地方政府調(diào)控行為對房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析

王正友

摘要：本文從地方政府調(diào)控房價的現(xiàn)狀即高投入，高開發(fā)，高房價、低保障，剛需收入水平低，新房熱，二手房市場冷清。在這樣的現(xiàn)狀下地方政府的目的即地方政府的政績與地方的財政收入以及地方的穩(wěn)定。地方政府調(diào)控房價的措施即“限購”政策，與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，保障性住房建設(shè)，土地市場調(diào)控。

關(guān)鍵詞：地方政府；房地產(chǎn)；開發(fā)商；“鬼城”現(xiàn)象

隨著中國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們的收入水平也隨之提高，房價上漲是正常的現(xiàn)象。但由于中國人口基數(shù)太大，住房剛性需求者的預(yù)期，人們對房地產(chǎn)的投資等一系列影響因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格早已偏離正常的增長區(qū)間。

1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1高投入、高開發(fā)

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的投入非常高，開發(fā)力度不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展階段。2011年，我國房地產(chǎn)投資額達61740億元，占固定資產(chǎn)投資額的19.85%，占GDP的比重達13.09%。我國房地產(chǎn)投資額占GDP的比重呈快速發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)施工面積、竣工面積和銷售面積逐年增加。這種過度的開發(fā)必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的過熱和經(jīng)濟發(fā)展的失衡。

1.2高房價、低保障，剛需收入水平低

房價高漲是我國房地產(chǎn)市場最引人注目的問題，己引起政府的高度關(guān)注?？傮w看，2002-2011年，我國城市房價增長較快。盡管2008年國際金融危機造成商品房交易量出現(xiàn)小幅下降，部分城市房價回落但幅度很小。雖然政府己出臺一系列宏觀調(diào)控政策抑制房價過快上漲，但并未出現(xiàn)總體的逆轉(zhuǎn)。

中國房價走勢圖與月薪變化走勢圖（99年-10年房價以上海為例）

2.地方政府調(diào)控房價的目的

2.1地方政府的政績

俗話說：升官發(fā)財靠政績。一個城市的規(guī)模很容易影響地方政府的行為，在地方政府看來，地方城市規(guī)模越大，地方政府的政績越好。而代表城市規(guī)模的無非就是擴大城市規(guī)模圈，加大城市群建設(shè)，一方面滿足剛性需求者對住房的需求，讓更多的消費者買到更多的房子，另一方面，地方政府官員以此擴大自己的政績水平。

2.2地方的財政收入

眾所周知，中國地方政府由于中央財政撥款不足，地方財政是制約地方發(fā)展的一個重要問題。而房地產(chǎn)經(jīng)濟剛好填補了這一方面的空白，據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計，房價的60%左右以直接方式或間接方式流入政府手中。地方政府引進開發(fā)商，土地稅是一個重要方面，現(xiàn)在一個很重要的現(xiàn)象就是地方政府在城市周邊規(guī)劃中有意制造地王的現(xiàn)象，來促進更多的房地產(chǎn)開發(fā)商競標(biāo)，就是為了獲得更多的財政收入。

3.地方政府調(diào)控房價的主要措施

商品住房價格調(diào)控的手段主要通過引起市場需求與供給力量的變動，進而影響房價。地方政府為達到目的運用一系列措施如土地政策，保障性住房建設(shè)等來對房地產(chǎn)市場預(yù)期對本地方的經(jīng)濟發(fā)展。

3.1“限購”政策

“限購”政策是各個地方政府至2010年出臺以后普遍實行的政策。此政策是地方政府限制地方居民己購住房家庭和非該市常住家庭購買住房，有效擠出了住房市場的投資和投機需求。“限購”政策有效減少了已有住房居民對商品房的需要量，也擴大了住房剛性需求者對住房的購買量，同時引發(fā)市場預(yù)期的變化，使得減少房價調(diào)控變得可能，同時由于“限購”政策的實行，也有效的減少了房價過快增長的勢頭。

