住宅精裝修工程質(zhì)量監(jiān)督機制研究

時航

摘要：隨著住宅行業(yè)的不斷發(fā)展，精裝修房逐漸受到重視。一般來說，主要包括對成品房的建設(shè)和相應(yīng)的施工標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)。本文主要通過對住宅交付的兩種模式研究、分析建設(shè)主體施工與裝飾單位的責(zé)任和相應(yīng)的質(zhì)量行為、毛坯房與成品房竣工時不同的驗收監(jiān)督以及竣工前后主要的住宅裝飾的質(zhì)量監(jiān)督。

關(guān)鍵詞：住宅精裝修；工程質(zhì)量；監(jiān)督機制

一、前言

對于我國的住宅房來說，每年交付的多數(shù)以毛坯房為主。但對于整體的住宅房綠色發(fā)展來說，不能很好地得到滿足，同時也很難達(dá)到節(jié)能、環(huán)保等發(fā)展。在這種形勢下，精裝修房就是有效解決其的一種主要途徑。隨著政府的倡導(dǎo)，精裝修交付住宅越來越受到歡迎。但從整體上來看，主要的質(zhì)量監(jiān)督與管理等方面還需要進(jìn)一步的加強。對于這種機制的建立，可以從住宅行業(yè)的整體發(fā)展趨勢和業(yè)主自身的利益兩個主要方面來考慮。

二、住宅交付的兩種主要模式

1.主要建設(shè)單位整體裝修后進(jìn)行竣工驗收的交付形式

對于這種成品房交付來說，其主要的交付形式以主要的建筑單位進(jìn)行相對統(tǒng)一的住宅精裝修，進(jìn)而完成后將其交付給相應(yīng)的業(yè)主?？梢哉f在工程竣工后的住宅房具備了相對完整的使用功能。在某種程度上，住宅內(nèi)部的相應(yīng)的設(shè)施也基本得到完成。這種相對的成品房交付方式在主要的發(fā)展國家中可見。

2.主要建設(shè)單位毛坯房竣工后的驗收的交付形式

對于我國的住宅房的交付實際來說，主要以毛坯房的交付為主?？梢姡ㄔO(shè)單位對于整體的施工來說，承擔(dān)的是主體階段的主要施工任務(wù)。對于其主要的交付形式而言，只是簡單地進(jìn)行相應(yīng)的抹面和管道等的入戶，進(jìn)而主要針對毛坯房進(jìn)行相應(yīng)的竣工驗收，在此基礎(chǔ)上，相應(yīng)的業(yè)主進(jìn)行自己的精裝修。對于整體的毛坯房來說還不具備相應(yīng)的使用功能，需要進(jìn)行有針對l生的裝修。

三、推進(jìn)住宅精裝修房的成品交付

1.有利于住宅房的綠色發(fā)展

對于毛坯房來說，不利于整體建筑產(chǎn)業(yè)的一個綠色的發(fā)展。在二次的裝修中會產(chǎn)生很多建筑垃圾，由于其自身的管理相對復(fù)雜，所以存在多種的安全隱患。對于二次裝修而言，也會造成相應(yīng)的能源與材料的浪費?？梢姡≌b修房就有效地避免了這些不利因素，有利于綠色發(fā)展。

2.符合施工單位整體的驗收需求

對于施工單位的整體來說，應(yīng)滿足主要的《建筑工程施工驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，具備相應(yīng)的施工的獨立條件。而對于毛坯房而言，僅可以看做是一個相對不完善的半成品。加之有些開發(fā)商中存在壓縮成本的現(xiàn)象，對于主要的毛坯房的配置來說，更降低了其合理化的設(shè)置。對于整體的驗收來說，無法按照功能進(jìn)行試運行。對于成品房來說，由于其具備良好的交付條件，更能滿足整體的驗收需求。

3.適應(yīng)成品房的企業(yè)發(fā)展模式

對于現(xiàn)有的主要的施工企業(yè)來說，應(yīng)逐漸增強其自身的精裝修能力，進(jìn)而適應(yīng)商品房的主要發(fā)展趨勢。由于其自身發(fā)展的局限，應(yīng)將重點發(fā)展集中在加強相應(yīng)的裝修施工經(jīng)驗和主要裝修能力上。

