房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃對策及相關(guān)問題研究

谷盈

[摘 要]稅務(wù)籌劃是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、理財、投資等活動的事先籌劃與合理安排，盡可能地減少稅費支出，以達到企業(yè)效益最大化為目的的一種經(jīng)營管理活動。經(jīng)濟越發(fā)達，稅務(wù)籌劃在企業(yè)管理中的作用就越突出和明顯。改革開放以來，稅務(wù)籌劃越來越受到企業(yè)管理者的高度重視。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是國家稅收的主要來源。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種極為廣泛，房地產(chǎn)投資項目具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長等特點；所以，在稅費的繳納上，具有很大的特殊性。稅務(wù)籌劃的空間也較為寬泛。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，做好稅收籌劃工作，是企業(yè)創(chuàng)效的一個重要途徑。但是在實際工作中，仍有很多人對稅務(wù)籌劃的內(nèi)涵理解不清，甚至錯誤地認為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅。所以要闡述房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃要注意以下幾點：首先，要從稅務(wù)籌劃的特征說起；其次，解析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方面存在的問題和不足；最后，針對房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種，分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中的工作重點。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；稅收政策；相關(guān)問題；稅種

[DOI]1013939/jcnkizgsc201707230

1 稅務(wù)籌劃的特征

第一，合法性特征。在稅務(wù)籌劃方面，企業(yè)所采取的具體措施是完全符合稅法要求的。低稅負繳納的決策，主要是在尚未確定納稅的義務(wù)，且納稅方法多樣化的條件下完成。

第二，籌劃性特征。通常情況下，納稅義務(wù)的滯后性十分明顯，并且是在企業(yè)發(fā)生經(jīng)營行為以后產(chǎn)生。在開展稅務(wù)籌劃的過程中，必須要深入了解并熟練掌握當前政策與稅法，并與企業(yè)經(jīng)濟活動相互結(jié)合，進而合理地制定出承擔最輕稅負的具體方案內(nèi)容。而這種超前性的行為也使稅務(wù)籌劃工作的籌劃性特征較強。

第三，目的性特征。積極開展稅務(wù)籌劃措施的主要目的就是為了減少稅負，并且涉稅零風險，有效地規(guī)避名譽與經(jīng)濟的損失。

第四，多維性特征。站在空間角度分析，稅務(wù)籌劃工作不應(yīng)當局限在企業(yè)本身，同時也需要聯(lián)合其他具有業(yè)務(wù)聯(lián)系的單位，共同努力找到節(jié)省稅收的有效方式。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要問題及應(yīng)對措施

（1）對稅務(wù)籌劃概念認知不全面。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作的過程中，對于此工作的本質(zhì)并不了解，一味追求稅負而忽視其他要素，具體表現(xiàn)在兩個方面：第一，將企業(yè)稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅相互混淆；第二，在開展稅務(wù)籌劃工作的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅站在經(jīng)濟利益的角度設(shè)置相關(guān)方案內(nèi)容，嚴重影響了預(yù)期的效果。

針對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中，首先，最主要的前提與基礎(chǔ)就是要依法籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作的時候，一定要始終遵循國家與地方稅收的法律法規(guī)，對企業(yè)的經(jīng)營特點予以深入分析，實現(xiàn)兩者的完美融合，最終選擇契合企業(yè)經(jīng)濟利益且符合稅法規(guī)定的稅務(wù)籌劃方案；其次，企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼長遠的發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備完整思維以及方案，注重企業(yè)長遠利益，對內(nèi)部稅務(wù)與財務(wù)等相關(guān)內(nèi)容予以實時關(guān)注。在稅務(wù)籌劃過程中，應(yīng)重視戰(zhàn)術(shù)籌劃，同樣要給予戰(zhàn)略籌劃一定的關(guān)注，堅決不允許出現(xiàn)顧此失彼的現(xiàn)象。在對稅務(wù)籌劃項目決策的初期，需要針對項目整體予以合理性的規(guī)劃，對于企業(yè)自身納稅成本予以深入考量，通過采取最佳手段來達到納稅籌劃的主要目的，有效地緩解企業(yè)稅收的負擔。

（2）稅務(wù)籌劃工作人員專業(yè)水平不一致。房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面，往往缺少專業(yè)人才，如果難以正確把握稅收政策，就會嚴重影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)若針對稅收優(yōu)化的限制條件把握不合理，就會使企業(yè)錯過最佳籌劃的時機，甚至陷入到偷稅與漏稅境地。除此之外，也存在著在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，稅務(wù)籌劃工作人員自身職業(yè)素質(zhì)不高，違法與功利性動機十分明顯，所以，很容易導致稅務(wù)籌劃與正確的發(fā)展方向嚴重偏離，制約了企業(yè)的進一步發(fā)展。

所以，要加強稅務(wù)籌劃，就要全面提高稅務(wù)籌劃工作人員自身素質(zhì)。第一，稅務(wù)籌劃工作人員需要實現(xiàn)個人道德修養(yǎng)的全面提升。在處理企業(yè)與國家利益的時候，稅務(wù)籌劃工作人員必須要始終堅守自身職業(yè)道德；第二，稅務(wù)籌劃工作人員要實現(xiàn)個人專業(yè)素養(yǎng)的全面提升。相關(guān)工作人員在熟練掌握理論知識的同時還需要具備豐富的操作經(jīng)驗。在理論知識方面，必須要不斷學習并理解法律，對于稅法的變動予以時刻關(guān)注。在實踐操作經(jīng)驗方面，必須要針對企業(yè)涉稅的種類以及業(yè)務(wù)和數(shù)額進行合理的分析，能夠針對企業(yè)的具體狀況合理地找到切入點，進而制定出與企業(yè)相吻合的稅務(wù)籌劃方案。[1]

