營改增對房地產企業(yè)稅負的影響研究

摘要：“營改增”政策全面實施后，對于國內企業(yè)較大幅度減輕納稅負擔起到了積極作用，但同時此次“營改增”對于不同行業(yè)的企業(yè)所起作用也存在著較大的差別。房地產行業(yè)作為事關經濟發(fā)展和民生的重要行業(yè)，其稅負的變動將會給其他行業(yè)企業(yè)的生產經營產生較大影響。本文將深入分析“營改增”對房地產行業(yè)的稅負影響，并提出“營改增”后房地產企業(yè)納稅籌劃的建議。

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；稅負

中圖分類號：F812 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

一、引言

2016年3月，《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》公布自2016年5月起，將此前在北京、江蘇等8?。ㄊ校┼]政服務業(yè)等部分領域試行的“營改增”政策全面推廣至全國其它地區(qū)，并將房地產業(yè)、生活服務業(yè)等全部納入“營改增”試點，這也是我國分稅制改革后國家財稅體制的又一次重大變革。當前，我國商業(yè)地產庫存量高，現已出臺了系列政策法規(guī)解決房地產行業(yè)的庫存問題，本文在分析“營改增”等政策法規(guī)對我國房地產行業(yè)的影響后，提出房地產行業(yè)“營改增”后的納稅籌劃建議，以期提高房地產企業(yè)納稅籌劃管理水平和降低企業(yè)納稅負擔。

依據財稅[2013]36號文件有關規(guī)定，在現行增值稅17%的標準稅率和13%低稅率基礎上新增11%和6%兩檔低稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、房地產業(yè)等適用于11%稅率。在計稅方式方面，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、和銷售不動產、轉讓無形資產的行業(yè)適用增值稅一般計稅方法；金融保險業(yè)和生活性服務業(yè)則適用于增值稅簡易計稅方法。

二、“營改增”對房地產企業(yè)稅負的影響

假定房地產企業(yè)增值稅按照銷項稅額減去進項稅額方式征收，“營改增”前營業(yè)稅率為5%，“營改增”后房地產企業(yè)增值稅銷項稅率為11%，房地產企業(yè)某項目銷售收入為R，土地開發(fā)成本、房建成本、管理費用等房產項目開發(fā)成本為C，在17%的進項稅率下，房地產企業(yè)“營改增”前的稅負負擔為5%*R，“營改增”后的稅負負擔則為R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。

假定房地產企業(yè)“營改增”前后的稅負負擔不變，則可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情況下，房地產行業(yè)中一般商品房開發(fā)銷售的成本占房屋銷售收入的比例高于50%，即房地產開發(fā)成本C>50%*R，則在本文增值稅銷項稅率為11%，進項稅率為17%的假定情況下，“營改增”起到了大幅減少房地產企業(yè)稅負負擔的作用。通過分析，我們可得到“營改增”對于房地產企業(yè)的減稅效率取決于C/R，C/R越大，則房地產企業(yè)可抵扣的金額越大，行業(yè)的稅負越輕，反之則稅負加重。與此同時房地產行業(yè)在“營改增”整改過程中也面臨著諸多操作性問題。

第一，代開虛開發(fā)票問題?！盃I改增”前，房地產企業(yè)通過大量虛開代開建材供應發(fā)票的行為逃稅漏稅，然而在“營改增”后，有關法律對于非法購買、出售和偽造增值發(fā)票均有著較為嚴厲的處罰規(guī)定，這對傳統依賴于代開虛開發(fā)票的房地產企業(yè)而言帶來了不小的法律隱患。

第二，抵扣進項不夠問題。由于房地產項目開發(fā)周期較長且各類成本投入復雜、可抵扣項目少的特點，導致了房地產項目開發(fā)整體交稅金額的增加，例如土地成本就很難得到抵扣的進項稅發(fā)票，這也從另一方面變相地提高了房地產企業(yè)的開發(fā)成本。抵扣進項不夠問題得不到解決，房地產行業(yè)的稅負成本必定會增加。

第三，公司財務管理難度增加問題?！盃I改增”后，由于增值稅繳納的稅款是由銷項稅和進項稅之間的差額所決定的，因此在這種模式下進行稅務計算，不僅會增加很多的會計科目，除此之外新的稅收規(guī)則不斷出臺導致了房地產企業(yè)財務部門工作量和工作難度大幅增加，這對房地產企業(yè)的財務人員素質提出了較高要求。

三、房地產企業(yè)應對“營改增”的策略

（一）加大財務人才隊伍建設力度

“營改增”政策實施后對于企業(yè)的會計核算、保稅等財務行為提出了更高的要求。對于房地產企業(yè)而言，迎接“營改增”到來需要培養(yǎng)具有精湛的專業(yè)知識和技能的財務人才，并且做好年輕財務人員的培育工作，夯實企業(yè)財務人才隊伍建設。

（二）改變傳統房地產開發(fā)模式

“營改增”后，有關政策規(guī)定建筑安裝成本的進項稅額能夠抵抗，因此房地產企業(yè)可以通過增加建房安裝成本開支，通過建房前期設施的投入一方面提高商品房的品質和居住舒適程度，另一方面提高抵扣進項稅額，最終達到增加商品房銷量和削減削減總稅收支出的目的。

（三）積極籌備納稅籌劃工作

增值稅只對本環(huán)節(jié)的增值稅額征稅，采購貨物或勞務的進項稅額允許抵扣，房地產企業(yè)財務管理人員應抓住這一有利政策，積極進行稅收籌劃。例如，在采購貨物和勞務時，應選擇一般納稅人作為供應商，以便取得增值稅專用發(fā)票，進項稅額能予以抵扣。

四、結語

綜上所述，“營改增”政策的全面實施給房地產企業(yè)降低稅負和做好納稅籌劃帶來了諸多機遇。現有的房地產企業(yè)應該做好充分的準備，充分做好企業(yè)財務管理人員的培訓和調動積極性，做好房地產項目開發(fā)成本控制和發(fā)票的管理工作，積極籌備企業(yè)納稅籌劃，在法律許可的范圍內降低企業(yè)納稅成本和納稅風險，促進房地產企業(yè)在經濟新常態(tài)下實現健康穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡介：張歆雅（1997-），女，陜西銅川人，廈門大學管理學院2015級會計系國際會計專業(yè)本科生。