四、毛坯房、成品房質(zhì)量驗收監(jiān)督

1.業(yè)主的變換帶來的利益相對不統(tǒng)一性

對于住宅房的建設(shè)和相對的使用來說，不同的業(yè)主具有不同的利益。因此，對于開發(fā)商和業(yè)主來說，有時候會存在相對的利益相互背離的現(xiàn)象。一方面開發(fā)商要求應(yīng)盡可能的降低成本，進(jìn)而增加相應(yīng)的利潤；而對于業(yè)主來說，要求質(zhì)量和功能的相對提高?？梢?，作為共通利益的主要維護(hù)者，政府就要發(fā)揮其應(yīng)有的作用，加強對其質(zhì)量的不斷監(jiān)督與關(guān)注。對于質(zhì)量監(jiān)督而言，開發(fā)商和業(yè)主之間應(yīng)該約定雙方的法律責(zé)任和相應(yīng)的設(shè)計與銷售等合同，做好質(zhì)量監(jiān)督與保修等服務(wù)工作。這對質(zhì)量監(jiān)督的整體而言，是其得以有效進(jìn)行的重要前提。

開發(fā)商和小業(yè)主雙方約定的是法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、設(shè)計圖紙和銷售合同，這也是質(zhì)量監(jiān)督

2.毛坯房整體建設(shè)的完善后方可竣工

對于整體的住宅房建設(shè)，不容忽視的是會存在著相對的不完善的現(xiàn)象，這些都不利于整體的發(fā)展。對于毛坯房的設(shè)施等標(biāo)準(zhǔn)的確立而言，確實存在著一些問題，這些都需要進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)定，要求其進(jìn)行明確的遵守。對于主要的開發(fā)商而言，不能為降低成本而減少對住宅的相應(yīng)的硬件的配置。這是其必須承擔(dān)的主要義務(wù)。

3.完成相應(yīng)的工程質(zhì)量任務(wù)后方可竣工

對于開發(fā)商自身而言，不應(yīng)該尋找借口進(jìn)而降低整體的設(shè)計內(nèi)容和質(zhì)量。對于整體的建設(shè)與施工驗收等程序而言，需要按照相應(yīng)的設(shè)計圖紙和具體的工作規(guī)范來執(zhí)行。對于成品房的施工中，更應(yīng)明確其具體的施工范圍。如：施工中的燈具、墻面材料、地板等，明確其主要的責(zé)任與義務(wù)。對于整體的設(shè)計圖紙而言，可以作為合同的附件，具有相同的效力。對于整體的售房合同而言，也可以進(jìn)行有針對性的約定。在不違法相應(yīng)規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理化的設(shè)計，進(jìn)而保證其有效的交付。

五、住宅裝飾階段的竣工前后主要質(zhì)量監(jiān)督

1.圖紙內(nèi)容設(shè)計的質(zhì)量監(jiān)督

對于質(zhì)量監(jiān)督而言，施工設(shè)計圖和相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范時期主要的監(jiān)督依據(jù)?？梢?，在相應(yīng)的設(shè)計過程中，應(yīng)對其具體的施工內(nèi)容做到施工到位。但由于住宅自身的特點，不同的業(yè)主具有不同的設(shè)計要求，對于主要的建設(shè)單位而言，對于住宅內(nèi)的具體設(shè)施的安排上，無權(quán)進(jìn)行相應(yīng)的減少。對于質(zhì)量的具體監(jiān)督而言，對于圖紙的設(shè)計的主要內(nèi)容不得進(jìn)行相對隨意的修改。也不能減少具體設(shè)施等的安全和使用功能。對于開發(fā)商而言，應(yīng)將整體的裝飾工程進(jìn)行統(tǒng)一的實施，作為主要的質(zhì)量監(jiān)督的重點。

2.降低造價為目的的質(zhì)量監(jiān)督

對于建設(shè)單位而言，其為了進(jìn)一步降低成本，會采取相應(yīng)的減少住宅設(shè)施等具體的措施。如：相應(yīng)的水電管道、樓面的平層等。對于這些設(shè)施而言，就會與業(yè)主產(chǎn)生一定程度上的糾紛。對于整體的質(zhì)量監(jiān)督的機構(gòu)而言，就應(yīng)發(fā)揮其主要的作用，從主要的具有公眾性的利益出發(fā)，進(jìn)而及時糾正主要建設(shè)單位的相應(yīng)違規(guī)行為。對于設(shè)計變更而言，應(yīng)主要加強對預(yù)售住宅的設(shè)計上。從某種層面來說，應(yīng)征得具體業(yè)主的同意后進(jìn)行。

3.注重使用功能的質(zhì)量監(jiān)督

對于精裝修房來說，對于其質(zhì)量監(jiān)督的主要內(nèi)容不單單是對其結(jié)構(gòu)安全的監(jiān)督，對于其具體的使用功能和整體觀感來說，也應(yīng)加強其主要的監(jiān)督作用。