關(guān)于房地產(chǎn)去庫存化問題的探究

楊鵬

摘 要：當(dāng)前房地產(chǎn)庫存問題引起了社會的普遍關(guān)注，合肥市作為安徽省省會，其房地產(chǎn)市場因2016年上半年房價漲幅位居各大城市首位。房地產(chǎn)行業(yè)成為人們關(guān)注的話題，首先分析安徽省的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，分析房價快速上漲的原因，然后聚焦房地產(chǎn)去庫存存在的難點(diǎn)，最后從土地供應(yīng)、政府政策、人口城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)企業(yè)四個方面來看如何解決安徽省房地產(chǎn)去庫存問題，總結(jié)得出安徽省房地產(chǎn)去庫存的切實(shí)可行的解決方法。

關(guān)鍵詞：安徽省；房地產(chǎn)去庫存；產(chǎn)業(yè)

中圖分類號：F28 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2017）03-0104-02

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國最重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一，在我國整個經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。據(jù)調(diào)查，安徽省樓市整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，2016年以來房價飛速上漲，為此，合肥市于2016年10月2日宣布重啟樓市限購政策，在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商開始向三四線城市進(jìn)軍，導(dǎo)致三四線城市住宅供應(yīng)量大幅度上升，出現(xiàn)庫存問題。盡管政府及樓市自身不斷進(jìn)行調(diào)整，但是庫存壓力仍處于不斷加大的趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)作為影響我國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重要行業(yè)之一，庫存化周期長期居高，不僅會給樓市和人民生活帶來負(fù)面影響，也會殃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。因此，房地產(chǎn)去庫存問題亟待解決。

一、問題的提出與研究意義

1.問題的提出

2015年11月10日，習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，此次會議主要研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革和城市工作問題，提出在適度擴(kuò)大總需求的同時，著力于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。供給側(cè)改革的重點(diǎn)任務(wù)是“三去一補(bǔ)一降”，即“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”，重點(diǎn)還是房地產(chǎn)去庫存。

2.研究的意義

當(dāng)前，研究房地產(chǎn)去庫存的理論有很多，不同于以往文章，本文挑選了安徽省具有代表性的一些地級市進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，特別提出了差別化去庫存的政策建議，從政府政策、人口城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)企業(yè)三個方面具體描述，最終得出安徽省房地產(chǎn)去庫存的切實(shí)可行的解決方法。

二、安徽省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

筆者根據(jù)《安徽省統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計了2010年至2015年10月安徽省的商品住宅平均銷售價格及商品住宅銷售情況。根據(jù)數(shù)據(jù)整理看出，安徽省房地產(chǎn)的商品住宅銷售面積和平均銷售價格呈不斷上升趨勢，商品住宅銷售價格在2015年出現(xiàn)了較明顯的上漲。

而自2016年以來，安徽省房地產(chǎn)市場進(jìn)入了異?；鸨男星?，吸引了大量投資者前來購房。以合肥市為例，合肥的房地產(chǎn)市場中外來人口購買比重較大，省內(nèi)非合肥市人口購買占到了約37%，外省的購買達(dá)到了6%。大量的資金流涌入合肥市房地產(chǎn)市場，不僅推高了合肥市的房價，而且導(dǎo)致土地供需失衡，合肥市庫存更是在2016年5月下降至8 985套后再也沒有回升至萬套以上。然而由于安徽是單核發(fā)展模式，各類資源向合肥集中，促使合肥房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強(qiáng)勁。從某種意義上來說，合肥對安徽其他城市是有“虹吸”的。這種現(xiàn)象造成合肥市樓市“一枝獨(dú)秀”，會導(dǎo)致其他城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎縮，去庫存壓力大，城市之間差距進(jìn)一步拉大。

根據(jù)星空研究院數(shù)據(jù)，筆者對比分析了2016年第三季度與前兩個季度安徽省十一個地市住宅成交量、住宅成交均價及去庫存化周期，從數(shù)據(jù)反映來看，總體上2016年以來安徽省各城市成交量，大部分城市環(huán)比都有上漲，可以看到合肥市的住宅成交量減少，這主要是由于合肥市場的房價不斷上漲，民眾的購買力下降，并且整體環(huán)境的回暖所致；而在全國市場熱點(diǎn)城市政策收緊的情況下，可以明顯看出合肥周邊的六安、蚌埠、蕪湖等城市住宅成交呈上升趨勢，這些城市的上漲主要是由于合肥和南京等城市的熱點(diǎn)效應(yīng)，帶動周邊城市的成交上漲。

