關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估影響因素的分析

王悅

【摘要】21世紀(jì)以來(lái)，隨著城市化的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有了翻天覆地的變化，隨著房地產(chǎn)價(jià)格不斷的攀升，房地產(chǎn)層次迅速提升的同時(shí)，也給人們的居住環(huán)境帶來(lái)了很多負(fù)面影響，所以人們對(duì)居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高。從而也就造成房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的影響因素越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)因素 環(huán)境因素 房地產(chǎn)評(píng)估

我認(rèn)為關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估方面的影響因素主要有三個(gè)方面：一般因素、區(qū)域因素以及個(gè)別因素。一般因素主要包括政策因素，法律因素，經(jīng)濟(jì)因素等；區(qū)域因素主要指建筑物位置、土地用途等。還有的就是其他個(gè)別影響因素：例如心理因素，購(gòu)買心態(tài)等等這些都會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果。

一、一般因素——以經(jīng)濟(jì)因素、政策性因素為例

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響

宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用主要通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求這兩個(gè)渠道，而房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響則是通過(guò)消費(fèi)和投資這兩個(gè)渠道。

宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用渠道在于宏觀經(jīng)濟(jì)水平的變化會(huì)引起人們對(duì)于未來(lái)期望的變化，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)供給和需求力量對(duì)比失衡，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格的上升或者下降。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退，金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)將進(jìn)行大量改組和合并，使得市場(chǎng)上供轉(zhuǎn)讓的土地和房源大量增加。居民失業(yè)，則會(huì)造成大量住房閑置，供給和需求的不匹配將會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下降。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的作用渠道歸結(jié)于消費(fèi)和投資兩個(gè)方面。房地產(chǎn)價(jià)格下降將會(huì)導(dǎo)致居民財(cái)富增加，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展也就會(huì)相應(yīng)得到促進(jìn)。

（二）當(dāng)前主要影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策性因素分析

（1）第二套房政策影響分析。央行專門出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策莫過(guò)于《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號(hào)）和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（銀發(fā)[2007]452號(hào)），359號(hào)文將對(duì)投資性購(gòu)房行為產(chǎn)生顯著的抑制作用，首付成本要提高一成，利率相當(dāng)于提高了三成；目前五年以上基準(zhǔn)利率為7.83%，投資者原本可以享受85折的優(yōu)惠利率6.656%，但現(xiàn)在要執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，即8.613%，漲幅達(dá)到 29.4%；首付款的初期投資以及后期利息的大幅增加，使得投資收益及投資積極性都將受到極大打擊。

（2）保障性住房建設(shè)。從長(zhǎng)期來(lái)看，樓市需求將被分流。中國(guó)住宅體系將會(huì)分成三大部分：即采取廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和市場(chǎng)調(diào)節(jié)三種方式擴(kuò)大供給就中國(guó)目前發(fā)展來(lái)看，一部分人還不具備買房能力，而且房?jī)r(jià)越來(lái)越高，更加造成這一結(jié)果；而且政府方面也沒(méi)有足夠的財(cái)力來(lái)支撐。

總而言之，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響房地產(chǎn)價(jià)格最基本的因素，行政因素主要是指國(guó)家針對(duì)土地以及房地產(chǎn)的宏觀規(guī)劃，城市規(guī)劃，城市發(fā)展戰(zhàn)略，土地利用計(jì)劃直接對(duì)于房地產(chǎn)的區(qū)位構(gòu)成影響。

二、區(qū)域因素——以房地產(chǎn)周圍區(qū)域環(huán)境因素為例

（一）房地產(chǎn)評(píng)估中的具體環(huán)境因素

（1）自然環(huán)境.自然環(huán)境包括自然景觀以及人文環(huán)境；對(duì)于任何一個(gè)小區(qū)或者說(shuō)是居民區(qū)來(lái)說(shuō)，自然景觀都是非常重要的一個(gè)方面。因?yàn)樽匀痪坝^能夠使人們更加注重生活品質(zhì)以及追求生態(tài)健康的環(huán)境。因此小區(qū)自然景觀覆蓋面積越高就越容易得到消費(fèi)者的青睞，其價(jià)值也會(huì)隨之而增長(zhǎng)。此外，人文景觀具有有歷史性和文化性，擁有旅游吸引力，所以在此周邊的房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)受到其影響，這也就是景區(qū)附近房?jī)r(jià)一般較高的原因。

（2）土地用途。一塊土地的價(jià)格與其使用用途之間有很大的聯(lián)系，如果用于商業(yè)，那么它的價(jià)值一定會(huì)比用于住宅的價(jià)值高；除此之外，規(guī)劃限制，使用年限等也都影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。

（二）環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的積極影響和消極影響

所謂對(duì)房地產(chǎn)積極影響是指一種對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生正面積極影響的外部性。好的環(huán)境因素會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值增加。例如臨近生態(tài)公園附近的居住區(qū)因?yàn)榄h(huán)境較好便能因此受到積極的影響，增加該房地產(chǎn)的價(jià)值。

對(duì)房地產(chǎn)的消極影響是指一種對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生負(fù)面影響的外部性。如工業(yè)房地產(chǎn)與居住區(qū)的接近使企業(yè)位于工人方便上下班的位置，但居住性房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)因?yàn)榻咏鼭撛诘奈ｋU(xiǎn)物質(zhì)而受到負(fù)面的影響。也就會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)值的下降。

三、個(gè)別因素——以心理因素、購(gòu)買心態(tài)為例

心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有以下方面：購(gòu)買或出售時(shí)的心態(tài)；個(gè)人的欣賞趣味（偏好）；時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；接近名家住宅的心理；講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼等。

比如說(shuō)房地產(chǎn)需求者到處尋找合意的房地產(chǎn)，當(dāng)看中了某處房地產(chǎn)時(shí)，擁有者不太愿意出手，需求者則需要花高價(jià)購(gòu)買；有時(shí)房地產(chǎn)購(gòu)買者出于自身的特殊需要，在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的爭(zhēng)奪中也會(huì)為為得到房地產(chǎn)而抬高價(jià)格；房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金困難，急需用錢時(shí)，無(wú)奈只有出售房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格；風(fēng)水是指住宅基地、墳地等的地理形勢(shì)，如地形、水流、風(fēng)向等，目前人們?cè)谫?gòu)買住宅、辦公樓時(shí)，比較講究風(fēng)水，一般會(huì)選擇較吉利的數(shù)字或者是門牌號(hào)等。

綜上所述，在當(dāng)今這個(gè)城市化和工業(yè)化快速發(fā)展的社會(huì)，人們對(duì)房地產(chǎn)的要求越來(lái)越高，特別是居民住宅，注重的因素也越來(lái)越多，現(xiàn)在的消費(fèi)者都希望有一個(gè)能讓自己感到舒適的居住環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)的要求也就越來(lái)越高，所以影響因素也就越來(lái)越多。相信在以后的生活中，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控也會(huì)逐漸作出規(guī)范，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)的發(fā)展。

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