（3）行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃落實效果。稅收法律在制定時，很容易存在規(guī)定不明確或者有法律漏洞等情況。稅務(wù)籌劃工作人員通常在理解稅收政策方面會偏向利于企業(yè)的方向，但是，對于稅務(wù)機關(guān)而言，在執(zhí)行稅收政策方面會偏向利于國家稅收利益的方向。此外，部分稅收的處罰措施與優(yōu)惠政策標準并不明確，必須要在可以商榷范圍內(nèi)落實。由此可見，稅務(wù)籌劃實際執(zhí)行程度都與稅務(wù)機關(guān)認可程度存在緊密的聯(lián)系，而這也是導致大部分稅務(wù)籌劃方案實際執(zhí)行效果難以達到方案制定要求的主要原因。[3]但是，隨著國家稅收體系的不斷完善和健全，這種干擾會越來越少，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員，要深入地解讀稅收法規(guī)，做到依法籌劃，以保證稅收籌劃方案的落實。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點稅種解析

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁多，在針對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃時，要分清主次。在實際工作中，土地增值稅、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃利益空間最大。下面簡要分項加以分析。

（1）土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅的稅務(wù)籌劃主要應(yīng)該圍繞著土地增值稅的減免優(yōu)惠政策進行。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅免稅政策包含五個方面：①納稅人出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項20%的，免征；②因國家建設(shè)需要依法征用和收回的房產(chǎn)，免征；③以房地產(chǎn)入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企業(yè)兼并房地產(chǎn)從被兼并企業(yè)轉(zhuǎn)入兼并企業(yè)的，免征。上述五種減免條款中，2～5項的內(nèi)容屬于一種特殊事項，在實際工作中很少用到。對于第一種減免條件，是房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃重點。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃中要注重以下兩點：第一，分別核算不同類型的開發(fā)產(chǎn)品。對于納稅人既建有普通標準住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)該分別核算增值額，對不分別核算增值額或者不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用免稅規(guī)定；第二，在稅務(wù)籌劃中要注意20%增值額這個“臨界點”的問題?？刂圃鲋殿~，可以從可扣除金額和售價等方面綜合考慮，首先要對可扣除金額進行合理分攤，在這個過程中，更要合理預(yù)計開發(fā)費用支出，綜合考慮開發(fā)費用、利息費用的占比問題，選擇適合企業(yè)的扣除方式，是選擇利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）×5%的方式還是選擇（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）×10%，直接影響到增值額的高低。這正是需要企業(yè)進行籌劃的一個方面。其次在可扣除項目不變的前提下，還可以通過降低房屋價格的方式來降低稅負，但是這要對減少的收入和減少的稅金大小進行比較來決定，必要時還要跟企業(yè)所得稅進行合并綜合考慮。

（2）企業(yè)所得稅的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅減免政策大多針對外商投資企業(yè)。對于一般房地產(chǎn)企業(yè)而言，在進行所得稅籌劃時，要著重從收入和成本費用支出稅務(wù)風險防范上加強稅務(wù)籌劃。①大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目沒有完工之前，采取核定征收或按毛利率預(yù)繳企業(yè)所得稅的方式。但是一旦開發(fā)產(chǎn)品滿足完工條件，則要按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，調(diào)整毛利，并對前期以銷產(chǎn)品在完工年度進行調(diào)整。但是在實際工作中，會出現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付使用，但是出包工程尚未結(jié)算，公共配套尚未建造和完工，應(yīng)向政府交納的公建維修基金尚未上交等情況，對于后兩項成本，企業(yè)要提供和保留充分的證據(jù)，可以進行預(yù)提，但是對于第一項，即出包工程未最終結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票金額最高也只能按10%預(yù)提。第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再進入計稅成本，雖然是早晚的問題，但是由于沒有取得合法發(fā)票，不能計入前期成本，會降低完工年度單位開發(fā)產(chǎn)品的成本，造成年度內(nèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅多繳，而前期的多繳稅金又無法彌補后期的虧損，這樣就可能造成企業(yè)多交稅金的情況。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要及時辦理結(jié)算并取得合法發(fā)票，對不能及時入賬的成本，要提供有效的預(yù)提證明材料；②在實際工作中，對于集團企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)貸的利息費用的扣除，在稅務(wù)稽查時，經(jīng)常會因為企業(yè)提供的證明文件不全面、不合規(guī)被稅務(wù)機關(guān)否支。所以，在日常業(yè)務(wù)管理時要注意事前防范。以免造成不必要的損失。

4 結(jié) 論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中，必須要確保與稅收政策相吻合，以更好地達到企業(yè)財務(wù)目標要求，并且獲取稅后最大利潤。最重要的是，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作的開展還能夠更好地落實國家稅收政策，充分發(fā)揮國家稅收的經(jīng)濟調(diào)節(jié)功能，實現(xiàn)資源配置的合理性。

參考文獻：

[1]尹傳勇房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀及對策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟：現(xiàn)代物業(yè)，2013（6）：28-29

[2]楊小蓮房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀及對策分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（26）：73