基于互聯(lián)網(wǎng)金融模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方向

祝鑫

中國正在快步進入人口老齡化社會，人口老齡化的定義是指60歲及以上人口比例占總人口比例超過10%或65歲及以上人口比例占總人口比例超過7%，則該國或地區(qū)就進入老齡化社會。目前我國人口老齡化問題日益劇增，60歲以上人口數(shù)量已經(jīng)達到了2億，并且每年以較快的速度增長，已全面步入了老齡化社會，為此帶來了許多問題，養(yǎng)老設施供給與養(yǎng)老保障和服務需求不平衡，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后等。一方面，目前獨生子女政策近來雖已放開，但年輕一代呈現(xiàn)的大部分是四二一家庭結構，空巢老人數(shù)量激增，帶來了巨大的壓力，使他們對于子女數(shù)量的觀念已經(jīng)與老一代人相比有了巨大的轉變，因此具備養(yǎng)老服務及養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的需求環(huán)境，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是大勢所趨。另一方面，好的信號是近年來中央逐步對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做出政策性指導，旨在加大養(yǎng)老問題的市場解決力度，比如國家“十二五”規(guī)劃中明確指出：“積極應對人口老齡化，注重發(fā)揮家庭和社區(qū)功能，優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務，培育壯大老齡服務事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。在養(yǎng)老地產(chǎn)供給方面，我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于探索階段，存在較多的問題，面臨市場，融資，政策等風險，因此目前只有少量大型房產(chǎn)企業(yè)涉足此領域，對于日益增長的養(yǎng)老需求來說是供不應求的。和養(yǎng)老地產(chǎn)類似，作為中國經(jīng)濟發(fā)展的新引擎，我國的互聯(lián)網(wǎng)金融也處于發(fā)展的前幾個年頭，互聯(lián)網(wǎng)金融是指依托于支付，云計算，社交網(wǎng)絡以及搜索引擎等互聯(lián)網(wǎng)工具，實現(xiàn)資金融通和支付，信用中介等業(yè)務的一種新興金融。兩會上李克強總理也提出了互聯(lián)網(wǎng)+的概念，掀起了互聯(lián)網(wǎng)的熱潮，在發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融過程中，應不斷推進互聯(lián)網(wǎng)金融與產(chǎn)業(yè)的結合，通過互聯(lián)網(wǎng)金融促進直接融資渠道建設，讓金融資源真正流向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，引導互聯(lián)網(wǎng)金融真正服務實體經(jīng)濟，全面推動實體經(jīng)濟又好又快發(fā)展。

養(yǎng)老地產(chǎn)實際上是養(yǎng)老服務與房地產(chǎn)業(yè)的結合所衍生的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)所追求不僅僅是地產(chǎn)與住宅帶來的價值，而是更注重通過養(yǎng)老地產(chǎn)所帶動的社區(qū)和機構提供的基礎設施和服務所創(chuàng)造的價值，將服務嵌入住宅設計的全流程。養(yǎng)老不僅僅是滿足生活物質(zhì)追求，還要更注重精神需求，由房產(chǎn)獲利向服務獲利轉變。我國的養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于起步階段，而美國，日本，歐洲等國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展都已完善，步入正軌，在產(chǎn)品創(chuàng)造理念，運營模式，盈利標準等方面都值得我國借鑒?；ヂ?lián)網(wǎng)具有高效性，使得信息能夠更快得到共享，并解決信息不對稱問題。身處于互聯(lián)網(wǎng)的潮流中，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)更在意的是精神層面而非物質(zhì)層面，強調(diào)的是個性化需求而不是普遍化服務。中國養(yǎng)老地產(chǎn)要得以持續(xù)發(fā)展，也必須構建這樣一個養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)鏈，從以下模式入手：

一、眾籌模式

眾籌作為一種新型的融資模式體現(xiàn)出它的獨特性。眾籌即大眾籌資或群眾籌資，具有低門檻，多樣化，依靠大眾力量，是指一種向群眾募資，以支持發(fā)起的個人或組織的行為。一般而言是透過網(wǎng)絡上的平臺連結起贊助者與提案者?；I資者可以用眾籌的方式依據(jù)互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布企業(yè)關于對養(yǎng)老地產(chǎn)的投資意向和發(fā)展方向，以此來獲取社會投資者的青睞，互聯(lián)網(wǎng)用戶依據(jù)自身的評價做出選擇，潛著的小額投資者數(shù)量是驚人的，并且基本無最低投資額限制。眾籌可以把這些小額資金有效融合，拓寬融資渠道，即方便又快捷。通另外，眾籌平臺可以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效應，傳統(tǒng)融資方式最主要考慮的是籌資人的信用狀況，因此需要貸前進行籌資人和籌資項目調(diào)查分析，在資金使用期間進行追蹤監(jiān)督，在回收資金時核算，需要耗費大量的人力物力成本，如果貸款的數(shù)額較少，則利潤較低。而對于退休老人來說，他們手中有著大量閑置資金，投入股市等金融產(chǎn)品風險較高，并不符合他們的投資身份。由于新一代的年輕人生活方式和習慣和老年人差別較大，共同居住的可能性較小，因此為了晚年生活考慮，把閑置資金投入養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌是個不錯的選擇。網(wǎng)絡眾籌也可讓養(yǎng)老地產(chǎn)的房價下降。在房價的各方面成本組成中，40%是土地價格，15%是通過銀行貸款或其它形式的融資成本，3%～5%是運營與銷售成本。而通過眾籌的方式會使房價下降18%～20%這樣一個水平，極大地緩解開發(fā)方面的資金壓力。對于通過眾籌開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)的后續(xù)運營，會有很多企業(yè)做后期的維護，使管理和金融結合。這種輕資產(chǎn)以及“運營+金融”的模式必將會是房地產(chǎn)業(yè)轉型升級的著重點。

