規(guī)劃、近期可收儲開發(fā)利用的土地面積約有36萬畝,約占總面積的6%,扣除已開發(fā)建設(shè)、正在使用的土地約15萬畝,目前規(guī)劃情況下,廣西城鎮(zhèn)周邊近期可收儲開發(fā)的自治區(qū)本級國有土地面積約21萬畝。目前不符合規(guī)劃、暫不能開發(fā)利用的土地面積有561萬畝,占總面積的94%,這些土地今后如果要進行開發(fā)利用,必須首先解決規(guī)劃覆蓋問題,這也為今后收儲開發(fā)提供了很大的潛力。

    2、當(dāng)前廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)面臨主要問題

    自治區(qū)農(nóng)墾、林業(yè)、司法、水產(chǎn)畜牧等區(qū)直部門管理使用土地均分布在廣西各市縣,近年來,這些區(qū)直部門對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展和城市建設(shè)用地保障給予了大力支持,為促進地方經(jīng)濟社會發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了重要作用。隨著各地新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程加快,特別是重大項目建設(shè)的推進,建設(shè)用地需求日益加大,廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)面臨較多問題:

    一是土地規(guī)劃不銜接的問題,造成區(qū)直單位土地難以收儲開發(fā)。一些市縣在編制規(guī)劃或做規(guī)劃調(diào)整時,出現(xiàn)了當(dāng)?shù)氐淖灾螀^(qū)本級國有土地利用與城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃不相符合的問題,致使區(qū)直單位國有土地?zé)o法納入城鎮(zhèn)化規(guī)劃范圍,無法及時按規(guī)劃要求進行收儲開發(fā)和建設(shè)。

    二是區(qū)直單位國有土地因土地利用方向及利益分配分歧較大、造成土地收儲難的問題。一些地方重大項目建設(shè)涉及征用自治區(qū)本級國有土地時,對土地利用方向和收益分配方面存在分歧,還存在征地難、進度緩慢、銜接不順暢等問題,既不利于當(dāng)?shù)丶涌彀l(fā)展,也不利于自治區(qū)本級國有土地的有效開發(fā)利用,需要進一步科學(xué)謀劃、統(tǒng)籌安排,消除機制體制障礙,有效破解制約地方發(fā)展的土地瓶頸問題。

    三是區(qū)直單位國有土地對外出租或合作現(xiàn)象嚴(yán)重,土地利用率低的問題。一些區(qū)直單位土地資源較為豐富,特別是位于城鎮(zhèn)周邊的土地,往往以租代管、對外出租或合作現(xiàn)象嚴(yán)重,管理不規(guī)范,造成土地利用率低、管理粗放,土地集約節(jié)約水平低。

    3、加快廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)的幾點建議

    廣西黨委、政府對加強廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)工作高度重視,提出了具體工作要求,要求切實發(fā)揮自治區(qū)本級國有土地在服務(wù)地方經(jīng)濟社會發(fā)展、保障新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化用地需求、釋放內(nèi)需潛力、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量等方面的重要作用,為實現(xiàn)著力營造“三大生態(tài)”,奮力實現(xiàn)“兩個建成”注入強大動力。綜合廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位分布和管理現(xiàn)狀,我認為應(yīng)因地制宜,分類施策,以問題為導(dǎo)向,改革創(chuàng)新,建議從以下幾個方面開展區(qū)直單位國有土地收儲盤活工作:

    3.1 從規(guī)劃入手,夯實區(qū)直單位和市縣政府這兩個收儲開發(fā)主體責(zé)任,推動區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)

    自治區(qū)層面要加強調(diào)查研究,充分了解各地城市總體規(guī)劃情況和建設(shè)用地需求,特別是城市周邊建設(shè)用地需求。從市縣編制規(guī)劃或調(diào)整規(guī)劃開始,將城鎮(zhèn)周邊的區(qū)直單位國有土地納入規(guī)劃編制范圍,統(tǒng)籌謀劃和安排,從根源上解決土地收儲開發(fā)規(guī)劃覆蓋和銜接問題。同時,根據(jù)地方經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)需要,分期分批將區(qū)直單位國有土地納入自治區(qū)收儲開發(fā)計劃,明確區(qū)直單位和市縣政府在收儲開發(fā)中的職責(zé)分工,形成具體實施方案,形成工作合力,限期完成收儲開發(fā)任務(wù)。

    3.2 因地制宜,分類施策,調(diào)整利益分配政策,加快土地收儲補償進度

    積極探索區(qū)直單位國有土地下放管理、委托管理、合作開發(fā)等多種管理模式,做到分城分類施策。要針對各地用地的具體需求,制訂具體的實施方案。同時,對于土地收儲開發(fā)所產(chǎn)生的土地收益分配,要從自治區(qū)層面給予界定和明確,理順各權(quán)益主體的利益關(guān)系,完善自治區(qū)本級國有土地管理體制機制,促進土地資源的高效集約利用,形成規(guī)劃統(tǒng)一、產(chǎn)業(yè)融合、利益共享格局,實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、多方共贏的目標(biāo),加快土地收儲補償和開發(fā)建設(shè)。

    3.3 強化區(qū)直單位國有土地出租和招商引資等管理

    區(qū)直單位國有土地對外出租和擅自招商引資等問題導(dǎo)致土地利用效率低、收儲盤活困難和加大收儲成本等,是近年來廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)遇到的突出問題。廣西政府應(yīng)嚴(yán)格管理以自治區(qū)本級國有土地對外出租和招商引資的行為,建議由自治區(qū)政府通過印發(fā)文件明確,未經(jīng)自治區(qū)政府同意,各區(qū)直單位不得擅自以區(qū)直單位國有土地對外出租、投資(含以土地使用權(quán)作價出資、入股)、招商引資等行為。對于已納入城鎮(zhèn)周邊收儲開發(fā)計劃的土地,按照“誰出租、誰解除”原則,處理好有關(guān)問題。

    3.4 建立自治區(qū)層面的協(xié)調(diào)工作機制,研究解決收儲開發(fā)中的問題

    建議由自治區(qū)自然資源廳牽頭,自治區(qū)財政、區(qū)直單位主管部門和市縣政府一并參與,建立協(xié)調(diào)工作機制。定期召開工作協(xié)調(diào)專題會,研究解決或明確有關(guān)問題,根據(jù)各自職責(zé),共同做好有關(guān)城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位收儲開發(fā)工作。

    結(jié)語:

    加強廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā),是新形勢下進一步盤活區(qū)直單位國有土地資產(chǎn),促進土地資源集約利用,保障全區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)資金需求和促進廣西城鎮(zhèn)化建設(shè)的重大舉措,要在廣西黨委、政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,統(tǒng)合各方力量、改革創(chuàng)新、才能真正推動收儲盤活工作積極穩(wěn)妥有序開展,達到預(yù)期目標(biāo)。

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