目前在我國堅(jiān)持“去庫存”的基調(diào)之上，隨著一線城市和二線城市的政策收緊，市場熱點(diǎn)逐漸下移，轉(zhuǎn)向三四線城市，同時因城施策的實(shí)施，下調(diào)首付比例和當(dāng)?shù)卣浜蠈?shí)施的各種地方性政策使得三四線城市居民購房置業(yè)的想法得以實(shí)現(xiàn)，農(nóng)民進(jìn)城買房更加積極，促使成交面積普遍上漲，成交量非?？捎^。此時安徽省的各個地市都應(yīng)出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策來刺激市場成交，減輕庫存壓力。

三、房地產(chǎn)去庫存存在的難點(diǎn)

1.房地產(chǎn)區(qū)域化問題

房地產(chǎn)區(qū)域化明顯，主要表現(xiàn)在需求量差異性明顯上。在合肥房地產(chǎn)行業(yè)熱銷的帶動效應(yīng)下，周邊城市（巢湖、六安、蚌埠）的房屋銷售量也得到了顯著的增長。在合肥、安慶等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，房產(chǎn)產(chǎn)品類型齊全，房產(chǎn)配套服務(wù)、管理質(zhì)量高，房產(chǎn)需求量巨大，房產(chǎn)行業(yè)比較活躍。人們對這些城市的前景普遍看好，加上投資者的投機(jī)，使得此類城市的房價一直居高不下。但是反觀其他三、四線城市（宣城、池州、馬鞍山）由于距離經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)較遠(yuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)房型同質(zhì)化嚴(yán)重，房產(chǎn)配套服務(wù)差。加上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)吸引了大量人口及住房需求，使得這些城市的外來人員較少，常住居民大部分都已經(jīng)有房，然而房地產(chǎn)建筑面積依然累計增加，這便導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存高的問題。

2.房地產(chǎn)企業(yè)過度開發(fā)，增加去庫存壓力

從圖1可以看出，2010至2014年安徽省商品住宅施工面積、竣工面積和銷售面積均保持上升態(tài)勢，通過對比三個量可以知道，竣工面積始終小于銷售面積，表明商品住宅市場始終屬于供不應(yīng)求的狀態(tài)，施工面積遠(yuǎn)大于竣工面積和銷售面積，也說明了商品住宅市場過度投資現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

3.房價不斷上漲問題

綜合來看，安徽省2016年以來房價上漲過快有如下幾點(diǎn)原因：第一，政府鼓勵多生多育，全面二孩政策已放開。由于中國人口正在逐漸走向老齡化，政府采取了全面放開生二孩的政策。家里添丁小房子必定不夠住，換房買房在所難免。第二，城市化進(jìn)程拉動房價上揚(yáng)。中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。第三，剛需旺盛導(dǎo)致房價上漲。為什么所有人都關(guān)心房價了，因?yàn)槿巳藢λ行枨?。如果房價過高了，人們就不會買了，市場飽和了自然也就平衡了。如果有市場，人人都需要，那房價一定會繼續(xù)漲。第四，造房成本上漲導(dǎo)致房價上漲。物價、原材料價格上漲，農(nóng)民工工資增長，導(dǎo)致造房成本提高。

房價的過快上漲，短期看來可以刺激消費(fèi)者的購買意愿，對去庫存有一定的好處。但從長期來看，高房價會超過人們的消費(fèi)能力，反而抑制購買需求，從而抑制了去庫存政策的效果。

四、房地產(chǎn)去庫存解決方法研究

2016年第三季度，全國市場中部分熱點(diǎn)二線城市政策逐步收緊，蘇州、南京、杭州等城市限貸、限購政策陸續(xù)出臺，而合肥也在第三季度正式實(shí)施限貸政策，但收效甚微，土價和房價不斷飆升；不過與此同時，省內(nèi)的其他城市則在大力推行優(yōu)惠政策，以期刺激樓市成交量，減少當(dāng)?shù)爻鞘械膸齑鎵毫?，?shí)施棚改和貨幣化安置房等等。那么，如何有效地解決安徽省房地產(chǎn)去庫存問題呢？我們的建議是通過以下四個方面考慮。