二、大數(shù)據(jù)模式分析

大數(shù)據(jù)分析是互聯(lián)網(wǎng)金融的另一種模式，大數(shù)據(jù)簡言之就是巨量資料，指的是需要新處理模式才能具有更強的決策了，洞察力和流程優(yōu)化能力的海量，高增長率和多樣化的信息資產(chǎn)。信息優(yōu)勢在長期的公司戰(zhàn)略中是顯而易見的，掌握了客戶資源公司才能在競爭中屹立不倒。目前可以最直接的通過大數(shù)據(jù)分析在養(yǎng)老地產(chǎn)項目獲益的是保險行業(yè)公司，保險公司手中有著廣泛詳細的潛在客戶資料，通過對銷售的養(yǎng)老產(chǎn)品得到的反饋數(shù)據(jù)，在大數(shù)據(jù)時代，通過計算機對數(shù)據(jù)進行深度的分析，篩選，融合，對目標客戶進行精確的定位分析，來生產(chǎn)出最能滿足需求者要求的產(chǎn)品，獲取客觀的投資收益，通過它們的保險產(chǎn)品建立起來的營銷網(wǎng)絡可以讓養(yǎng)老地產(chǎn)項目搭便車，和壽險產(chǎn)品進行合理的搭配，在推進保險產(chǎn)品。

三、第三方支付模式分析

互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)造的是一種普惠金融。我國目前的互聯(lián)網(wǎng)金融與養(yǎng)老地產(chǎn)都還處于在發(fā)展中階段，對于消費者權益的保護也勢在必行。由于養(yǎng)老地產(chǎn)與普通地產(chǎn)相比有其特殊性。如開發(fā)商的投資回收期長，在醫(yī)療保健飲食文化等方面的配套設施要求高，成本較高。另外地產(chǎn)業(yè)的資金額較大，容易發(fā)生資金挪用情況，因此對于消費者來說風險也較大。老年人如果入住養(yǎng)老社區(qū)以后覺得并不能充分滿足自身的需求，在要求退款和維權方面有很大的難度為迎合同步交換的市場需求，第三方支付應運而生。第三方是買賣雙方在缺乏信用保障或法律支持的情況下的資金支付“中間平臺”，買方將貨款付給買賣雙方之外的第三方，第三方提供安全交易服務，其運作實質(zhì)是在收付款人之間設立中間過渡賬戶，使匯轉款項實現(xiàn)可控性停頓，只有雙方意見達成一致才能決定資金去向。第三方擔當中介保管及監(jiān)督的職能，并不承擔什么風險，所以確切的說，這是一種支付托管行為，通過支付托管實現(xiàn)支付保證，因此開發(fā)商如果與支付寶等第三方支付平臺建立合作關系，預留部分保證金，可以維護老年人的權益，在對產(chǎn)品滿意度較低的情況下申請退款處理。

伴隨著老齡社會的到來，老齡房地產(chǎn)業(yè)逐步成為全球房地產(chǎn)業(yè)的新生板塊。我國是全球最大的房地產(chǎn)業(yè)市場，或?qū)⒊蔀槿蜃畲蟮睦淆g房地產(chǎn)業(yè)市場，這已經(jīng)成為廣泛共識。以互聯(lián)網(wǎng)思維尋求養(yǎng)老地產(chǎn)的新型發(fā)展，最重要的就是體現(xiàn)人的價值，對目標客戶人群進行更加精確的定位，不僅是技術優(yōu)勢的體現(xiàn)，還應該積極獲取用戶反饋和體驗，進行數(shù)據(jù)分析。把用戶的滿意度和幸福感作為養(yǎng)老地產(chǎn)建設最重要的衡量標準，雖然在一些設備的投入上會增加運營成本，但用戶的良好體驗會增加入住數(shù)量，直至一個完整的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈的建成，打造出可持續(xù)發(fā)展和完整的生態(tài)模式。