3.2與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作

地方政府為了地方政績，財政收入，以及社會的穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)商正是看中了一點，與地方政府達成了共贏。具體而言，以萬科集團為例，地方政府需要擴大城市規(guī)模，就必須改造城郊等城市周邊地區(qū)，而萬科集團正是看中了地方政府的意圖，與之合作，大力在郊區(qū)建樓，建設(shè)商品房。在城市周邊建房不僅達到了地方政府的目的，而且為開發(fā)商帶來了巨大的利益，可謂說實現(xiàn)了雙贏。

3.3.保障性住房建設(shè)

保障性住房建設(shè)是解決中低收入家庭住房困難的重要手段，其主要形式是廉租房、經(jīng)濟適用住房、城市安居工程、公共租賃住房和限價商品住房等。保障性住房的供給可以滿足部分中低收入家庭的住房需要，降低住房市場的有效需求總量，同樣可以起到拉低市場成交均價的作用。目前，保障性住房建設(shè)需要地方政府加大土地供應(yīng)和財力投入，與其政績考核目標(biāo)有一定沖突。

4.地方政府調(diào)控房價帶來的后果

地方政府調(diào)控房價的確取得了一定的成果，現(xiàn)在我國城市規(guī)模的不斷擴大，地方財政的雄厚資金也驗證了地方政府的作為。與之同時我們必須清楚地方政府調(diào)控房價帶來的問題，具體如下：

4.1拆遷問題

城市發(fā)展是一個不斷進行城市擴張和再建設(shè)的過程，為調(diào)整和完善城市功能，需要對不符合城市規(guī)劃的建筑進行拆除或搬遷，于是就產(chǎn)生了“城市拆遷”。由于我國城市房屋拆遷制度不完善，相應(yīng)的法律法規(guī)不健全，出現(xiàn)所謂的強制性拆遷現(xiàn)象。這些行為嚴(yán)重侵犯了公民的合法權(quán)益，損害了黨和政府的形象，影響了社會的和諧和穩(wěn)定，造成了極其惡劣的社會影響。

4.2“鬼城”現(xiàn)象

隨著城市規(guī)模的不斷擴大，地方政府不斷加大城市擴張，開發(fā)商業(yè)不斷在城市周圍建房，一系列問題隨之出現(xiàn)，最為突出的就是“鬼城”現(xiàn)象。雖然地方政府極力否認(rèn)“鬼城”現(xiàn)象的存在，但這一現(xiàn)象的確存在于中國大量的房地產(chǎn)行業(yè)之中。我國的住房空置率極高，中國660個城市約有6540萬套空置房，可供2.6億人居住，空置率達到驚人的40%。這不但造成社會資源的極大浪費，也給中國經(jīng)濟帶來了極大的風(fēng)險。

5.對于地方政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的建議及忠告

5.1必須健立健全法律制度，合理規(guī)范房地產(chǎn)管理行為

在政府大力支持建設(shè)保障性住房的政策下，做好保障性住房的房屋質(zhì)量及價格的有效控制。在土地供給方面一定要做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理分配，禁止農(nóng)業(yè)用地過度開發(fā)。杜絕一切投機、炒作等不良行為發(fā)生，使土地使用向透明化、市場化、公正化的方向發(fā)展。在稅收制度方面，第一，應(yīng)取消現(xiàn)有不科學(xué)、不合理的收費。第二，應(yīng)規(guī)范合理性收費。第三，加強稅收在房地產(chǎn)市場中的調(diào)控能力。

5.2改變地方政府對對城市規(guī)模的認(rèn)識，理智認(rèn)識城市發(fā)展與資源匹配的關(guān)系

地方政府普遍認(rèn)為城市規(guī)模越大，城市發(fā)展越好，但無視城市的發(fā)展與城市資源的之間的關(guān)系。一個城市的規(guī)模直接受能夠供給這個城市的資源決定的，因為城市的資源能夠帶動這個城市的發(fā)展與壯大，也可以促進更多的就業(yè)人口，同時也引進的更多的企業(yè)來這個城市投資。