1.采取差別化的土地供應(yīng)政策

政府應(yīng)根據(jù)各地區(qū)不同的庫存情況采取差別化的調(diào)控措施。對于庫存消化快的地區(qū)，如合肥市，可以采取較為積極的土地供應(yīng)措施；對庫存消化較慢的區(qū)塊，根據(jù)市場實(shí)際供需狀況，政府應(yīng)嚴(yán)格把控住房土地供應(yīng)，合理利用土地，努力減少商業(yè)、住房用地供應(yīng)，并對在建、待建土地進(jìn)行合理的布局規(guī)劃，根據(jù)百姓需求進(jìn)行戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計，利用好每一份土地。

2.加強(qiáng)政策性引導(dǎo)，注重短期影響與長期效應(yīng)相結(jié)合

要解決房地產(chǎn)庫存量的問題，必須要制定和完善相關(guān)行業(yè)的政策法規(guī)，既應(yīng)有短期性的調(diào)控手段，也需要長期的政策法律規(guī)范。

首先，應(yīng)建立房地產(chǎn)稅后法制度，規(guī)范市場行為。其次，構(gòu)建購租并舉制度，以擴(kuò)大租賃房源，以租房手段來緩解房地產(chǎn)庫存壓力。再次，引入城市住房供應(yīng)雙規(guī)劃機(jī)制，將市場自我調(diào)控與政策引導(dǎo)劃清界限，同時讓商品房和保障房產(chǎn)生聯(lián)系，促進(jìn)住房保障貨幣化。最后，發(fā)展和完善住房租賃制度，鼓勵住房投資，打擊住房投機(jī)活動，保護(hù)租房者的權(quán)益。

3.推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程，擴(kuò)大住房需求

城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)需求、供給都存在顯著的正向相關(guān)關(guān)系，同時也帶動房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)增加和房地產(chǎn)價格上升。

根據(jù)《安徽日報》報道，2015年安徽省城鎮(zhèn)化率達(dá)到50.5%。這表明安徽省城鎮(zhèn)化率正處于快速增長階段，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口存在巨大的住房需求。房地產(chǎn)的去庫存，并不能只靠減少供給來解決，而需要根據(jù)市場上真實(shí)的需求，創(chuàng)造有效的供給。

新型城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化。安徽省政府可以通過加快戶籍制度的改革，放開農(nóng)民工城市戶口政策，加快推進(jìn)醫(yī)療、教育等基本公共服務(wù)均等化。放開隨遷農(nóng)民工子女就近入學(xué)政策。養(yǎng)老、醫(yī)療各項(xiàng)保障制度日益健全，基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。這不僅有利于推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也可以擴(kuò)大農(nóng)民工進(jìn)城買房和城市低收入人群的購房需求。

4.房企層面

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極適應(yīng)市場需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素引向其他發(fā)展的領(lǐng)域。例如萬科、恒大正積極參與轉(zhuǎn)型到旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等方向。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動承擔(dān)去庫存的責(zé)任，響應(yīng)國家保障性住房建設(shè)的號召，為房地產(chǎn)去庫存做貢獻(xiàn)；中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨缶珳?zhǔn)定位，彼此加強(qiáng)合作，發(fā)揮自身靈活、高效的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)共贏。

參考文獻(xiàn)：

[1]易憲容.房地產(chǎn)去庫存化的重點(diǎn)與難點(diǎn)[J].浙江經(jīng)濟(jì)，2016（3）.

[2]郭棟林.淺析我國房地產(chǎn)去庫存存在的問題及對策[J].經(jīng)濟(jì)師，2016（8）.

[3]宋婉秋，景剛.經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)去庫存研究[J].科技創(chuàng)業(yè)，2016（5）.

[4]汪蕾.淺議供給側(cè)改革中房地產(chǎn)去庫存問題[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2016（7）.

[5]謝福泉，黃俊輝.城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場供需：基于中國數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2013（8）.